Thị trường bất động sản đang giống như kinh doanh đa cấp?
Thị trường nhà đất đang rất méo mó và ảnh hưởng xấu đến ổn định của nền kinh tế. Yếu tố đầu cơ của nhiều người và việc nhắm vào phân khúc được gọi là cao cấp của nhiều ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản khiến thị trường chưa đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở của người dân. Bên cạnh đó sự thiếu lành mạnh trong mô hình tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản khiến có người ví thị trường bất động sản đang rất giống kinh doanh đa cấp - quan điểm của tác giả Thiên Lương, trong bài được phát trên FM90 - Đài Hà Nội.
Nhà đất luôn là vấn đề được quan tâm nhất của người Việt, phần lớn tài sản dân chúng hình thành từ đất đai nhà cửa, và cũng hiếm có loại tài sản nào duy trì được đà tăng mạnh mẽ và bền bỉ như thế. Nhiều thống kê cho thấy trong 20 năm qua, giá đất nhiều khu vực đã tăng đến 20-30 lần ở các thành phố lớn.
Chính vì vậy mà sự suy sụp gần đây của thị trường bất động sản đang thu hút mối quan tâm của toàn xã hội, từ chính quyền đến doanh nghiệp và từng người dân. Rất nhiều câu hỏi được đặt ra, ngân hàng và các doanh nghiệp bất động sản đã họp bàn với nhau không ít lần; tuy nhiên chưa thấy được hướng giải quyết, có lẽ vì người ta vẫn lảng tránh câu hỏi lớn nhất về thị trường bất động sản Việt Nam: Làm thế nào để hạ giá nhà và đất ?
Thực ra nếu trả lời được câu hỏi này thì mọi chuyện hết sức đơn giản. Chỉ cần vài loại thuế, điều chỉnh một số chính sách, là mọi thứ sẽ ổn định.
Sốt COVID-19 gây sốt đất
Hãy nhìn lại cơn sốt đất gần đây. Nguyên nhân chính của nó là do lãi suất huy động của các ngân hàng quá thấp. Trong đại dịch covid 19, hầu hết doanh nghiệp phải thu hẹp lại và thậm chí đóng cửa, lãi suất do đó giảm rất nhanh, có lúc lãi suất huy động xuống chỉ còn 2-3% cho kỳ hạn 1 tháng. Người dân không còn kênh đầu tư nào khác nên đã dồn tiền vào chứng khoán và bất động sản, đẩy thị trường chứng khoán lên cao, VNIndex có lúc lên trên 1.500 điểm; giá đất khắp nơi sốt nóng, tăng giá nhiều lần, thậm chí hàng chục lần ở những vùng quê xa xôi hẻo lánh.
Dường như con người rất nhanh quên, không chỉ kịp quên những ngày sốt đất mà còn quên cả những ngày sốt covid-19.
Nhưng đại dịch rồi cũng qua, và Fed tăng mạnh lãi suất cơ bản ở Mỹ, buộc các ngân hàng trung ương toàn cầu phải đi theo, chúng ta từng cố gắng duy trì lãi suất thấp để hỗ trợ thị trường bất động sản và các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nói chung, nhưng làm như vậy thì dự trữ ngoại hối sẽ bị ảnh hưởng và đồng đô la tăng giá, ảnh hưởng mạnh đến xuất nhập khẩu.
Một quy luật kinh tế cơ bản: Khi giá đồng đô la tăng, để tạo cân bằng trên thị trường ngoại hối, ngân hàng trung ương sẽ chủ động tăng lãi suất của đồng nội tệ.
Do đó, chúng ta không thể giữ mãi lãi suất thấp được và cuối cùng các ngân hàng đã phải tăng lãi suất huy động rất nhanh, đẩy lãi suất huy động kỳ hạn 6 tháng lên đến 11-13% và lập tức tác động lên thị trường chứng khoán và bất động sản: VNIndex giảm gần 50%, chỉ còn dưới 900 điểm; thị trường nhà đất lập tức đóng băng, hàng loạt doanh nghiệp ngành này lâm vào cảnh khó khăn.
Sự suy sụp này có thể dễ dàng thấy trước, ngay khi diễn ra vụ đấu giá đất Thủ Thiêm và vào thời điểm Fed tăng lãi suất cơ bản tại Mỹ.
Ngày 10/12/2021, Tp HCM tổ chức đấu giá thành công 4 lô đất Thủ Thiêm với số tiền đấu giá hơn 37.000 tỉ đồng, trong đó lô 3.12 mỗi mét vuông trúng đấu giá đạt kỷ lục 2,4 tỉ đồng. Tuy nhiên, sau đó lần lượt cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đều bỏ cọc.
Ngày 16/3/2022 (rạng sáng 17/3/2022 theo giờ Việt Nam), Fed tăng lãi suất lần đầu tiên sau đại dịch, và kể từ đó họ đã tăng liên tục 8 lần liền.
Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm có lẽ sẽ đi vào lịch sử như một cột mốc giá không thể vượt qua, khi mà một căn hộ tại đây sẽ có giá ngang với giá một căn hộ rộng tương đương tại đại lộ số 5 New York — trung tâm quyền lực tài chính của Hoa Kỳ, một đất nước có GDP đầu người cao gấp 20 lần VN. Một mức giá hoang đường!
Cơn sốt đất vừa qua thực ra không do nhu cầu ở thật sự của người dân mà chủ yếu do đầu cơ. Chẳng có lý do gì để giải thích cho sự lên giá của đất quê, ngoài mục đích đầu cơ. Những người mua ấy tuyệt nhiên không có ý định bỏ thành phố để về quê sinh sống, làm nông. Họ chỉ mua chúng như một món hàng đa cấp.
Đất đai hay hàng đa cấp?
Bản chất mô hình bán hàng đa cấp dựa trên 2 nguyên tắc cơ bản: Lãi suất phải cao và số khách hàng luôn phải tăng. Các mô hình bán hàng đa cấp sống nhờ chuyển lãi từ dưới lên trên, thúc đẩy các chân kim tự tháp liên tục mở rộng tìm kiếm khách hàng mới, nếu không mở rộng được là chúng sụp đổ ngay lập tức vì không còn tiền nuôi các tầng cấp ở trên.
Để bán được hàng, các mô hình bán hàng đa cấp luôn phải tạo ra câu chuyện cho hàng hóa. Bạn có thể dễ dàng thấy những ví dụ về những câu chuyện huyền thoại liên quan đến thực phẩm chức năng chẳng hạn — một trong những món hàng đa cấp được yêu thích nhất.
Nhà đất ở VN cũng vậy. Người bán luôn phải tạo ra câu chuyện cho sản phẩm, ví dụ như đất sắp được lên quận, sắp có sân bay, sắp có khu du lịch, sắp được mở đường,… thậm chí sắp được đổi tên. Lợi nhuận do đất tăng giá phải cao hơn nhiều so với lãi vay ngân hàng để hút khách…
Tuy nhiên, gần như mọi mô hình đa cấp đều sẽ sụp đổ, sớm hay muộn chỉ do còn khách hay không. Giá nhà đất buộc phải đáp ứng được yêu cầu tăng giá cao hơn lãi vay ngân hàng, mà lãi vay ở ngân hàng VN rất cao, thường xuyên trên 10%, hiện nay ở mức 15%, nên nếu người dân mua đất mà sau 5 năm không lên giá được gấp đôi thì về bản chất là họ đã bị lỗ. Như vậy cứ sau 10 năm thì đất phải tăng giá 4-5 lần.
Điều này lý giải cho những cơn sốt đất điên cuồng. Cứ sau vài năm đóng băng thì đất lại phải tăng vài lần để bù đắp lại sự mất giá của tiền. Và nếu nhìn nhận thực tế thì cũng thấy là 10 năm qua, đất lên giá trung bình khoảng 4-5 lần tại các đô thị lớn của cả nước.
Tuy nhiên, nhà đất cũng chỉ là một món hàng, nó không thể ra ngoài các quy luật kinh tế cơ bản. Sau đợt tăng giá mấy năm quá, giá nhà đất đã lên mức quá cao, cộng với việc tiền không còn rẻ nữa, lãi suất ngân hàng đã lên mạnh, nên việc thị trường đóng băng là điều tất yếu.
Các doanh nghiệp bất động sản đương nhiên muốn hỗ trợ từ nhà nước. Tuy nhiên khó khăn của họ không phải do nhà nước không hỗ trợ. Theo Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tín dụng vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. Ngân hàng Nhà nước khẳng định đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi vẫn được tổ chức tín dụng cho vay theo đúng quy định.
Tính đến cuối năm 2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021 và là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng lớn đến 21,2% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế trong 5 năm qua.
Nhà nước có nên giải cứu các “địa chủ”?
Thực ra cái mà các doanh nghiệp bất động sản cần hỗ trợ thì ngân hàng và nhà nước không thể đáp ứng được, đó là thị trường. Họ cần khách mua hàng và mua với giá không những đã rất cao rồi mà còn phải tăng không ngừng, vì nhà đất mà không tăng giá thì chẳng mấy ai mua cả. Bạn mua nhà đất làm gì nếu nó không tăng giá?
Thị trường, theo Adam Smith - một nhà kinh tế học vĩ đại, có bàn tay vô hình của nó. Trong nền kinh tế thị trường, các cá nhân tham gia đều muốn tối đa hóa lợi nhuận cho mình. Ai cũng muốn thế cho nên vô hình chung đã thúc đẩy sự phát triển và củng cố lợi ích cho cả cộng đồng”. Lãi suất cao của ngân hàng có thể không có lợi cho những người đầu cơ đất, nhưng nó đem lại lợi ích cho người gửi tiền. Tỷ giá đô la thấp có lợi cho doanh nghiệp này nhưng có hại cho doanh nghiệp khác. Giá nhà quá cao cũng vậy thôi, có lợi cho người này thì cũng sẽ có hại cho người khác.
Vậy nên tốt nhất là hãy để thị trường tự điều tiết. Doanh nghiệp muốn bán được hàng thì phải hạ giá sản phẩm. Nếu họ không hạ giá thì họ sẽ phải chịu chi phí tài chính cao, chi phí kinh doanh sản xuất cao, và sau vài năm không bán được hàng thì họ cũng phải phá sản. Sự phá sản của doanh nghiệp này sẽ là cơ hội cho doanh nghiệp khác. Chúng ta không việc gì phải lo bảo vệ những doanh nghiệp đã kiếm siêu lợi nhuận trong thời kỳ sốt đất, và đẩy gánh nặng giải cứu ấy lên vai những người dân vô tội đã phải chắt chiu tiền tiết kiệm cả đời gửi ngân hàng.
Vả lại, thị trường sẽ không đóng băng mãi. Sau 5-7 năm nữa, khi giá xuống khoảng ½ so với hiện nay và tiền có trượt giá thì về nguyên tắc, giá nhà đất sẽ xuống thấp hơn nhiều so với hiện nay, quay về thời điểm trước đại dịch, và thị trường sẽ lại bước vào một cơn sốt mới.
Chính phủ đã đang điều hành tốt nhiều chính sách kinh tế vĩ mô. Sự hỗ trợ của Nhà nước với thị trường bất động sản có thể chỉ cần sự điều chỉnh nhỏ về một số yếu tố pháp lý để các doanh nghiệp không vướng về điều kiện đưa hàng ra thị trường. Còn lại chính thị trường sẽ điều tiết, doanh nghiệp bất động sản phải tự chịu trách nhiệm với hoạt động của mình.
Sự chú ý của Nhà nước nếu có, là không để sự sụp đổ của một vài doanh nghiệp thực sự có vấn đề ảnh hưởng nhiều đến nền kinh tế và lợi ích của người dân.
Ai ngủ đông được đến ngày đó thì sẽ lại hồi sinh. Ai ít “mỡ”, không chịu được băng giá thì phải thành con mồi cho kẻ khác.
Đó cũng là vẻ đẹp của tự nhiên, vẻ đẹp của nền kinh tế thị trường.
Theo Thiên Lương - FM90
TIN LIÊN QUAN
Ý KIẾN
Khi có hiệu lực sớm, nhiều quy định mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ là công cụ pháp lý ngăn chặn tình trạng chưa hoàn tất pháp lý đã mở bán dự án, huy động vốn của khách hàng.
Công tác định giá đất cũng được nhiều quốc gia đặc biệt chú trọng bởi đây là yếu tố góp phần ổn định thị trường bất động sản và là công cụ để quản lý hiệu quả các nguồn lực đất đai.
Dự kiến đến tháng 6 năm nay TCT Viglacera sẽ đưa ra thị trường khoảng 3.000 căn NƠXH. Các dự án này chủ yếu nằm cạnh khu công nghiệp.
Luật Đất đai 2024 sẽ mang đến những thay đổi mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản minh bạch và lành mạnh hơn. Các cơ quan chức năng cần nhanh chóng ban hành các Nghị định liên quan để Luật sớm đi vào cuộc sống.
Sau khi Quyết định số 34 quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư được ban hành, đã phát sinh một số cách hiểu sai về chủ trương của thành phố.
Hàng trăm người đang bị mắc kẹt tại dự án Khu đô thị Thanh Hà – Cienco 5 nhiều năm qua do mua đất từ chủ đầu tư nhưng không thể xây dựng nhà để ở vì đất không có trong quy hoạch.
Tại thôn Lai Xá, thuộc xã Kim Chung, huyện Hoài Đức, đang xuất hiện một công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng khi số tầng nhân đôi từ 6 lên 12 tầng.
Chính phủ vừa đề xuất mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại trong 5 năm bắt đầu từ 1/1/2025 để cải thiện nguồn cung nhà ở.
Ban Bí thư yêu cầu gắn trách nhiệm của người đứng đầu trong việc nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác phát triển nhà ở xã hội. Đến năm 2030, cả nước cần xóa bỏ hoàn toàn nhà tạm, nhà dột nát; hoàn thành xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội.
Hà Nội vừa quy định phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.
Lượng tin bài đăng bán và mức độ quan tâm đến chung cư Hà Nội từ cuối tháng 4 đến nay đã hết "sốt", hạ nhiệt giảm tới 40% so với đỉnh tháng 3. Người mua đã thận trọng trước những cảnh báo về làn sóng giá chung cư ảo, tăng phí lý thời gian qua.
Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà giao Bộ Xây dựng phối hợp với các bộ, ngành, rà soát, cắt giảm tối đa trình tự, thủ tục thực hiện dự án nhà ở xã hội; đơn giản hóa tiêu chí xác định đối tượng cũng như điều kiện, thủ tục thuê, mua nhà ở xã hội.
Nhu cầu thuê nhà giá rẻ tại các đô thị đang rất lớn, vì vậy, cùng với việc tăng cường quản lý an toàn cháy nổ thì việc xây dựng nhà ở xã hội cần gấp rút được triển khai.
Nhiều doanh nghiệp vốn chỉ làm dự án cao cấp như Vinhomes, Novaland, Hoàng Quân, Becamex IDC, Tổng công ty Viglacera, Tập đoàn APEC, Nam Long, TTC Land...đã tham gia xây dựng nhà ở xã hội
Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) vừa được bổ sung nội dung giao UBND Thành phố Hà Nội thẩm quyền phê duyệt dự án xây dựng các công trình tại bãi sông, bãi nổi ở các tuyến sông có đê trên địa bàn.
Lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS giảm tới 60% so với cùng kỳ do các doanh nghiệp lớn hầu như không bán được hàng và bàn giao được các sản phẩm BĐS trong quý I.
Việc thu hồi đất hai bên đường để đấu giá sau khi mở rộng đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng từ lâu. Điều này khiến cho bộ mặt đô thị được thay đổi và có cơ hội phát triển và nâng cao giá trị quỹ đất.
Quận Hoàng Mai, Hà Nội, vừa đấu giá thành công hơn 1.000 m2 đất tại ngõ 369 phố Vĩnh Hưng, phường Vĩnh Hưng, với giá khởi điểm hơn 53 triệu đồng/m2.
Khu công nghiệp Phụng Hiệp ở huyện Thường Tín đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô gần 3.000 tỷ đồng.
Chính phủ vừa ban hành Quyết định thành lập Hội đồng thẩm định liên ngành thẩm định điều chỉnh Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Dự án xây dựng đường Hòa Lạc - Hòa Bình và cải tạo, nâng cấp quốc lộ 6 đoạn Xuân Mai - Hòa Bình theo phương thức đối tác công tư (PPP).
Để Thủ đô Hà Nội mở rộng không gian phát triển theo hướng văn minh, hiện đại, việc xây dựng những cây cầu kết nối hai bên bờ sông Hồng có vai trò quan trọng và được kỳ vọng sẽ phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai.
Số liệu thống kê trong tháng 4 cho thấy mức độ quan tâm và lượng tin bài đăng về phân khúc chung cư tại Hà Nội có xu hướng giảm và diễn ra đồng loạt ở tất cả các quận, huyện.
Trong báo cáo kết quả thực hiện Nghị quyết 43, Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho biết chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà cho người lao động chỉ đạt 56% kế hoạch, phải chuyển nguồn để thực hiện chính sách khác.
Bộ Xây dựng vừa đề xuất Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu gói tín dụng mới cho nhà ở xã hội bên cạnh gói 120.000 tỷ đang triển khai.
Hãng trang sức lớn nhất thế giới Pandora đã khởi công nhà máy tại Khu công nghiệp Việt Nam Singapore 3- VSIP III, tỉnh Bình Dương, có diện tích hơn 50.000 m2, trong khuôn viên khoảng 7,5 ha với số vốn đầu tư 150 triệu USD.
Các chuyên gia lĩnh vực tài chính bất động sản phân tích Việt Nam đã và đang hút lượng lớn nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài khi 4 tháng qua, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 607 triệu USD.
Từ ngày 22/5 đến hết ngày 31/12/2024, UBND thành phố Hà Nội ủy quyền cho UBND cấp huyện thực hiện việc quyết định nhiều loại giá đất như mức khởi điểm đấu giá, định giá đất để tính tiền bồi thường...
Để khắc phục tình trạng nhà mặt phố nhưng vẫn vắng khách thuê, chủ nhà có thể tham khảo một số gợi ý dưới đây.
Thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài đã ảnh hưởng không ít ngành nghề liên quan, trong đó lượng tiêu thụ xi măng từ năm 2022 đến nay liên tục sụt giảm.
Thu nhập của công nhân tại Hà Nội bình quân 7 triệu đồng/tháng, nên việc giải ngân chậm chạp gói tín dụng nhà ở xã hội đang khiến cho giấc mơ an cư của người có thu nhập thấp ngày càng xa vời.
Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội giải ngân rất chậm, hoạt động cho vay của gói tín dụng này mới giải ngân chưa đến 1% nguồn vốn sau hơn một năm triển khai.
Trong danh mục 8 dự án bất động sản thu hút đầu tư đợt 1 năm 2024 do UBND Thành phố Hà Nội ban hành, có hai dự án là nhà ở xã hội, tổng mức đầu tư gần 9 ngàn tỷ đồng.
Thủ tướng Chính phủ vừa có chỉ đạo khẩn trương rà soát, đề xuất phương án cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, nhất là trong lĩnh vực đất đai, nhà ở xã hội, tín dụng, tài nguyên khoáng sản…
Hà Nội vừa ban hành danh mục dự án thu hút đầu tư đợt 1 năm nay, trong đó có 8 dự án bất động sản là các khu đô thị, khu nhà ở xã hội.
Kinh doanh bất động sản tiếp tục là lĩnh vực đứng vị trí thứ hai trong thu hút dòng vốn FDI, với hơn 1,6 tỷ USD, theo thông tin từ Tổng cục Thống kê.
Mức giá chào bán bất động sản khu vực Hòa Lạc trong tháng qua có những vị trí lên tới 100 triệu đồng/m2, tuy nhiên các nhà đầu tư chỉ quan tâm tới khoảng giá thấp hơn rất nhiều.
Căn hộ có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 sẽ không còn nhiều ở thị trường phía Nam, trong khi nguồn cung căn hộ cao cấp sẽ dần chiếm ưu thế, theo dự báo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.
Sáng 22/5, UBND quận Hoàn Kiếm tổ chức cưỡng chế thu hồi đất đối với 8 hộ dân đang sinh sống trên ô “đất vàng’’ ở 43F-47C phố Ngô Quyền và 36A phố Trần Hưng Đạo để thực hiện dự án xây dựng trường tiểu học Võ Thị Sáu.
Chỉ cần một chiếc điện thoại, khách hàng đã có thể cập nhật các tin tức về bất động sản một cách nhanh chóng. Nắm bắt xu hướng, những nhà sáng tạo nội dung trên các nền tảng mạng xã hội có thể chính là các môi giới bất động sản.
Hà Nội đang lựa chọn và mời gọi nhà đầu tư 16 dự án khu đô thị, nhà ở xã hội quy mô hơn 930 ha.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tại Điều 18, dự thảo Nghị định đề xuất bốn trường hợp được miễn tiền sử dụng đất.
Thủ tướng Phạm Minh Chính vừa có chỉ thị tiếp tục cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính phục vụ người dân, doanh nghiệp, trong đó nhấn mạnh các thủ tục về đất đai cần phải được rút gọn.
Bất động sản là lĩnh vực ngày càng được nhiều người quan tâm. Để hiểu hơn về ngành này, bạn cần phải hiểu rõ các thuật ngữ bất động sản cơ bản.
Dù Hà Nội quyết tâm xóa bỏ nhà siêu mỏng, siêu nhỏ, siêu méo, xử lý nghiêm các trường hợp nhà đất không đủ điều kiện quy định về xây dựng, nhưng sau các dự án, có thể lại xuất hiện thêm những căn nhà như vậy. Tại sao?
Tình trạng khai thác cát đang đe dọa tới sự an toàn của hàng chục hộ dân ở thôn Vân Hội, xã Phong Vân, huyện Ba Vì. Phó Chủ tịch UBND Thành phố Dương Đức Tuấn đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành, đơn vị liên quan kiểm tra, thống nhất phương án xử lý dứt điểm đối với các vi phạm.
Nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng nhà ở tại các khu tái định cư chưa sử dụng sang nhà ở xã hội đồng thời thành lập Quỹ về nhà ở xã hội. Đây là chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã giai đoạn 2021-2030".
0