Bài học ngăn chặn đầu cơ bất động sản từ các nước

Tình trạng đầu cơ bất động sản đã và đang diễn ra ở nhiều thành phố lớn trên thế giới, không chỉ gây ảnh hưởng đến giá bất động sản trên thị trường mà còn khiến người thu nhập thấp không thể mua nổi nhà.

Trung Quốc và bài học về quản lý đầu cơ bất động sản

Cuộc chiến chống đầu cơ bất động sản ở Trung Quốc bắt đầu từ gần hai thập kỷ trước, khi giá nhà đất ở nước này bắt đầu tăng cao.

Năm 2010, thị trường bất động sản ở Trung Quốc liên tục nóng, giá nhà đất tăng chóng mặt.Thời điểm ấy, hàng chục triệu căn hộ ở khắp các đô thị của Trung Quốc đã xây xong từ lâu nhưng không có người ở.

Có rất nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng này. Nhiều người mua nhà chỉ để nghỉ dưỡng hoặc mua nhà rồi lại chuyển tới thành phố khác làm việc. Nhưng nguyên nhân chủ yếu là tình trạng đầu cơ bất động sản, mua với mục đích đầu tư sinh lời, khiến tình trạng nhà bị bỏ trống càng nhiều.

Cuộc chiến chống đầu cơ bất động sản ở Trung Quốc bắt đầu từ gần hai thập kỷ trước.

Tình trạng này kéo dài và trầm trọng tới mức cuối năm 2017, Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình phải đưa ra chủ trương “nhà là để ở, chứ không phải để đầu cơ”, đồng thời chỉ đạo thiết lập một hệ thống chính sách để “kiểm soát và điều chỉnh” thị trường.

Mục tiêu của hệ thống này tập trung vào việc phân biệt người đầu cơ với người mua nhà có nhu cầu ở thực. Các tỉnh, thành phố đã phát triển hàng loạt hệ thống phức tạp để sàng lọc trước người mua dựa trên tình trạng cư trú, tình hình thanh toán phúc lợi xã hội, hồ sơ thế chấp và quyền sở hữu bất động sản.

Tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Thành Đô, chính quyền quy định rất nghiêm ngặt về việc sở hữu nhà thứ hai trở lên.

Tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Thành Đô, chính quyền quy định rất nghiêm ngặt về việc sở hữu nhà thứ hai trở lên. Người mua căn thứ hai phải đặt cọc từ 60 - 85%, căn thứ ba đến 100%.

Thuế cũng đánh mạnh vào căn hộ thứ hai trở đi. ắc Kinh, Thượng Hải còn nghiêm ngặt hơn trong việc quy định hộ khẩu khi xét duyệt mua nhà. Thành phố Đường Sơn, phía Đông Bắc đất nước, thì quy định bất kỳ ai mua nhà đều phải nắm giữ tài sản ít nhất ba năm rưỡi. Giá bất động sản vì thế đã hạ nhiệt.

Đã có sự thay đổi căn bản trong quan điểm của người Trung Quốc về bất động sản. Bất động sản không còn được xem là một kênh đầu tư an toàn.

Ông Raymond Yeung - chuyên gia phân tích tại Ngân hàng ANZ.

Năm 2017, nhằm kìm hãm đà “tăng nóng” của thị trường bất động sản, Trung Quốc sử dụng công cụ nâng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà. Các ngân hàng ở Bắc Kinh tăng lãi suất cho vay thế chấp đối với những người mua nhà lần đầu.

Hàng chục thành phố lớn khác đã áp dụng các biện pháp hạn chế việc mua nhà và thắt chặt các quy định về thế chấp. Những điều chỉnh này đã khiến doanh số bán nhà ở Trung Quốc sụt giảm mạnh, riêng tại hai thị trường lớn của Trung Quốc là Bắc Kinh và Thâm Quyến, mức giảm gần 50%.

Chính phủ Trung Quốc sa thải các quan chức cấp cao ở những địa phương dể giá nhà tăng phi mã.

Những năm gần đây, thông tư mới từ cơ quan chức năng trung ương về quản lý và giám sát nguồn cung bất động sản và đất đai quy định chặt chẽ trong đấu thầu đất bán cho doanh nghiệp xây chung cư theo nhu cầu thực tế; xử lý nghiêm nếu chính quyền bắt tay với doanh nghiệp làm giá bất động sản; chính quyền các thành phố trên một triệu dân phải công bố kế hoạch ba năm và 5 năm về quản lý nguồn cung bất động sản cho người dân.

Chính phủ Trung Quốc cũng áp dụng hàng loạt các biện pháp kiểm soát như áp trần tín dụng cho vay mua nhà, sa thải các quan chức cấp cao ở những địa phương dể giá nhà tăng phi mã, và thậm chí áp dụng biện pháp định giá tham chiếu, phân phối suất mua.

Với nỗ lực ngăn chặn đầu cơ, chính quyền Trung Quốc đã đặt ra các thủ tục vay tiền nhà phức tạp và nhiêu khê hơn, không nhẹ tay với các chủ thầu xây sai lệch so với bản vẽ gốc, quản lý chặt giá tiền thuê nhà và hoa hồng của nhà môi giới. Chính phủ Trung Quốc cũng tuyên bố sẵn sàng cho phép các công ty bất động sản gặp khó khăn phá sản.

Các nhà phân tích cho rằng chính sách hạn chế mua nhà ở Trung Quốc đang phần nào phát huy hiệu quả, khi tình trạng đầu cơ nhà trên thị trường đã không còn lan tràn.

Sự sụp đổ của Ngân hàng Lehman Brothers

Ngày 15/9/2008, sau nhiều cố gắng không thành, ngân hàng đầu tư lớn thứ 4 của Mỹ sở hữu 25.000 nhân viên trên khắp thế giới - Lehman Brothers đã chính thức đệ đơn xin phá sản sau 158 năm hoạt động, trở thành vụ nộp đơn phá sản lớn nhất trong lịch sử Hoa Kỳ.

Lehman Brothers để lại một khoản nợ khổng lồ gần 700 tỷ USD. Hệ thống tài chính thế giới sụp đổ, kéo theo cỗ xe kinh tế toàn cầu. Cuộc khủng hoảng này bắt đầu từ việc mở rộng quá mức tín dụng thông qua thị trường bất động sản, làm thổi phồng giá nhà ở Mỹ. Khi bong bóng nhà đất ở Mỹ vỡ, ngày càng có nhiều người không trả được nợ mua nhà, thì các công cụ tài chính liên quan đến những khoản vay đó đã giảm giá trị đến mức chúng trở nên vô nghĩa. Điều này đã gây ra sự hoảng loạn và phá sản trên diện rộng.

Đầu những năm 2000, thị trường nhà đất ở Mỹ bùng nổ. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) khi đó áp dụng chính sách cho vay lãi suất thấp để thúc đẩy nền kinh tế. Phương thức cho vay dưới chuẩn theo đó ra đời, tức là các ngân hàng khi cho vay mua bất động sản sẽ không quan tâm tới khả năng thanh toán nợ của khách.

Điều này đồng nghĩa với việc ngay cả những người có lịch sử nợ xấu hoặc thiếu tài sản thế chấp cũng có thể hiện thực hóa giấc mơ mua nhà. Việc cho vay dễ dãi tạo điều kiện cho đông đảo các nhà đầu tư tham gia đầu cơ bất động sản, tạo cầu ảo đẩy bong bóng bất động sản lên cao.

Lehman Brothers đã chính thức đệ đơn xin phá sản sau 158 năm hoạt động, trở thành vụ nộp đơn phá sản lớn nhất trong lịch sử Hoa Kỳ.

Tuy nhiên, sau khi bong bóng nhà đất Mỹ phình to cực đại, lãi suất bắt đầu tăng và quyền sở hữu bất động sản đạt đến điểm bão hòa. Không còn khả năng thanh toán, lại phải chịu thêm áp lực lãi suất, những người đi vay trốn nghĩa vụ trả nợ do các ràng buộc lỏng lẻo từ phía ngân hàng. Đến năm 2007, số trường hợp bị tịch thu tài sản để siết nợ tăng cao khiến các ngân hàng không kịp trở tay. Các ngân hàng, từ chủ nợ, bắt đầu biến thành con nợ.

Chính phủ Mỹ sau đó đã phải bơm hàng nghìn tỷ USD để vực dậy hệ thống tài chính và chi hàng trăm tỷ USD để kích thích tài khóa. Tuy nhiên, hậu quả của vụ sụp đổ kinh hoàng vẫn kéo dài rất nhiều năm về sau. Chỉ riêng ở nước Mỹ, khoảng 1.400 tỷ USD sản lượng kinh tế đã mất đi và mãi mãi không bao giờ lấy lại được – một mất mát mà đa phần là người nghèo phải gánh chịu.

Vụ Lehman Brothers sụp đổ là do các ngân hàng đã không nghiêm túc thẩm định mức độ rủi ro trước khi cấp tín dụng, chối bỏ trách nhiệm cơ bản để chỉ biết đầu tư kiếm lời.

Thay vì phục vụ cho các hoạt động kinh tế, phục vụ xã hội thì các ngân hàng đã mù quáng vì đồng tiền, gây hậu quả tai hại cho kinh tế và hàng triệu người trong xã hội. Đã đến lúc chúng ta cần đặt lại vấn đề.

Ông Georges Ugeux - Chủ tịch Ngân hàng đầu tư Galileo Global Advisors.

Thị trường đã tự rút ra những bài học sâu sắc sau thất bại của Lehman Brothers. Thứ nhất là cải thiện tiêu chuẩn cho vay. Ngân hàng và các tổ chức tài chính  phải tiến hành kiểm tra nghiêm ngặt khả năng trả nợ của người đi vay trước khi phát hành khoản thế chấp. Thứ hai là quy định tài chính chặt chẽ hơn. Các ngân hàng và các tổ chức khác phải nắm giữ nhiều vốn hơn trong sổ sách, cho phép họ có thể chịu đựng được nhiều rủi ro hơn trước khi có nguy cơ sụp đổ hoặc cần đến sự cứu trợ của chính phủ. Ngoài ra, các ngân hàng và các tổ chức tài chính buộc phải thực hiện những cải tiến đáng kể đối với hoạt động quản lý rủi ro. Điều này giúp họ được trang bị tốt hơn để xác định, đo lường, quản lý và kiểm soát rủi ro tài chính.

Chính sách đánh thuế bất động sản trên thế giới

Đầu cơ tích trữ bất động sản khiến nguồn cung nhà ở thiếu hụt, giá nhà vì thế tăng vọt và gần như tước đi cơ hội sở hữu nhà của những người nghèo.

Thuế từ lâu được đánh giá là một công cụ điều tiết thị trường rất hiệu quả mà nhiều quốc gia trên thế giới sử dụng. Tại Mỹ, người mua bất động sản sẽ phải thanh toán nhiều loại thuế liên bang và tiểu bang. Thậm chí tại một số khu vực, người sở hữu nhà đất sẽ phải chi trả thêm một số loại thuế và phí khác, như thuế phát triển cơ sở hạ tầng hay phí hiệp hội dân cư nhằm phát triển trường học, bệnh viện.

Nhiều nước đã triển khai nhiều biện pháp mạnh tay để đánh thuế bất động sản.

Theo các chuyên gia, thuế đất tương đối cao cùng với sự quản lý nghiêm khắc khiến câu chuyện mua nhà để dành làm của cải tích trữ hay làm quỹ đất để phân lô bán nền là điều phi thực tế tại Mỹ. Nếu không đóng thuế, chủ sở hữu sẽ bị phạt, nếu không đóng phạt thì chính phủ sẽ đưa khoản nợ đó vào hồ sơ giao dịch để khấu trừ khi bán nhà. Trong trường hợp người mua vay tiền ngân hàng, lãi suất tiền vay sẽ được khấu trừ vào lợi nhuận phát sinh từ khu đất.

Mỹ đã áp dụng thuế bất động sản được 226 năm. Nhiều nước trên thế giới cũng làm tương tự để chống đầu cơ nhà đất. Tại Anh, thuế dành cho bất động sản được chia làm hai loại bao gồm thuế dành cho nhà thứ nhất và thuế dành cho nhà thứ hai trở đi. Trong đó, thuế cho căn nhà đầu tiên khá nhẹ, chỉ vào khoảng 2% nếu giá trị trên 125.000 USD, nếu dưới con số này thì sẽ được miễn thuế. Ở Phần Lan, mức thuế bất động sản là khoảng 1,2 - 2%, nhưng đất thương mại vượt mức 29.200 USD sẽ chịu mức thuế gấp 1,3 lần.

Mỹ đã áp dụng thuế bất động sản được 226 năm.

Tại khu vực châu Á, Singapore là nước áp dụng thuế bất động sản mạnh tay nhất với mức tăng cao nhất. Cụ thể, nhà có giá trị dưới 8.000 USD được miễn thuế, còn nếu đắt hơn thì mức thuế là 4 - 16%. Thuế bất động sản với nhà đất bỏ hoang là 10 - 20%.

Hồi năm 2023, chính phủ Singapore đã ban hành quy định đánh thuế đối với người bán nhà theo thời gian nắm giữ. Nếu người mua bất động sản bán bất động sản đó ngay trong năm mua thì phải đóng thuế là 12% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ hai đóng thuế 8%, năm thứ ba là 4%. Sau ba năm người bán sẽ không phải đóng thuế. Đối với người nước ngoài mua tài sản cá nhân, dù là bất cứ ngôi nhà nào, thuế suất phải nộp sẽ tăng gấp đôi từ mức 30 lên 60%.

Tại Hàn Quốc, mức thuế bất động sản dao động tùy mục đích sử dụng. Ví dụ nếu dùng đất kinh doanh cho những hoạt động xa xỉ như xây sân golf hay resort hạng sang sẽ phải chịu 4%, trong khi với nhà thông thường chỉ là 0,1 - 0,4%.

Bài viết hay? Hãy đánh giá bài viết
user image
user image
User
Ý KIẾN

Cựu Tổng thống Mỹ Donald Trump đã bị bắn khi đang vận động tranh cử ở bang Pennsylvania hôm 13/7 theo giờ địa phương, tức sáng ngày 14/7 theo giờ Việt Nam khiến nước Mỹ và thế giới rúng động. Vụ việc cho thấy những rủi ro bạo lực chính trị mà các chính khách Mỹ phải đối mặt trong bối cảnh cuộc đua tranh cử Tổng thống đang diễn ra gay cấn.

Nhiệt độ tại nhiều quốc gia châu Âu vẫn tiếp tục chạm các mốc cao kỷ lục, nắng nóng và cháy rừng đang hoành hành nhiều nơi khiến du khách mệt nhoài.

Sau khi Nga tiến hành chiến dịch quân sự ở Ukraine, phương Tây đã nỗ lực tập hợp một liên minh nhằm cô lập Moscow. Tuy nhiên, có một thực tế rõ ràng là sau hơn hai năm xung đột, nhiều quốc gia vẫn duy trì quan hệ kinh tế hoặc ngoại giao với Nga.

Mối quan hệ giữa hai nền kinh tế lớn hàng đầu thế giới là Nga và Ấn Độ ban đầu tập trung vào lĩnh vực quân sự quốc phòng. Hiện nay mối quan hệ đó đang có sự chuyển dịch mạnh mẽ sang lĩnh vực kinh tế.

Sau cuộc tổng tuyển cử trước thời hạn hôm 4/7, nước Anh đã có Thủ tướng mới là ông Keir Starmer, thay cho ông Rishi Sunak.

Nhiều phản ứng trái ngược của Mỹ và phương Tây đối với hai cuộc xung đột tại Ukraine và tại dải Gaza, làm dấy lên chỉ trích rằng Mỹ và phương Tây đang áp dụng tiêu chuẩn kép.