Thị trường BĐS hiện nay chưa lành mạnh và minh bạch

Trên tinh thần chỉ thị số 13/CT–TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Đài Hà Nội đã triển khai tuyến thông tin, tuyên truyền thông qua hàng loạt chương trình thời sự và chuyên đề, trong đó có bản tin hằng ngày về bất động sản.

Theo nhiều nhận định, hiện nay thị trường BĐS còn thiếu lành mạnh. Biểu hiện cụ thể nhất là việc giá nhà, đất tăng cao một cách phi lý, vượt xa so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa vời.

Diễn đàn “Để thị trường bất động sản trở lại lành mạnh và phát triển” đề cập đúng và trúng những vấn đề đang đặt ra của thị trường bất động sản hiện nay. Phát biểu khai mạc, Nhà báo Nguyễn Kim Khiêm, Tổng Giám đốc, Tổng biên tập Đài PT-TH Hà Nội đã chỉ rõ tình trạng đầu cơ găm hàng, thổi giá khiến giá nhà, đất bị đẩy cao phi lý; hiện tượng trả giá cao rồi bỏ cọc trong các cuộc đấu giá để tạo mặt bằng giá áo nhằm trục lợi, thao túng thị trường. Nếu tình trạng này không được nhận diện, không được kiểm soát và có giải pháp thích hợp, để những cơn sốt ảo đẩy bất động sản lên một mặt bằng giá mới sẽ gây ra nhiều hệ lụy khôn lường đối với nền kinh tế cũng như xã hội.

Nhà báo Nguyễn Kim Khiêm, Tổng Giám đốc, Tổng biên tập Đài PT-TH Hà Nội, nhấn mạnh: "Từ góc độ an ninh trật tự, đã đến lúc cơ quan thanh tra, cơ quan điều tra, cơ quan an ninh kinh tế cần vào cuộc mạnh mẽ để làm rõ các hiện tượng đầu cơ không lành mạnh, những hành vi thao túng giá, những hành vi gây lũng đoạn làm cho thị trường BĐS trở nên méo mó, ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế xã hội. Có lẽ, đã đến lúc chúng ta không thể chấp nhận trở thành 'con tin' của những kẻ lũng đoạn và thổi giá. Có lẽ, đã đến lúc chúng ta không thể coi hành vi lũng đoạn, thổi giá thị trường là hoạt động kinh tế, mà có thể nhìn nhận đó là tội phạm kinh tế".

Hệ lụy của đầu cơ BĐS là sự lãng phí tài nguyên đất

Nhiều ý kiến cho rằng, hiện nay thị trường BĐS đang bị nhiễu loạn bởi tác động của giới đầu cơ. Do vậy, thị trường đang dần trở nên méo mó và không lành mạnh. Khi tiền của các tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân có tiềm năng đều đổ hết vào đầu cơ BĐS làm cho đồng tiền nằm yên, không được quay vòng sinh lợi, tạo nên giá trị ảo. Từ những hệ lụy về kinh tế, sẽ kéo theo hệ lụy xã hội.

Đầu cơ cao sẽ làm giá nhà ở tăng cao, các nhà đầu tư dự án không đoái hoài tới nhà ở có giá phải chăng cho đa số người dân. Như vậy, giấc mơ an cư ngày càng xa vời với những người dân có thu nhập thấp và trung bình.

Một nguồn lực lớn lẽ ra dành để đầu tư cho phát triển thì đang bị chôn vào đất. Những khu đô thị bỏ hoang, nhiều dự án treo, đất vàng để không ở các đô thị đắt đỏ đang làm lãng phí tài nguyên, thất thoát ngân sách. Thảo luận về tình hình kinh tế - xã hội tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội hội khóa XV, Tổng Bí thư Tô Lâm bày tỏ sự trăn trở về nhiều sự lãng phí các nguồn lực của đất nước, từ nguồn tiền 15 triệu tỷ nằm trong hệ thống ngân hàng trong khi nhiều công trình, dự án vẫn phải đi vay nước ngoài đến các dự án treo gần chục năm trời khiến người dân bức xúc.

Tổng Bí thư Tô Lâm nhấn mạnh: "Lãng phí có vấn đề dân hỏi mình không trả lời được. Có mảnh đất vàng lãng phí, để cỏ mọc chục năm thì ai chịu trách nhiệm? Doanh nghiệp không làm thì tôi thu lại. Doanh nghiệp nói tôi đang làm nhưng vướng, thế vướng chỗ nào thì gỡ. Dân hỏi tại sao để thế, tỉnh làm hay trung ương làm phải có địa chỉ chứ. Tham ô, tham nhũng xử lý hết rồi, kể ra thì nhiều lắm. Ruộng đất thì cứ lãng phí. Ở khâu nào, ở chính sách thì xem lại chính sách, luật thì xem lại luật".

Trước thực trạng này, Tổng Bí thư Tô Lâm nhận định, thời gian không chờ đợi ai cả. Không thể chậm trễ, để lỡ mất cơ hội phát triển của đất nước. Với lĩnh vực bất động sản, cần nhanh chóng gỡ các nút thắt về chính sách để thu hút đầu tư, ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, thổi giá để thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh - an toàn - bền vững.

Đầu cơ, thổi giá đang làm lũng đoạn thị trường BĐS

Có thể thấy, sự phát triển thiếu lành mạnh của thị trường BĐS thời gian qua là do tác động của một số cá nhân và bộ phận lợi ích nhóm. Những nhóm lợi ích này sẽ dựa vào một số kẽ hở hoặc những thông tin chưa rõ ràng để dựa vào đó gây ra sự nhiễu loạn của thị trường.

Đầu cơ, thổi giá, giá ảo, giao dịch ảo… những cụm từ này xuất hiện ngày càng nhiều khi nói về thị trường BĐS thời gian qua. Nó cho thấy trạng thái của thị trường đang bất ổn và bị thao túng trở nên thiếu lành mạnh. Điều này càng trở nên đặc biệt nghiêm trọng khi thị trường liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Người dân khó tiếp cận nhà ở. Doanh nghiệp khó bán được hàng. Khi thị trường bất động sản đứng trước nguy cơ đóng băng cũng có nghĩa nguồn lực quan trọng đất đai phục vụ cho phát triển đất nước đang bị lãng phí.

Ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội khóa XIV, cho biết: “Tình trạng đầu cơ đẩy giá đất lên cao, việc mua bán hầu như chỉ diễn ra trong giới đầu cơ trong khi người dân, doanh nghiệp khó tiếp cận vì giá đất cao, vượt quá khả năng chi trả”.

Đại biểu Tạ Văn Hạ, Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam, nêu ý kiến: “Có chăng là có vấn đề về lợi ích nhóm, có chăng là vấn đề có dấu hiệu lũng đoạn thao túng và thổi giá, tạo ra bong bóng của một nhóm lợi ích? Cái này chúng ta chưa chỉ ra được. Chúng ta phải chỉ rõ ra thì chúng ta mới có được cái giải pháp cụ thể, căn cơ”.

Đối tượng gây lũng loạn thị trường BĐS là ai? Đó là một số môi giới cá nhân đưa ra những thông tin sai lệch nhằm trục lợi. Hay một bộ phận những người đầu cơ muốn đẩy hàng nên sử dụng nhiều mánh khóe để thổi giá. Trong bối cảnh các luật mới liên quan bất động sản đi vào thực thi, các chiêu trò gây nhiễu loạn lại càng phổ biến.

3 luật mới liên quan đến BĐS sẽ tác động tích cực đến thị trường

Tại diễn đàn BĐS Đài Hà Nội tổ chức ngày hôm nay, đã có rất nhiều giải pháp được đưa ra nhằm tháo gỡ những khó khăn vướng mắc của thị trường BĐS. Từ đó, giúp thị trường lành mạnh ổn định trở lại. Đặc biệt, các giải pháp được cụ thể theo từng nhóm. Trước hết là nhóm giải pháp liên quan đến pháp lý.

Phát biểu tại diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa nhấn mạnh tầm quan trọng của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2024.

Cụ thể, các điểm mới nổi bật bao gồm đổi mới quy trình và nội dung quy hoạch, giảm bớt các bước phê duyệt kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo linh hoạt và phù hợp thực tiễn. Luật cũng đưa ra các phương thức tiếp cận đất đai đa dạng như đấu giá, đấu thầu, hoặc thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đề cao tính cạnh tranh, công bằng và minh bạch.

Một trong những điểm nhấn quan trọng là thương mại hóa quyền sử dụng đất, cho phép sử dụng đất đa mục đích, mở rộng quyền cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài. Hệ thống thông tin đất đai quốc gia đang được xây dựng, hướng tới vận hành vào năm 2025, góp phần phát triển Chính phủ số, kinh tế số.

Ngoài ra, việc phân cấp toàn bộ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận cho địa phương giúp tăng tính chủ động và hiệu quả. Đặc biệt, thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận quyền sử dụng đất đang trình Quốc hội sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai. Những đổi mới này sẽ tạo nền tảng pháp lý minh bạch, giải phóng nguồn lực, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Doanh nghiệp BĐS cần chủ động nguồn vốn 

Trong khuôn khổ diễn đàn, các nhóm giải pháp liên quan đến tài chính cũng đã được các chuyên gia đề cập. Đây là yếu tố quan trọng để các dự án được khơi thông, các doanh nghiệp có cơ hội phát triển, qua đó thúc đẩy sự lưu thông, tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường.

Theo ông Cấn Văn Lực, thị trường BĐS đã và đang phục hồi. Tuy vậy, tốc độ còn chậm và không đồng đều giữa các phân khúc, địa bàn. Để các doanh nghiệp có thể phát triển ổn định, các doanh nghiệp cần kiến nghị đúng, trúng, kiên trì với các mục tiêu, vấn đề gặp phải.

Bên cạnh đó, cần cơ cấu lại hoạt động, cơ cấu lại sản phẩm để phù hợp với sự điều tiết của thị trường. Các doanh nghiệp cần kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, nợ đáo hạn…Chủ động tìm hiểu, tiếp cận các Chương trình, gói hỗ trợ (nhất là các gói hỗ trợ tài khóa, thuế - phí, tín dụng, cơ cấu lại nợ; các nghị quyết của TW, QH, CP…).

Ngoài ra, cần phải đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm BĐS; đưa giá BĐS về mức hợp lý hơn. Thêm vào đó, các doanh nghiệp cần chủ động chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và kinh doanh tuần hoàn. Thích ứng, nâng cao năng lực quản trị DN, văn hóa doanh nghiệp; chuẩn hóa qui trình, sản phẩm và nhân sự theo các luật mới có hiệu lực (Luật đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS).

Không những thế, doanh nghiệp phải chuẩn bị triển khai các luật cho tốt. Và phải chuẩn hóa đội ngũ, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Đẩy mạnh thực hiện giao dịch thông qua phương thức chuyển khoản qua ngân hàng để công khai minh bạch, tiến tới nộp thuế BĐS.

Sử dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ đất đai

Một phần quan trọng không thể thiếu đối với việc lành mạnh hóa thị trường BĐS, đó chính là thực hiện chính sách thuế để điều tiết lại thị trường. Và đây cũng chính là vấn đề được rất nhiều chuyên gia, doanh nghiệp và người dân quan tâm khi tham dự diễn đàn BĐS ngày hôm nay.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, quyền sở hữu tài sản của công dân được Hiến pháp công nhận và bảo hộ. Pháp luật cho phép người dân được sử dụng nhiều tài sản như nhà, đất. Nhà nước có thể sử dụng công cụ thuế đối với những tài sản các cá nhân sở hữu để thúc đẩy sử dụng có hiệu quả nguồn lực khan hiếm, điều tiết thu nhập và thực hiện vai trò quản lý nhà nước.

Để thuế trở thành một cộng cụ điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản, một công cụ đảm bảo tính công bằng, bình đẳng giữa các chủ thể, cần sự xem xét, thực thi nhiều biện pháp. Trong đó, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tăng nguồn cung trên thị trường BĐS, đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý, đảm bảo cân đối cung - cầu. Khi cung - cầu ngang bằng hoặc cung nhiều hơn cầu thì vị thế thị trường của người mua, người bán mới ngang nhau, tác động của chính sách thuế, phí mới được thực hiện đúng đối tượng, công cụ thuế mới phát huy tác dụng điều tiết thu nhập.

Bên cạnh đó, để phòng chống việc đầu cơ BĐS và tăng nguồn cung cho thị trường, cần đề xuất đánh thuế quyền sử dụng lũy thoái theo thời gian nắm giữ BĐS. Thuế đối với BĐS mua và bán ngay trong năm cần đánh thuế cao, các năm nắm giữ thứ 2,3,4,5 thuế sẽ giảm dần theo thời gian nắm giữ. Sau 5 năm nắm giữ, thuế chuyển quyền sử dụng có mức thấp nhất hoặc không phải đóng thuế.

Có thể thấy rằng, thị trường BĐS hiện chưa đồng đều giữa các phân khúc. Các chuyên gia cho rằng, câu chuyện xung quanh vấn đề thể chế không bao giờ hoàn hảo 100% - không chỉ trong giai đoạn chuyển tiếp - mà còn trong suốt tiến trình phát triển của thị trường BĐS. Tuy nhiên, chúng ta vẫn đặt niềm tin để hy vọng rằng các luật mới cùng với những giải pháp trong thời gian tới sẽ tác động tích cực giúp thị trường lành mạnh, bền vững hơn.