Cần tính toán kỹ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn
(HanoiTV) - Đề cương luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng đưa ra đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận, nhất là khi đề xuất này có quy định về thời hạn giá trị của sổ hồng cho căn hộ để ở từ 50 - 70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay.
Ngay từ khi được công bố, đề xuất đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của người dân và thị trường bất động sản bởi những vướng mắc chưa có lời giải rõ ràng.
Cần làm rõ hơn nhiều vấn đề
Trong đề cương luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay. Theo đó, có 2 phương án được đề xuất, là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay, hoặc sẽ có thời hạn 50 năm, 70 năm. Lý do đưa ra đề xuất này là, theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.
Ở góc độ xây dựng theo quy chuẩn Việt Nam, tuổi thọ của công trình quy định Bậc 1 là trên 100 năm, bậc 2 là công trình xây dựng có niên hạn từ 50 năm đến 100 năm, bậc 3 là có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến 50 năm, bậc 4 là công trình sử dụng dưới 20 năm. Sở dĩ có những cấp bậc này bởi nó liên quan đến vấn đề an toàn của công trình khi mà niên hạn sử dụng quá lâu và nó ảnh hưởng đến an toàn của người dân và vấn đề chỉnh trang đô thị.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam cho biết: Có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.
“Đề xuất này cho thấy sau 50-70 năm này thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ. Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài” ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng cho biết có 2 bộ luật cần tham chiếu là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Ví dụ, theo Luật Xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn 50–100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây dựng mới. Như vậy cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này bởi khi mua chung cư, người dân thường coi đây là một tài sản có giá trị sở hữu lâu dài. Do đó, đối với công trình chung cư và căn hộ, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50-70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không?
Căn hộ có niên hạn liệu có giảm giá ?
Giải bài toán “đất chật, người đông”, nhà chung cư cao tầng là phương án tối ưu tại các đô thị lớn, vừa tăng hiệu quả sử dụng đất, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của đa số người dân. Việc người dân mua chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài cũng đáp ứng tâm lý “ăn chắc mặc bền” của phần lớn người Việt Nam.
Tuy nhiên, tại dự thảo đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, Bộ đã đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Quy định này góp phần thay đổi nhận thức về sở hữu nhà ở trước đây là ổn định lâu dài, tăng thêm sự đa dạng trong nguồn cung đối với sản phẩm nhà ở có thời hạn sở hữu, phù hợp với nhu cầu của từng đối tượng, nhất là đối tượng thu nhập thấp.
Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước thu hồi, phá dỡ, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, giúp giải quyết tình trạng khó thực hiện cải tạo, xây dựng mới chung cư đã hết hạn sử dụng, xuống cấp như thời gian vừa qua. Quy định này cũng góp phần giảm giá thành căn hộ chung cư, tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua.
Cùng chung quan điểm này, chuyên gia của Savills cho rằng “Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại”.
Tuy nhiên, trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân.
Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất và xây dựng trên đất.
Cần có sự đồng thuận từ nhiều phía
Đề xuất trên của Bộ Xây dựng đang nhận được sự quan tâm đặc biệt từ dư luận cũng như chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản.
Với thế giới, việc áp niên hạn đối với căn hộ để ở hoặc công trình để ở không còn xa lạ gì, song với Việt Nam, việc sở hữu một căn hộ để ở không dễ dàng vì đó là tài sản được tích góp từ nhiều năm của người dân.
Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ Việt Nam Phạm Đức Toản cho biết, một tòa chung cư được cấu thành gồm: Tiền sử dụng đất, tiền xây dựng và các chi phí khác. Hiện, tiền sử dụng đất thương mại dịch vụ (quyền sử dụng đất theo thời hạn) và đất ở (quyền sử dụng đất lâu dài) chênh nhau không quá nhiều nên giá nhà giảm không đáng kể. Do đó, nếu sở hữu chung cư có thời hạn thì chỉ ảnh hưởng đến quyền sở hữu, quyền lợi của người dân, nhất là khi thế chấp căn hộ để vay tiền.
Còn theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, ở Việt Nam, việc xây dựng chung cư phần lớn là do doanh nghiệp đầu tư... Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định hai chế độ sở hữu nhà: Một là sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài, không thời hạn với đất ở; hai là sở hữu nhà có thời hạn với đất dịch vụ, thương mại. Hầu hết công trình nhà ở chung cư hiện nay được xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài nên quyền sở hữu nhà ở trên đất là ổn định, lâu dài, không thể quy định tất cả các công trình nhà ở chung cư có chung một thời hạn sử dụng là 50 hay 70 năm vì không tương thích với quyền sử dụng đất ở.
Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là phương án tiến bộ giống như nhiều quốc gia trên thế giới đã thực hiện, song về mặt xã hội cần phải cân nhắc kỹ lưỡng và lấy ý kiến rộng rãi, cần có sự đồng thuận, đặc biệt trong việc bảo đảm quyền lợi của người dân.
