Giá nhà tăng cao hay chuyện giá ảo?
Dù nhiều chuyên gia, đơn vị phân tích dữ liệu và cả các cơ quan báo chí chính thống trích dẫn, dự báo thị trường BĐS năm 2024 vẫn còn khó khăn. Nhưng nếu là người có nhu cầu mua nhà ở thực, trực tiếp đi xem xét và kiểm nghiệm sẽ thấy rằng: giá bán nhà, đất ở hầu hết các phân khúc (đặc biệt là chung cư) từ đầu năm tới nay liên tục tăng nhanh. Vậy có “ảo giá”, “ngáo giá” do một bộ phận nhà đầu cơ “tạo sóng” để “đẩy giá” thị trường không? Việc cẩn trọng, không chạy theo đám đông để mua lúc này đang là cảnh báo.
Sau khi rời ngôi nhà ở đường Nguyễn Văn Cừ, gia đình anh Tuấn Anh chuyển về ngôi nhà ở Khu đô thị Eurowindow Park View được hơn năm nay. Căn nhà gần 100m2 với ba phòng ngủ, phù hợp nhu cầu sống; không khí lại thoáng đãng… là lý do cơ bản khiến hai vợ chồng chấp nhận sẽ đi xa thêm 15 phút nếu muốn vào trung tâm. Họ hoàn toàn không nghĩ rằng căn hộ khi mua có giá 2,5 tỷ; giờ hầu như ngày nào cũng nhận được các cuộc gọi hỏi bán với giá hơn ba tỷ. Nhớ lại lúc mua đó là cả một sự cố gắng với hỗ trợ từ gia đình. Giờ đây đó lại là may mắn.
Khi thị trường chung cư đang bị xem là "giá như lên đồng”, chưa bàn tới các dự án có vị trí đẹp trong nội đô, mà ngay ở những dự án ngoại vi thành phố như: Long Biên, Đông Anh, Thanh Trì… chẳng mấy ai có thể mường tượng tới một ngày mà giá của căn hộ bị đẩy cao tới cả 20%, sau hơn một năm sử dụng như căn nhà của anh Tuấn Anh.
Thiếu hụt nguồn cung là nguyên nhân lớn nhất khiến giá chung cư ở Hà Nội tăng trung bình 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhưng cũng không phủ nhận rằng: chính các luồng thông tin nhan nhản, liên tục trên mọi phương tiện truyền thông, mạng xã hội (về giá căn hộ tăng chóng mặt, cầm ba tỷ chưa mua được chung cư cũ ở ngoại thành hay 5 tỷ chỉ mua đất trong ngõ nhỏ)… có lẽ chính là “chất xúc tác” khiến cho người mua rơi vào tâm lý lo lắng: “mua ngay kẻo hết”, “mua nhanh không lên” hay nói cách khác là tâm lý đám đông. Giờ không chỉ các dự án của chủ đầu tư lớn mà cứ nhà, đất là tăng giá như điều tất nhiên.
BĐS lâu nay vẫn được xem là một kênh đầu tư lớn và khi thị trường còn bất ổn, người ta chọn đi gửi tiết kiệm. Lý thuyết là vậy nhưng tại cuộc họp mới nhất của NHNN, lãnh đạo Agribank cũng đã khá bất ngờ với báo giới khi đưa ra sự “bội thực” khi người dân vẫn đổ xô đi gửi tiết kiệm hay nói cách khác: BĐS giai đoạn này vẫn chưa phải là kênh hút tiền hay đầu tư hấp dẫn.
Nhu cầu rút tiền hay vay tiền không có nên sự nghi ngờ về việc tăng giá ảo của thị trường cũng là có cơ sở. Nhất là khi nó diễn ra không chỉ ở loại hình chung cư mà lan sang cả phân khúc biệt thự, liền kề. Theo Savills Hà Nội, đà tăng mạnh nhất là biệt thự sơ cấp đã tăng 5,5% theo quý lên 160 triệu đồng mỗi m2 đất; liền kề và shophouse cũng tăng 3% đạt lần lượt 194 triệu đồng/ m2 và 328 triệu đồng/ m2 đất. Tuy nhiên, cần nhắc lại là, 2023 là năm ghi nhận lượng giao dịch biệt thự, liền kề tại Hà Nội thấp nhất trong gần 10 năm. Nghịch lý diễn ra khi giá tăng nhưng giao dịch giảm!
Giá nhà cao và ngày càng xa so với mức thu nhập. Vậy giao dịch nhiều đến từ đâu? Các chuyên gia cảnh báo: đang có hiện tượng bị đẩy giá, do cầu lớn, sản phẩm khan. Việc này đã tạo cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia làm nhiễu loạn thị trường. Vì vậy, người mua cần tỉnh táo trước các quyết định của mình; chỉ mua khi thực sự có nhu cầu. Theo dự báo thì thị trường vẫn còn tiếp tục đà bị đẩy giá và sẽ chững lại trong đầu năm 2025. Đến năm 2026, khi hàng loạt dự án NOXH đưa vào sử dụng sẽ là tác nhân lớn làm bình ổn thị trường và quỹ nhà sẽ trở nên phong phú.
Như vậy dù ít giao dịch, phân khúc vẫn không phải là phục vụ đại đa số ngươi dân, nhu cầu ở thực... nhưng phân khúc liền kề, biệt thự vẫn bị cuốn vào “cơn lốc” tăng giá. Khuyến cáo đưa ra vẫn là sự tỉnh táo của người mua bởi bài học về bong bóng BĐS thời gian qua để lại quá nhiều hệ lụy. Khi mà giá BĐS được ví “như lên đồng” khiến nhiều người bỏ tiền, bỏ của vào vòng xoáy mua bán BĐS để rồi chôn vốn, nằm im...
Gia tăng nguồn cung bằng cách tháo gỡ pháp lý các dự án; phát triển NOXH hay phân khúc sơ cấp- phù hợp với đại đa số người dân... là các giải pháp đã được nhắc nhiều. Tuy nhiên, để có thể nhìn nhận giá BĐS hiện giờ tăng giá thật hay chỉ là “ảo giá”, “thổi giá” sẽ rất cần sự minh bạch trong thông tin. Mà để có thể “minh bạch” ngoài xây dựng cơ sở dữ liệu sẽ còn cần cả sự chính xác trong số liệu, qui hoạch khi công báo:
Thêm vào đó, cần cả chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa các hành vi thao túng, làm giá với thị trường bất động sản. Điều này cũng đã được nhìn nhận và đề cập khi lấy ý kiến xây dựng Luật Kinh doanh BĐS.
Như vậy để thị trường BĐS phát triển nhưng phải theo hướng minh bạch, bền vững; ngoài các giải pháp mà Chính phủ đã, đang nỗ lực thực hiện như: phát triển NOXH, nhà ở công nhân; bắt tay xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số; giao dịch không tiền mặt... thì để đưa nhà-đất trở về với giá trị thật, lúc này cần một chế tài đủ mạnh và hơn cả là sự tỉnh táo của người dân khi cân nhắc mua một sản phẩm nhà đất. Đừng vì tâm lý đám đông bởi việc này sẽ tạo cơ hội cho một bộ phận đầu cơ gây nhũng loạn thị trường.
Đầu tháng 5 này, Bộ Tư pháp đã công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị quyết của Quốc hội cho phép Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/7, sớm hơn 6 tháng so với hiện nay. Đồng thời, Luật Đất đai 2024 cũng đang trong lộ trình tương tự.
Trong báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản, nguồn cung condotel quý I năm 2024 lên đến gần 5.000 căn, tăng 6% so với cùng kỳ năm 2023. Tuy nhiên, nguồn cung này chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ.
Tại Kế hoạch số 122 vừa được UBND Thành phố ban hành, Hà Nội sẽ triển khai thí điểm ứng dụng quản lý, cảnh báo cháy gắn với xác thực định danh số nhà và dữ liệu dân cư.
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị có tốc độ gia tăng dân số cao, bình quân 2,15% mỗi năm. Nhằm kéo giãn dân và tạo tính lan tỏa cho các đô thị vùng, chính quyền Thành phố đã phê duyệt dự án phát triển các khu đô thị vệ tinh chiến lược, đồng thời tiến hành quy hoạch lại các khu vực đã phát triển quá nóng.
Quý II năm nay, ước tính nguồn cung mới về bất động sản sẽ tăng thêm 25% so với quý I.
Trong quý I, thị trường bất động sản đã chứng kiến nhiều tín hiệu tích cực, đặc biệt là việc nguồn cung được cải thiện. Mặc dù chưa thực sự có những đột phá, nhưng đây là những dấu hiệu cho thấy các chính sách của chính phủ đang dần phát huy hiệu quả.
0