Thị trường bất động sản đang giống như kinh doanh đa cấp?
Thị trường nhà đất đang rất méo mó và ảnh hưởng xấu đến ổn định của nền kinh tế. Yếu tố đầu cơ của nhiều người và việc nhắm vào phân khúc được gọi là cao cấp của nhiều ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản khiến thị trường chưa đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở của người dân. Bên cạnh đó sự thiếu lành mạnh trong mô hình tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản khiến có người ví thị trường bất động sản đang rất giống kinh doanh đa cấp - quan điểm của tác giả Thiên Lương, trong bài được phát trên FM90 - Đài Hà Nội.
Nhà đất luôn là vấn đề được quan tâm nhất của người Việt, phần lớn tài sản dân chúng hình thành từ đất đai nhà cửa, và cũng hiếm có loại tài sản nào duy trì được đà tăng mạnh mẽ và bền bỉ như thế. Nhiều thống kê cho thấy trong 20 năm qua, giá đất nhiều khu vực đã tăng đến 20-30 lần ở các thành phố lớn.
Chính vì vậy mà sự suy sụp gần đây của thị trường bất động sản đang thu hút mối quan tâm của toàn xã hội, từ chính quyền đến doanh nghiệp và từng người dân. Rất nhiều câu hỏi được đặt ra, ngân hàng và các doanh nghiệp bất động sản đã họp bàn với nhau không ít lần; tuy nhiên chưa thấy được hướng giải quyết, có lẽ vì người ta vẫn lảng tránh câu hỏi lớn nhất về thị trường bất động sản Việt Nam: Làm thế nào để hạ giá nhà và đất ?
Thực ra nếu trả lời được câu hỏi này thì mọi chuyện hết sức đơn giản. Chỉ cần vài loại thuế, điều chỉnh một số chính sách, là mọi thứ sẽ ổn định.
Sốt COVID-19 gây sốt đất
Hãy nhìn lại cơn sốt đất gần đây. Nguyên nhân chính của nó là do lãi suất huy động của các ngân hàng quá thấp. Trong đại dịch covid 19, hầu hết doanh nghiệp phải thu hẹp lại và thậm chí đóng cửa, lãi suất do đó giảm rất nhanh, có lúc lãi suất huy động xuống chỉ còn 2-3% cho kỳ hạn 1 tháng. Người dân không còn kênh đầu tư nào khác nên đã dồn tiền vào chứng khoán và bất động sản, đẩy thị trường chứng khoán lên cao, VNIndex có lúc lên trên 1.500 điểm; giá đất khắp nơi sốt nóng, tăng giá nhiều lần, thậm chí hàng chục lần ở những vùng quê xa xôi hẻo lánh.
Dường như con người rất nhanh quên, không chỉ kịp quên những ngày sốt đất mà còn quên cả những ngày sốt covid-19.
Nhưng đại dịch rồi cũng qua, và Fed tăng mạnh lãi suất cơ bản ở Mỹ, buộc các ngân hàng trung ương toàn cầu phải đi theo, chúng ta từng cố gắng duy trì lãi suất thấp để hỗ trợ thị trường bất động sản và các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nói chung, nhưng làm như vậy thì dự trữ ngoại hối sẽ bị ảnh hưởng và đồng đô la tăng giá, ảnh hưởng mạnh đến xuất nhập khẩu.
Một quy luật kinh tế cơ bản: Khi giá đồng đô la tăng, để tạo cân bằng trên thị trường ngoại hối, ngân hàng trung ương sẽ chủ động tăng lãi suất của đồng nội tệ.
Do đó, chúng ta không thể giữ mãi lãi suất thấp được và cuối cùng các ngân hàng đã phải tăng lãi suất huy động rất nhanh, đẩy lãi suất huy động kỳ hạn 6 tháng lên đến 11-13% và lập tức tác động lên thị trường chứng khoán và bất động sản: VNIndex giảm gần 50%, chỉ còn dưới 900 điểm; thị trường nhà đất lập tức đóng băng, hàng loạt doanh nghiệp ngành này lâm vào cảnh khó khăn.
Sự suy sụp này có thể dễ dàng thấy trước, ngay khi diễn ra vụ đấu giá đất Thủ Thiêm và vào thời điểm Fed tăng lãi suất cơ bản tại Mỹ.
Ngày 10/12/2021, Tp HCM tổ chức đấu giá thành công 4 lô đất Thủ Thiêm với số tiền đấu giá hơn 37.000 tỉ đồng, trong đó lô 3.12 mỗi mét vuông trúng đấu giá đạt kỷ lục 2,4 tỉ đồng. Tuy nhiên, sau đó lần lượt cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đều bỏ cọc.
Ngày 16/3/2022 (rạng sáng 17/3/2022 theo giờ Việt Nam), Fed tăng lãi suất lần đầu tiên sau đại dịch, và kể từ đó họ đã tăng liên tục 8 lần liền.
Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm có lẽ sẽ đi vào lịch sử như một cột mốc giá không thể vượt qua, khi mà một căn hộ tại đây sẽ có giá ngang với giá một căn hộ rộng tương đương tại đại lộ số 5 New York — trung tâm quyền lực tài chính của Hoa Kỳ, một đất nước có GDP đầu người cao gấp 20 lần VN. Một mức giá hoang đường!
Cơn sốt đất vừa qua thực ra không do nhu cầu ở thật sự của người dân mà chủ yếu do đầu cơ. Chẳng có lý do gì để giải thích cho sự lên giá của đất quê, ngoài mục đích đầu cơ. Những người mua ấy tuyệt nhiên không có ý định bỏ thành phố để về quê sinh sống, làm nông. Họ chỉ mua chúng như một món hàng đa cấp.
Đất đai hay hàng đa cấp?
Bản chất mô hình bán hàng đa cấp dựa trên 2 nguyên tắc cơ bản: Lãi suất phải cao và số khách hàng luôn phải tăng. Các mô hình bán hàng đa cấp sống nhờ chuyển lãi từ dưới lên trên, thúc đẩy các chân kim tự tháp liên tục mở rộng tìm kiếm khách hàng mới, nếu không mở rộng được là chúng sụp đổ ngay lập tức vì không còn tiền nuôi các tầng cấp ở trên.
Để bán được hàng, các mô hình bán hàng đa cấp luôn phải tạo ra câu chuyện cho hàng hóa. Bạn có thể dễ dàng thấy những ví dụ về những câu chuyện huyền thoại liên quan đến thực phẩm chức năng chẳng hạn — một trong những món hàng đa cấp được yêu thích nhất.
Nhà đất ở VN cũng vậy. Người bán luôn phải tạo ra câu chuyện cho sản phẩm, ví dụ như đất sắp được lên quận, sắp có sân bay, sắp có khu du lịch, sắp được mở đường,… thậm chí sắp được đổi tên. Lợi nhuận do đất tăng giá phải cao hơn nhiều so với lãi vay ngân hàng để hút khách…
Tuy nhiên, gần như mọi mô hình đa cấp đều sẽ sụp đổ, sớm hay muộn chỉ do còn khách hay không. Giá nhà đất buộc phải đáp ứng được yêu cầu tăng giá cao hơn lãi vay ngân hàng, mà lãi vay ở ngân hàng VN rất cao, thường xuyên trên 10%, hiện nay ở mức 15%, nên nếu người dân mua đất mà sau 5 năm không lên giá được gấp đôi thì về bản chất là họ đã bị lỗ. Như vậy cứ sau 10 năm thì đất phải tăng giá 4-5 lần.
Điều này lý giải cho những cơn sốt đất điên cuồng. Cứ sau vài năm đóng băng thì đất lại phải tăng vài lần để bù đắp lại sự mất giá của tiền. Và nếu nhìn nhận thực tế thì cũng thấy là 10 năm qua, đất lên giá trung bình khoảng 4-5 lần tại các đô thị lớn của cả nước.
Tuy nhiên, nhà đất cũng chỉ là một món hàng, nó không thể ra ngoài các quy luật kinh tế cơ bản. Sau đợt tăng giá mấy năm quá, giá nhà đất đã lên mức quá cao, cộng với việc tiền không còn rẻ nữa, lãi suất ngân hàng đã lên mạnh, nên việc thị trường đóng băng là điều tất yếu.
Các doanh nghiệp bất động sản đương nhiên muốn hỗ trợ từ nhà nước. Tuy nhiên khó khăn của họ không phải do nhà nước không hỗ trợ. Theo Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tín dụng vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. Ngân hàng Nhà nước khẳng định đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi vẫn được tổ chức tín dụng cho vay theo đúng quy định.
Tính đến cuối năm 2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021 và là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng lớn đến 21,2% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế trong 5 năm qua.
Nhà nước có nên giải cứu các “địa chủ”?
Thực ra cái mà các doanh nghiệp bất động sản cần hỗ trợ thì ngân hàng và nhà nước không thể đáp ứng được, đó là thị trường. Họ cần khách mua hàng và mua với giá không những đã rất cao rồi mà còn phải tăng không ngừng, vì nhà đất mà không tăng giá thì chẳng mấy ai mua cả. Bạn mua nhà đất làm gì nếu nó không tăng giá?
Thị trường, theo Adam Smith - một nhà kinh tế học vĩ đại, có bàn tay vô hình của nó. Trong nền kinh tế thị trường, các cá nhân tham gia đều muốn tối đa hóa lợi nhuận cho mình. Ai cũng muốn thế cho nên vô hình chung đã thúc đẩy sự phát triển và củng cố lợi ích cho cả cộng đồng”. Lãi suất cao của ngân hàng có thể không có lợi cho những người đầu cơ đất, nhưng nó đem lại lợi ích cho người gửi tiền. Tỷ giá đô la thấp có lợi cho doanh nghiệp này nhưng có hại cho doanh nghiệp khác. Giá nhà quá cao cũng vậy thôi, có lợi cho người này thì cũng sẽ có hại cho người khác.
Vậy nên tốt nhất là hãy để thị trường tự điều tiết. Doanh nghiệp muốn bán được hàng thì phải hạ giá sản phẩm. Nếu họ không hạ giá thì họ sẽ phải chịu chi phí tài chính cao, chi phí kinh doanh sản xuất cao, và sau vài năm không bán được hàng thì họ cũng phải phá sản. Sự phá sản của doanh nghiệp này sẽ là cơ hội cho doanh nghiệp khác. Chúng ta không việc gì phải lo bảo vệ những doanh nghiệp đã kiếm siêu lợi nhuận trong thời kỳ sốt đất, và đẩy gánh nặng giải cứu ấy lên vai những người dân vô tội đã phải chắt chiu tiền tiết kiệm cả đời gửi ngân hàng.
Vả lại, thị trường sẽ không đóng băng mãi. Sau 5-7 năm nữa, khi giá xuống khoảng ½ so với hiện nay và tiền có trượt giá thì về nguyên tắc, giá nhà đất sẽ xuống thấp hơn nhiều so với hiện nay, quay về thời điểm trước đại dịch, và thị trường sẽ lại bước vào một cơn sốt mới.
Chính phủ đã đang điều hành tốt nhiều chính sách kinh tế vĩ mô. Sự hỗ trợ của Nhà nước với thị trường bất động sản có thể chỉ cần sự điều chỉnh nhỏ về một số yếu tố pháp lý để các doanh nghiệp không vướng về điều kiện đưa hàng ra thị trường. Còn lại chính thị trường sẽ điều tiết, doanh nghiệp bất động sản phải tự chịu trách nhiệm với hoạt động của mình.
Sự chú ý của Nhà nước nếu có, là không để sự sụp đổ của một vài doanh nghiệp thực sự có vấn đề ảnh hưởng nhiều đến nền kinh tế và lợi ích của người dân.
Ai ngủ đông được đến ngày đó thì sẽ lại hồi sinh. Ai ít “mỡ”, không chịu được băng giá thì phải thành con mồi cho kẻ khác.
Đó cũng là vẻ đẹp của tự nhiên, vẻ đẹp của nền kinh tế thị trường.
Theo Thiên Lương - FM90
Trong báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản, nguồn cung condotel quý I năm 2024 lên đến gần 5.000 căn, tăng 6% so với cùng kỳ năm 2023. Tuy nhiên, nguồn cung này chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ.
Tại Kế hoạch số 122 vừa được UBND Thành phố ban hành, Hà Nội sẽ triển khai thí điểm ứng dụng quản lý, cảnh báo cháy gắn với xác thực định danh số nhà và dữ liệu dân cư.
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị có tốc độ gia tăng dân số cao, bình quân 2,15% mỗi năm. Nhằm kéo giãn dân và tạo tính lan tỏa cho các đô thị vùng, chính quyền Thành phố đã phê duyệt dự án phát triển các khu đô thị vệ tinh chiến lược, đồng thời tiến hành quy hoạch lại các khu vực đã phát triển quá nóng.
Cảnh báo về sốt ảo tiếp tục được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đưa ra, sau khi ghi nhận đất nền tại nhiều khu vực quận, huyện ngoại thành Hà Nội đang có mức giá tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa.
Nguồn cung gia tăng, giá rao bán chung cư mấy tuần trở lại đây tại Hà Nội đang có xu hướng giảm.
Quý II năm nay, ước tính nguồn cung mới về bất động sản sẽ tăng thêm 25% so với quý I.
0