Lãi suất cao, nợ vay lớn: Doanh nghiệp bất động sản chịu sức ép 'kép'
Lãi suất vay mua nhà lên 12–14%/năm, nợ vay doanh nghiệp bất động sản tăng hơn 20%, trong khi lãi suất trái phiếu phát hành mới có thời điểm lên 13,5%/năm. Chi phí vốn cao đang “ghìm” sức mua và gia tăng áp lực tài chính lên các chủ đầu tư.
Lãi suất vay mua nhà lên 12–14%/năm
Theo SSI Research, mặt bằng lãi suất khó giảm đáng kể trong ngắn hạn khi lạm phát tháng 8-2026 tăng 4,89% so với cùng kỳ, lạm phát cơ bản ở mức 4,55%, trong khi áp lực tỷ giá còn dai dẳng và lợi suất trái phiếu tại các nền kinh tế phát triển vẫn ở mức cao.
Sức ép này đã phản ánh vào thị trường tín dụng bất động sản.Số liệu đến tháng 6-2026 cho thấy, lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại 6/8 ngân hàng được khảo sát đã tăng lên vùng 7,99–9,56%/năm, so với cuối năm 2025. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12–14%/năm, cao nhất kể từ quý I-2023.
Đáng chú ý, tín dụng dành cho người mua nhà đang chậm lại. Trong quý II- 2026, cho vay mua nhà tại VPBank chỉ tăng 2,4% so với quý trước; HDBank đi ngang, trong khi Techcombank giảm 1,4%. Diễn biến này trái ngược với tốc độ tăng của tín dụng kinh doanh bất động sản, vốn tăng khoảng 21% từ đầu năm.
Như vậy, dòng vốn vẫn được đưa vào lĩnh vực bất động sản nhưng chưa tạo được sự cải thiện tương ứng ở phía người mua nhà. Tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ hấp thụ trong quý II- 2026 giảm khoảng 20–40% so với các quý trước.
Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư phải tăng ưu đãi để kéo khách hàng. Các chính sách tập trung vào hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giảm vốn tự có, kéo dài lịch thanh toán và chiết khấu trực tiếp.
Không chỉ người mua nhà chịu tác động, các chủ đầu tư cũng đang phải đối mặt với chi phí vốn cao. Lãi suất vay vốn của doanh nghiệp bất động sản phổ biến trên 12%/năm. Cùng lúc, chi phí nhân công có nơi tăng tới 25%, nguyên vật liệu tăng khoảng 10–20%. Chi phí đầu vào tăng khiến chủ đầu tư khó giảm giá bán mạnh, ngay cả khi sức hấp thụ thị trường suy yếu.
Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản sơ cấp vẫn neo cao trong khi giao dịch chậm lại.
Hé lộ lượng trái phiếu khủng Vingroup, Masterise, Sun Group phát hành quý II
Áp lực vốn thể hiện rõ trên bảng cân đối của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết.
Theo S&I Ratings, tổng dư nợ vay của 31 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đến cuối quý II-2026 đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3%, tương đương thêm 60.897 tỷ đồng so với quý trước.
Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu tăng từ 0,61 lần lên 0,72 lần, cao nhất trong 15 quý gần nhất. Tỷ trọng nợ dài hạn cũng tăng từ 63,1% lên 67,3% tổng dư nợ.
VHM là doanh nghiệp đóng góp lớn nhất vào mức tăng dư nợ khi vay thêm hơn 50.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 82% mức tăng của toàn nhóm. Novaland cũng tăng dư nợ hơn 4.000 tỷ đồng.
Trong khi đó, kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp có sự phân hóa mạnh. 31 doanh nghiệp ghi nhận doanh thu 137.271 tỷ đồng trong quý II, tăng 150,2% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 57.669 tỷ đồng, tăng 349,6%.
Tuy nhiên, VHM chiếm 86% doanh thu và 90% lợi nhuận của toàn nhóm. Nếu loại VHM, doanh thu của 30 doanh nghiệp còn lại giảm 3,7% so với cùng kỳ, trong khi tăng trưởng lợi nhuận chủ yếu đến từ thu nhập tài chính đột biến.
Cùng với tín dụng, trái phiếu tiếp tục là kênh huy động vốn lớn của doanh nghiệp bất động sản.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 275.400 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 128.200 tỷ đồng, tương đương 46,5%. Riêng quý II, bất động sản phát hành 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% tổng lượng phát hành.
Đáng chú ý, Vingroup, Masterise và Sun Group chiếm 83,9% lượng trái phiếu bất động sản phát hành trong quý II-2026.
Tuy nhiên, vốn trái phiếu không còn rẻ. Lãi suất phát hành bình quân của nhóm bất động sản đạt 11,4%/năm trong quý II và 11,3%/năm trong 6 tháng đầu năm. Mức cao nhất lần lượt là 12,5% và 13,5%/năm.
Trong khi phát hành mới tăng mạnh, nghĩa vụ trái phiếu đến hạn vẫn là áp lực lớn với doanh nghiệp. Tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2027 dự kiến 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2026.
Trong năm 2026, bất động sản ghi nhận 28 lô trái phiếu chậm trả, tổng giá trị khoảng 28.558 tỷ đồng. Trong đó, Novaland, Vạn Thịnh Phát, Hưng Thịnh và Sunshine chiếm phần lớn, với khoảng 19.120 tỷ đồng. Với lãi suất phát hành mới ở mức cao, việc huy động vốn để triển khai dự án, đồng thời xử lý các khoản trái phiếu đến hạn, sẽ tiếp tục tạo áp lực lên chi phí tài chính của doanh nghiệp.
