Trên địa bàn Hà Nội hiện có khoảng 2.160 chung cư cũ cần rà soát, cải tạo, tập trung chủ yếu tại các quận nội thành cũ như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình, Thanh Xuân… Riêng khu Kim Liên có tới 222 đơn nguyên. Đây là những công trình đã qua nhiều thập niên sử dụng, xuống cấp theo thời gian, tiềm ẩn rủi ro về an toàn kết cấu và phòng cháy, chữa cháy. Tuy nhiên, đến đầu năm 2026, mới có khoảng 19 dự án được triển khai - con số khiêm tốn so với yêu cầu thực tiễn.
Trong bối cảnh đó, việc UBND thành phố ban hành Kế hoạch số 354/KH-UBND về kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ chung cư cũ trên địa bàn 48 xã, phường có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đây không chỉ là một thủ tục kỹ thuật, mà là bước khởi đầu bắt buộc để xác định rõ công trình nào thuộc diện nguy hiểm, phải phá dỡ; công trình nào có thể gia cố, cải tạo. Khi có kết quả kiểm định minh bạch, khách quan, chính quyền mới có cơ sở pháp lý vững chắc để triển khai các bước tiếp theo, đồng thời tạo sự đồng thuận trong cộng đồng dân cư.
Song song với công tác kiểm định, thành phố đang lập danh mục các khu vực cần cải tạo, công bố công khai để thu hút nhà đầu tư. Lộ trình được xác định rõ: năm 2026 hoàn thiện cơ sở pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư đối với một số dự án; giai đoạn 2027–2030 tập trung triển khai; đến năm 2030 hoàn thành cải tạo các chung cư nguy hiểm cấp D và đến năm 2035 cơ bản hoàn thành toàn bộ chương trình. Việc đặt ra mốc thời gian cụ thể cho thấy quyết tâm chuyển từ giai đoạn chuẩn bị sang thực thi thực chất.
Một điểm đáng chú ý là Hà Nội không còn tiếp cận cải tạo chung cư cũ theo hướng đơn lẻ từng tòa nhà, mà gắn với tái thiết đô thị đồng bộ. Thành phố định hướng kết hợp cải tạo với chỉnh trang khu vực, bổ sung hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, hình thành các khu nhà ở mới có chất lượng sống cao hơn. Điều này phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị hiện đại: không chỉ thay thế công trình xuống cấp, mà sắp xếp lại không gian, bổ sung trường học, bãi đỗ xe, cây xanh, công trình công cộng.
Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết số 258/2025/QH15 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù cho các dự án lớn tại Thủ đô được xem là cú hích quan trọng. Cơ chế cho phép điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch ở mức hợp lý, tạo điều kiện để doanh nghiệp xây dựng phương án tài chính khả thi, đồng thời gắn với trách nhiệm đầu tư hạ tầng. Đây là cách tiếp cận dung hòa lợi ích: nhà đầu tư có động lực tham gia, người dân có cơ hội cải thiện chỗ ở, còn thành phố có điều kiện tái cấu trúc không gian nội đô.
Tuy nhiên, cải tạo chung cư cũ vẫn là bài toán phức tạp. Điều chỉnh quy hoạch cần được kiểm soát chặt chẽ để không làm gia tăng áp lực hạ tầng; quá trình lựa chọn nhà đầu tư phải minh bạch; quyền lợi của cư dân phải được bảo đảm. Nhưng với nền tảng pháp lý mới, kế hoạch kiểm định toàn diện và lộ trình rõ ràng, năm 2026 có thể trở thành năm bản lề của tiến trình này.
Cải tạo chung cư cũ không chỉ là xử lý những công trình xuống cấp. Đó là phép thử năng lực quản trị đô thị của Hà Nội: có đủ quyết tâm, đủ cơ chế và đủ đồng thuận để biến một nhiệm vụ tồn đọng nhiều năm thành một chương trình hành động cụ thể hay không. Nếu làm được, đây sẽ là bước chuyển quan trọng trong hành trình tái thiết Thủ đô theo hướng đồng bộ và bền vững.