Nhà ở xã hội: Câu chuyện dở khóc dở cười

Theo điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/8/2024: “Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là người lao động độc thân có thu nhập hằng tháng không quá 15 triệu đồng. Với người đã kết hôn, vợ chồng có thu nhập dưới 30 triệu đồng”.

Nhưng Thông tư 33/2024 của Ngân hàng Nhà nước về hồ sơ trình tự vay vốn, cấp phép lại quy định rằng: "Người lao động làm việc theo hợp đồng lao động ở khu vực đô thị có mức thu nhập bình quân tối đa 9 triệu đồng/tháng tại thời điểm đề nghị vay vốn; Người lao động làm việc theo hợp đồng lao động ở khu vực nông thôn có mức thu nhập bình quân tối đa 7 triệu đồng/tháng tại thời điểm đề nghị vay vốn". Thế nên mới có chuyện người lao động thu nhập 10 triệu đồng/tháng (vốn thấp ở thành thị) đã bị từ chối vay vốn khi không còn ở diện “thu nhập thấp”.

Qua đó, có thể thấy các quy định của pháp luật vẫn chưa thống nhất được tiêu chí cũng như mức thu nhập để được xem là thu nhập thấp nên càng khó khăn cho người muốn mua nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, dù được Nhà nước hỗ trợ, nhưng lợi dụng sự khan hiếm của phân khúc nhà ở giá rẻ, nhiều đối tượng vẫn sử dụng thủ đoạn để lừa đảo người mua nhà ở xã hội.

Cẩn trọng với chiêu trò lừa mua nhà ở xã hội

Một dự án nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm. Chỉ vì tin tưởng môi giới, một phụ nữ đã bị lừa 180 triệu đồng để mua 2 căn hộ. Mọi giao dịch đều diễn ra thuận lợi, cho đến khi chị đến gặp trực tiếp chủ đầu tư, mới vỡ lẽ hai căn hộ mà chị bỏ hàng trăm triệu để đặt cọc, thực tế đã thuộc sở hữu của người khác.

Nạn nhân cho biết: “Lúc đó thì tôi mới biết mình bị lừa, tiền thì mất, nhà không có để mà ở. Nên người dân mình bây giờ mua nhà phải tìm hiểu thật kỹ. Ngoài kia, bọn lừa đảo có rất nhiều chiêu trò, không phải lúc nào chiêu trò cũng áp dụng giống nhau. Có những đội ngũ không phải môi giới chính thống, họ có rất nhiều chiêu trò tinh vi để lừa đảo khách hàng nên mình phải rất cẩn thận”.

Tại một dự án nhà ở xã hội khác. Gần 1 tuần trước, dự án này mới bắt đầu khởi công. Vậy nhưng, ngay từ tháng 6/2024, việc rao bán “suất ngoại giao” đã xuất hiện đầy rẫy trên các trang thông tin bất động sản. Kẻ lùa đảo dùng chiêu “nhận làm hồ sơ” nhưng thực chất là đặt cọc, chuyển phí để mua nhà ở xã hội, một trò không mới, nhưng lại khiến nhiều người sập bẫy và rồi “không cánh mà bay” hàng trăm triệu…

Ông Nguyễn Văn Luyến - Tổng Giám đốc TCT đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) cho biết: “Tất cả các thông tin dự án đến thời điểm hiện nay đều là giả mạo và chưa có tính xác minh chính thức. Hiện nay, dự án mới được khởi công và theo quy định phải đến khi đủ điều kiện thì chủ đầu tư và đại diện liên danh chủ đầu tư sẽ có những thông tin đăng tải trên website của tổng công ty cũng như Sở Xây dựng”.

Tạo ra sự tin tưởng là điều mà môi giới khéo léo đánh vào tâm lý khách hàng. Chỉ cần có niềm tin, thì dù bỏ ra 180 triệu đặt cọc hay hàng trăm triệu đồng tiền phí môi giới, người mua nhà cũng đành “ngậm bồ hòn” mà thực hiện.

Ông Nguyễn Minh Phong - chuyên gia kinh tế, cho biết: “Đối với người dân, khi đã trở thành nạn nhân, chắc chắn họ sẽ bị thiệt hại về tài chính. Nếu thời gian dài, tiền mất giá, bất động sản lên giá thì họ sẽ nhận lại một khoản thấp hơn rất nhiều so với số tiền đã bỏ ra. Hậu quả khác là họ sẽ không làm được sổ đỏ, thậm chí là mất trắng nếu như những ngôi nhà đó phức tạp về mặt pháp lý”.

Đối với những hành vi lừa đảo liên quan đến nhà ở xã hội, luật pháp đã có đủ chế tài xử phạt từ mặt hành chính, dân sự, đến hình sự. Trong đó, tùy tính chất, mức độ của hành vi mà đối tượng có thể bị xem xét khởi tố hình sự, nếu việc chiếm đoạt tài sản có giá trị từ 2 triệu đồng trở lên.

Đồng thời, cơ quan chức năng cũng đang siết chặt việc thẩm duyệt hồ sơ đăng ký thuê/mua NOXH. Hồ sơ không đáp ứng tiêu chuẩn hầu hết sẽ bị loại. Trường hợp lọt qua cửa xét duyệt, người mua nhà vẫn có nguy cơ bị phát hiện xử lý trong quá trình hậu kiểm.

Còn đối với người mua nhà, cần giữ sự bình tĩnh, làm theo đúng trình tự và thường xuyên theo dõi tiến độ dự án của chủ đầu tư, có như vậy mới hạn chế được rủi ro khi mua bán và không trở thành nạn nhân của những hành vi lừa đảo.

Dù quy định có tính răn đe, nghiêm khắc, song vẫn có rất nhiều môi giới lách luật để đạt được mục đích. Do đó, người có nhu cầu mua nhà ở xã hội cần đặc biệt tỉnh táo và cẩn trọng trước các quyết định mua bán.

Nhà ở xã hội chỉ dành cho người có thu nhập thấp

Thuê nhà ở xã hội, được giới chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định là giải pháp tài chính hàng đầu cho người thu nhập thấp. Giải pháp này cũng mở ra cơ hội sở hữu nhà ở sau 5 năm thuê cho khách hàng thuộc phân khúc này, bởi sau 5 năm thuê, người thuê nhà được ưu tiên ký hợp đồng mua căn hộ đang thuê theo quy định của pháp luật với mức giá mua căn hộ trong hợp đồng thuê đã ký ban đầu.

Khoản 4, Điều 19, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định: “Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua, chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Nhưng khi tìm trên các trang web, mạng xã hội, các căn nhà ở xã hội được rao bán, cho thuê công khai với nhiều mức giá khác nhau.

Sau đây là đoạn phỏng vấn với một người tự xưng là nhân viên ban quản lý tòa nhà, hiện đang môi giới cho các đối tượng có nhu cầu: “Ecohome 3 hiện đang là dự án có nhà ở xã hội sạch sẽ nhất, giá các căn này thì từ 9 triệu rưỡi - 10 triệu thôi, khi nào gặp thì anh em mình sẽ thương lượng thêm thôi. Khách cũ cũng đã mua với giá như vậy, em có thể gặp trực tiếp với chủ nhà để thương lượng, không cần phải thông qua môi giới gì hết. Anh làm quản lý tòa nhà nên bọn em cứ hẹn gặp nhau làm việc thoải mái, chỉ cần trả phí môi giới 2 triệu cho anh là được".

Dự án nhà ở xã hội Ecohome 3 tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội, có quy mô hơn 3.000 căn hộ, bàn giao từ cuối năm 2020. Dù giá bán ban đầu chưa đến 20 triệu đồng/m2, do chuyển nhượng mua đi bán lại trái phép, hiện nay, giá của mỗi căn NƠXH tại dự án Ecohome 3 đã lên tới hơn 44 triệu đồng/m2.

Một vấn đề người dân quan tâm là trong các dự án nhà ở xã hội đã đi vào hoạt động, có hay không việc bố trí, sử dụng nhà ở xã hội sai đối tượng? Cư dân ở những chung cư này đề nghị các cơ quan chức năng kiểm tra, thanh tra quá trình xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội, uốn nắn, xử lý những trường hợp lợi dụng, trục lợi làm méo mó chính sách nhà ở xã hội vốn nhân văn của nhà nước.

Ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên BCH Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết: “Theo tôi, hiện đang có tình trạng bong bóng giá cục bộ với giá chung cư ở Hà Nội và cả TP.HCM. Bởi lẽ, chúng tôi làm nhà ở xã hội, chúng tôi tính toán được, giá xây dựng nhà ở xã hội đầu vào chỉ khoảng 13 - 14 triệu/m2 với công trình cấp 1 và cấp 2. Giá bán hiện tại lại đang cao gấp 3 - 4 lần so với chi phí”.

Anh Bùi Văn Lực, nhân viên văn phòng, cho biết: “Ở Hà Nội đã 10 năm rồi, hiện tôi rất mong muốn được sở hữu 1 căn nhà ở Hà Nội. Vì thứ nhất mình đã có tiềm lực tài chính cá nhân, thứ hai mình cũng có thể xin thêm thêm tiền bố mẹ và cuối cùng mình có thể tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng. Mình cũng mong sẽ xét duyệt được mua NOXH”.

Với chị Phạm Phương Anh, phường Mỗ Lao, quận Hà Đông: “Những dự án cũ bây giờ quá đắt, còn dự án mới thì tôi chưa đủ điều kiện. Tôi ở nhà thuê rất bấp bênh, lại hay chuyển đổi chỗ ở nên bị ngắt quãng thời gian đăng ký tạm trú. Điều này cũng khiến tôi không đủ điều kiện về hồ sơ mua nhà”.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế: “Bên cạnh gói 120 nghìn tỷ của chính phủ, thành phố nên có gói tương tự như trước đây, là gói 30 nghìn tỷ cho vay với lãi suất rất thấp. Đây không phải gói thương mại, mà là gói từ vốn Nhà nước. Ngân hàng Nhà nước cho các ngân hàng thương mại vay với lãi suất khoảng 3%, các ngân hàng thương mại sẽ tiếp tục cho vay khoảng 5%, như vậy lãi suất cho người đi vay sẽ rất thấp”.

Việc mua đi bán lại nhà ở xã hội là một vấn đề phức tạp liên quan đến nhiều yếu tố pháp lý và xã hội. Mặc dù mục đích ban đầu của nhà ở xã hội là cung cấp nhà ở giá rẻ cho những người có thu nhập thấp, nhưng tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại đã làm biến chất chủ trương này.

Đến nay, cả nước đã có 96 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, đưa vào sử dụng với 57.600 căn hộ. 133 dự án đã và đang triển khai với quy mô hơn 110.000 căn hộ, mới đạt trên 16% mục tiêu đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp đến năm 2030.

Hy vọng với nhiều chính sách ưu đãi, hỗ trợ của các cấp, những người có thu nhập thấp sẽ thực sự chạm tay sở hữu căn nhà ở xã hội theo đúng quy định.

Nhà ở xã hội tại Singapore và Thái Lan

Không chỉ ở Việt Nam, vấn đề nhà ở xã hội ở các nước khác đều được quan tâm, ví dụ như ở Đông Nam Á, Singapore và Thái Lan là những quốc gia thành công trong việc phát triển nhà ở xã hội với giá cả phù hợp với túi tiền của người dân.

Singapore có 6 triệu dân nhưng trong đó một lượng lớn dân số không cư trú. Một nửa trong số những người cư trú sống trong các chung cư cao tầng do chính phủ xây dựng. Những căn hộ này thường sáng sủa và thoáng mát, thách thức hầu hết nhận thức về các dự án nhà ở xã hội.

Có được thành công này là do Singapore đã thiết lập mô hình doanh nghiệp nhà nước phát triển nhà ở xã hội từ năm 1960. Ủy ban Phát triển Nhà (HDB) là cơ quan chuyên trách duy nhất của nhà nước Singapore phụ trách việc nghiên cứu, quy hoạch, thu hồi đất, xây dựng, phát triển, phân phối, duy tu và bảo trì nhà ở xã hội, vì vậy, nhà ở xã hội tại nước này còn được gọi là HDB.

Kể từ khi được thành lập, cơ quan này đã xây dựng 21.000 căn hộ trong 3 năm đầu tiên và 121.000 căn hộ trong vòng một thập kỷ. Tính đến năm 2021-2022, số lượng nhà xã hội HDB đã vượt quá một triệu căn hộ, cung cấp nơi ở cho 80% cư dân Singapore.

HDB cũng cho người dân vay hạn mức lên đến 85% tổng giá trị căn hộ với lãi suất ưu đãi để mua nhà trả góp. Nếu người dân mua căn hộ có giá trị 300.000 đô Singapore thì HDB có thể cho vay lên đến 255.000 đô Singapore. Các tổ chức tư nhân tham gia xây dựng nhà ở xã hội tại Singapore cũng được nhà nước hỗ trợ với quy trình thủ tục hành chính rõ ràng, minh bạch và nhanh chóng.

Thị trường bất động sản Singapore áp dụng hệ thống tiết kiệm bắt buộc với tên gọi “Quỹ Phòng xa Trung ương” CPF. Người sử dụng lao động đóng 14%/ tiền lương tháng và người lao động, công chức thu nhập thấp phải đóng 20%/tháng cho quỹ này.

Ngoài ra, Chính phủ cũng cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà. Quỹ CPF cho vay gần tối đa giá trị căn hộ với lãi suất rất thấp, được trả góp với thời gian lên đến 30 năm.

Thái Lan bắt đầu xây dựng nhà ở xã hội từ năm 1973. Cơ quan Nhà ở Quốc gia (NHA) được thành lập để phối hợp với Ngân hàng Nhà ở Chính phủ triển khai đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người già, người ốm yếu, cho các đôi vợ chồng trẻ và những người có thu nhập thấp đến trung bình.

Ngân hàng nhà ở quốc gia có 50 tỷ baht vốn cho vay. Mỗi khoản vay mua nhà ở xã hội không quá 1 triệu baht (khoảng 750 triệu đồng). Những người có thu nhập chỉ 25.000 baht/tháng có thể sở hữu nhà theo chương trình vay thế chấp và hàng tháng chỉ phải trả khoảng 1/7 tháng lương. Những người có thu nhập cao hơn cũng được hưởng lợi với mức lãi suất cố định 3% cho khoản vay 1 triệu baht trong 3 năm đầu tiên.

Căn nhà ở xã hội điển hình có diện tích từ 21,5 - 33m2 trong các tòa chung cư cao 7 tầng, 23m trở xuống. Chiều cao từ sàn lên trần là 3m. Doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội tư nhân được Chính phủ ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, lãi vay ngân hàng thấp hơn 2-3% so với lãi vay thương mại.

Song song với Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, Thái Lan cũng tập trung phát triển nhà ở vừa túi tiền chủ yếu thông qua doanh nghiệp tư nhân nhưng có sự tham gia của Chính phủ.