Gỡ vướng mắc trong định giá đất để triển khai dự án
Hiện nay, công tác định giá đất ở một số nơi vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, dẫn đến việc định giá đất cụ thể rất chậm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện nhiều dự án bất động sản. Vì vậy, việc đưa ra những phương án định giá đất hợp lý, chính xác sẽ khiến cho các dự án được đẩy nhanh tiến độ, đảm bảo được nguồn cung ra thị trường, từ đó thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch.
Nhiều dự án bất động sản của các doanh nghiệp đang bị chậm tiến độ như: 6 dự án của Novaland, 44 dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh, 16 dự án của HUD... Nguyên nhân cho sự chậm trễ này đến từ việc gặp khó khăn do chính sách đền bù. Được biết, ngoài việc chờ đợi thời gian hoàn thành thủ tục, cấp phép xây dựng, việc định giá đất để đền bù cũng thay đổi theo từng khoảng thời gian với mức giá khác nhau. Điều này khiến xung đột lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân xảy ra, dẫn đến tiến độ dự án đã chậm nay còn chậm hơn.
Do vậy, việc góp ý hoàn thiện Luật đất đai sửa đổi để nhanh chóng đưa vào thực thi, là điều mà rất nhiều người trông ngóng. Theo Ông Nguyễn Văn Đồng - PGĐ Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Thái Nguyên cho biết: "Chúng tôi đang rất mong Luật đất đai sửa đổi sớm có câu trả lời, để giúp giá bồi thường tiệm cận giá thị trường hơn. Thứ hai, điều kiện bồi thường theo Luật đất đai 2013 nêu rõ, điều kiện bồi thường thứ nhất là bằng tiền, và bằng đất cùng mục đích sử dụng đất; nhưng, luật sửa đổi thì việc bồi thường đất có khác mục đích sử dụng đất, đây cũng là thuận lợi cho chúng tôi sau này khi triển khai công tác đền bù, giải phóng mặt bằng các dự án tiếp theo".
Hiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra ba phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (bỏ phương pháp chiết trừ). Riêng đối với phương pháp thặng dư đang dự kiến theo hai phương án. Phương án đầu tiền là nếu sử dụng thì phải sử dụng cùng với ít nhất một phương pháp khác để có sự đối chiếu, so sánh và sẽ chọn phương pháp nào mà kết quả xác định tiền sử dụng đất cao hơn tại thời điểm so sánh. Phương án thứ hai là bỏ phương pháp thặng dư.
Tuy nhiên, dù là phương án nào chăng nữa, thì điểm cuối cùng cần đạt được chính là sự minh bạch của thị trường. Ông Nguyễn Thế Điệp – PCT CLB Bất động sản Hà Nội cho biết: “Định giá đất rất quan trọng, bởi đó chính là sự khẳng định việc giá đất có trung thực, công bằng không. Trong thời gian qua, chúng ta đã có hướng dẫn về việc định giá đất ở các địa phương. Tuy nhiên, hiện nay khó khăn lớn nhất ở các địa phương là sự đùn đẩy trong công tác định giá đất từ ngành này sang ngành khác, hoặc không dám quyết định giá cụ thể. Bởi số liệu và tư liệu về giá đất còn nhiều bất cập, chưa đầy đủ, chưa có kho dữ liệu chính xác, giá mua bán hiện nay chưa kiểm soát được. Thậm chí các đơn vị định giá cũng không dám định giá”.
Trong kỳ họp Quốc hội lần thứ 6 khóa XV này, nhiều doanh nghiệp và người dân kỳ vọng Quốc hội sẽ đưa ra được những phương án hợp lý, đặc biệt trong công tác định giá đất; từ đó vừa có thể giải quyết được lợi ích hài hòa giữa ba bên, vừa không gây cản trở đến tiến độ của dự án. Kỳ vọng vào việc sửa đổi Luật lần này, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch tập đoàn G6 chia sẻ: “Tôi hy vọng, Luật đất đai được ban hành sẽ sửa được đa số bất cập khiếm khuyết của Luật đất đai hiện tại; sẽ giúp cho các chủ đầu tư thuận lợi hơn, rút ngắn quá trình đầu tư hơn, khiếu nại ít hơn, làm cho nền kinh tế của chúng ta phục hồi và phát triển hơn. Đây là hành lang pháp lý quan trọng trong toàn bộ quá trình hành pháp. Tôi là doanh nghiệp - hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, cũng là một người dân, tôi rất hồ hởi mong muốn luật đất đai được ban hành vào thời gian này và các văn bản dưới luật như thông tư nghị định cũng được ban hành sớm, để năm 2024 sẽ có cú hích phát triển kinh tế, mà điểm xuất phát chính là từ Luật đất đai”.
Còn, Ông Lê Ánh Dương - Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang bày tỏ tâm tư: “Trong chương trình kỳ họp, kỳ vọng lớn nhất của chính quyền nhân dân, các doanh nghiệp đều chung một mong muốn là Luật đất đai sửa đổi sẽ được thông qua tại kỳ họp này. Bởi vì nếu chúng ta kịp thời thông qua tại thời điểm hiện nay, sẽ góp phần rất lớn cho việc giải phóng nguồn lực về đất. Và, sẽ góp phần trực tiếp cho tăng trưởng kinh tế phát triển. Vì, khi nền kinh tế còn có nhiều điểm nghẽn, mà điểm nghẽn về đất là lớn nhất; nên, nếu thông được điểm nghẽn này, nền kinh tế chắc chắn sẽ cất cánh. Thi trường bất động sản có lối thoát tốt hơn. Quốc hội thông qua được, sẽ là động lực để nền kinh tế của chúng ta phát triển tốt hơn”.
Hiện Cơ quan soạn thảo đã rà soát, hoàn thiện khái niệm, trình tự, nội dung các phương pháp xác định giá đất; điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất như so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất; bổ sung quy định chi tiết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để đảm bảo tính minh bạch, tránh yếu tố chủ quan của người định giá khi áp dụng phương pháp so sánh; các nguồn thông tin và thứ tự ưu tiên.
Theo báo cáo của Bộ Tài chính, số thu về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản giai đoạn 2017-2022 đều tăng so với số thu của năm trước liền kề, tuy nhiên từ cuối năm 2023 đến nay lại giảm mạnh.
Sáng 14/5, Hội đồng Lý luận Trung ương phối hợp với Thành ủy TP.HCM tổ chức Hội thảo khoa học “Quản lý đất đai trên địa bàn TPHCM: Thực trạng và giải pháp”.
Trong báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Tài chính chỉ ra nhiều kẽ hở, tồn tại và hạn chế về thực hiện chính sách, pháp luật, liên quan đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội (từ năm 2015 đến 2023). Đáng chú ý trong đó có nội dung khó xác minh giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản và dù đã chỉ rõ các hành vi gian dối nhưng cơ quan Thuế lại không có chức năng điều tra, luật pháp còn kẽ hở dẫn đến thất thu và nảy sinh hệ lụy.
Theo tổng hợp của VCCI, nhiều doanh nghiệp đề nghị cơ quan chức năng cần cân nhắc một số điểm được quy định khi thi hành Luật Nhà ở 2023. Đề nghị cân nhắc giảm tỷ lệ đất xây nhà ở xã hội xuống còn 5-10% để phù hợp với thực tiễn hơn.
Sáng 13/5, thảo luận tình hình phát triển kinh tế - xã hội tại phiên họp thứ 33 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết thị trường có tín hiệu phục hồi nhưng còn khó khăn, nhất là về quy trình, thủ tục phát triển các dự án nhà ở xã hội. Đáng chú ý, xuất hiện tình trạng lách luật để mua bán căn hộ nhà ở xã hội.
Bộ Tài nguyên Môi trường đang xây dựng dự thảo Thông tư quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường được gọi là sổ hồng) và hồ sơ địa chính.
0