Hồi sinh ven sông và bài toán giữ chỗ cho những cộng đồng lâu năm
Những cuộc hồi sinh ven sông có thể mang lại công viên, nhà ở và nguồn lực mới cho thành phố. Nhưng khi giá trị đất tăng lên, bài toán bảo đảm chỗ ở, sinh kế và quyền tiếp cận cho cư dân hiện hữu cũng trở nên cấp thiết.
Giữ chỗ cho những cộng đồng lâu năm
Tại Washington D.C. (Mỹ), dự án Công viên Cầu đường số 11 (11th Street Bridge Park) được hình thành từ ý tưởng cải tạo một phần cây cầu cũ bắc qua sông Anacostia thành công viên dành cho người đi bộ, vui chơi và các hoạt động cộng đồng.
Cây cầu nối những khu dân cư có điều kiện phát triển khá khác nhau ở hai bên sông. Ngay từ giai đoạn chuẩn bị, nhóm thực hiện đã tính đến nguy cơ công viên mới có thể thu hút thêm đầu tư, kéo giá nhà tăng và tạo sức ép lên các cộng đồng lâu đời ở phía đông sông Anacostia.
Năm 2015, một kế hoạch phát triển công bằng được triển khai, tập trung vào bốn nhóm chính: nhà ở, việc làm, doanh nghiệp nhỏ, văn hóa và nghệ thuật. Mục tiêu là để người dân địa phương cũng được hưởng lợi từ những thay đổi do dự án mang lại.
Trong cuộc trao đổi với chuyên trang đô thị Greater Greater Washington cùng năm, Scott Kratz, Giám đốc dự án Công viên Cầu đường số 11, cho rằng thiết kế và xây dựng công viên chỉ là một phần của vấn đề. Thách thức lớn hơn là tạo thêm giá trị cho khu vực mà không khiến những người đang sinh sống tại đây phải rời đi trước sức ép của thị trường.
Một trong những công cụ được triển khai sau đó là Quỹ đất cộng đồng Douglass. Đây là tổ chức phi lợi nhuận nắm giữ đất lâu dài, còn nhà ở trên phần đất này được bán hoặc cho thuê theo những điều kiện cụ thể nhằm duy trì mức giá phù hợp. Cách làm này giúp giữ lại một phần quỹ nhà ngay cả khi giá đất xung quanh tăng lên. Năm 2019, Quỹ Douglass chính thức hoạt động độc lập.
Như vậy, vấn đề chỗ ở đã được đặt ra từ trước khi công viên hoàn thành, thay vì chờ đến khi giá nhà tăng mạnh mới tìm cách xử lý.
Toronto (Canada) lựa chọn một cách khác. Thay vì lập quỹ đất cộng đồng, thành phố đưa ra yêu cầu về khả năng chi trả ngay từ khi quy hoạch các khu ven nước mới hình thành.
West Don Lands được phát triển trên khoảng 32ha đất công nghiệp cũ gần cửa sông Don. Khi hoàn thành, nơi đây dự kiến có khoảng 6.000 căn nhà, cùng gần 9,3ha công viên và không gian công cộng.
Theo quy hoạch, 20% số nhà được dành cho thuê với mức giá phù hợp, tạo điều kiện để các nhóm thu nhập khác nhau cùng sinh sống trong khu đô thị mới. Đến nay, hàng trăm căn đã được đưa vào sử dụng, phục vụ các gia đình, người cao tuổi và những nhóm cần hỗ trợ về chỗ ở.
Toronto vì thế tính đến khả năng chi trả ngay trong quá trình hình thành khu đô thị, song song với đầu tư công viên, giao thông và các tiện ích khác. Cách làm này giúp những giá trị mới được tạo ra ven sông không chỉ dành cho nhóm có khả năng chi trả cao.
Khi tái định cư không chỉ là chuyển chỗ ở
Vấn đề trở nên phức tạp hơn tại những nơi quá trình chỉnh trang buộc một bộ phận người dân phải rời khỏi nơi ở cũ.
Tại Ahmedabad (Ấn Độ), dự án Sabarmati Riverfront đã tạo ra hệ thống đường đi bộ, công viên, quảng trường và nhiều không gian công cộng mới dọc hai bờ sông. Quá trình cải tạo đồng thời kéo theo việc di dời hàng nghìn hộ từng sinh sống trong các khu nhà không chính thức ven sông.
Theo Công ty Phát triển bờ sông Sabarmati, dự án đặt mục tiêu tái định cư hơn 10.000 hộ. Những trường hợp đủ điều kiện được bố trí chỗ ở mới. Một số sinh kế lâu đời cũng được tính đến, như khu giặt là dành cho cộng đồng làm nghề giặt và khu chợ mới phục vụ chợ phiên Ravivari.
Tuy nhiên, có một căn nhà mới chưa đồng nghĩa mọi khó khăn đã được giải quyết. Nhiều điểm tái định cư nằm khá xa nơi ở cũ, khiến quãng đường đi làm dài hơn, chi phí đi lại tăng và một số sinh kế vốn gắn với khu vực trung tâm trở nên khó duy trì.
Trong nghiên cứu về quá trình di dời và tái định cư tại Sabarmati Riverfront, Renu Desai, nhà nghiên cứu thuộc Trung tâm Công bằng Đô thị, Đại học CEPT, phân tích những tác động đối với các hộ thu nhập thấp khi chuyển khỏi khu vực ven sông, trong đó có khả năng tiếp cận việc làm và vị trí của nơi ở mới.
Trường hợp sông Sabarmati cho thấy tái định cư không chỉ được tính bằng số căn hộ đã bố trí. Khoảng cách tới nơi làm việc, điều kiện giao thông và khả năng duy trì các mối quan hệ cộng đồng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống sau di dời.
Buenos Aires (Argentina) lại chọn hướng cải tạo tại chỗ.
Khu dân cư Rodrigo Bueno nằm sát Costanera Sur và gần Puerto Madero, một trong những khu ven nước có giá trị cao của thành phố. Theo điều tra năm 2016, nơi đây có 2.665 cư dân thuộc 996 gia đình, sinh sống trong 563 căn nhà.
Năm 2017, thành phố thông qua luật cải tạo và đưa khu dân cư Rodrigo Bueno vào cấu trúc đô thị chung. Thay vì chuyển toàn bộ cư dân sang nơi khác, chính sách hướng tới việc bảo đảm chỗ ở lâu dài ngay trong khu dân cư hiện hữu.
Dự án gồm xây 612 căn nhà mới, cải thiện các căn hiện có, đồng thời bổ sung đường sá, hạ tầng, không gian công cộng và dịch vụ đô thị. Người dân cũng tham gia vào quá trình chuẩn bị và triển khai thông qua cơ chế làm việc chung với chính quyền và các tổ chức liên quan.
Tại hội thảo của Trung tâm Hixon về Phát triển đô thị bền vững, Đại học Yale năm 2024, Julieta Meroño, đại diện Viện Nhà ở Buenos Aires, cho biết quá trình cải tạo Rodrigo Bueno không chỉ tập trung vào xây dựng nhà ở mà còn gắn với cải thiện dịch vụ, cơ hội kinh tế và sự tham gia của cộng đồng.
Rodrigo Bueno vì thế cho thấy một hướng tiếp cận khác: nâng cấp nhà ở, hạ tầng và không gian công cộng ngay tại nơi cư dân đang sinh sống, thay vì để quá trình tái thiết đồng nghĩa với việc cộng đồng phải rời đi.