Xác định dân số chung cư, mở đường cho căn hộ mức trung
Thực tiễn cho thấy, quy mô hộ gia đình đang có xu hướng thu nhỏ với sự gia tăng của các gia đình hạt nhân có từ 1 đến 3 người và nhu cầu sống độc lập của thế hệ trẻ. Vì vậy, cần có phương pháp tính dân số khoa học, linh hoạt và sát thực tế hơn để mở rộng dư địa phát triển căn hộ vừa túi tiền, phù hợp với nhu cầu ở thực của đại đa số người dân đô thị.
Nhu cầu nhà ở ngày càng lớn
Số liệu khảo sát của các tổ chức nghiên cứu thị trường cho thấy, trong vài năm gần đây, số lượng căn hộ có diện tích từ 45-70m² ngày càng khan hiếm. Nhiều dự án mới tập trung phát triển căn hộ diện tích lớn, giá bán cao nhằm tối ưu lợi nhuận... khiến người trẻ, công chức, lao động trí thức hay các gia đình nhỏ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.
Một trong những nguyên nhân được xác định là quy định kiểm soát dân số dự án. Theo đó, khi phê duyệt quy hoạch, cơ quan quản lý thường căn cứ vào chỉ tiêu dân số để xác định quy mô công trình, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và mật độ cư trú. Do vậy, nhiều chủ đầu tư buộc phải giảm số lượng căn hộ diện tích nhỏ và tăng diện tích căn hộ lớn nhằm “giữ” chỉ tiêu dân số trong giới hạn được phê duyệt.
Đáng chú ý, hiện nay việc xác định dân số trong nhà chung cư tại nhiều địa phương chủ yếu vẫn áp dụng phương pháp cơ học, bình quân số người trên mỗi căn hộ, chưa có sự thống nhất chung. Chẳng hạn, tại Hà Nội, căn cứ theo Quyết định số 39/2026/QĐ-UBND ngày 1/4/2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND ngày 27/5/2024, thành phố quy định: Căn hộ 1 phòng ở, diện tích sử dụng 25-45m², tính 1 người; căn hộ 2-3 phòng ở, diện tích sử dụng trên 40-55m², tính 2 người; diện tích sử dụng trên 55-70m², tính 3 người; diện tích sử dụng trên 70-77m², tính 4 người.
Hay tại Thành phố Hồ Chí Minh, căn cứ Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND, có hiệu lực thi hành từ ngày 9/1/2026, quy định: Căn hộ có 1 phòng ở, diện tích 25-56m², 2 phòng ở có diện tích 56-96m² và 3-4 phòng ở có diện tích 96-160m² trở lên…
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, trong khoảng 10 năm trở lại đây, xu thế “quy mô hộ gia đình có 1-3 người tăng lên, nguyên nhân chủ yếu do tâm lý ngại lập gia đình, sinh con và áp lực cuộc sống, chi phí sinh hoạt đắt đỏ nên tỷ suất sinh năm 2024 chỉ đạt 1,91 con/phụ nữ, thấp hơn mức sinh thay thế 2,1 con/phụ nữ cùng với xu thế người dân sống thọ hơn dẫn đến tình trạng già hóa dân số nhanh”.
Nếu như vào năm 2009, cả nước có 7,45 triệu người già, thì đến đầu năm 2025 tăng lên 16,1 triệu người, chiếm trên 16% dân số cả nước. Cùng với đó, là xu hướng “đại gia đình” sống gần nhau trong cùng khu vực, dự án nhưng không gian, nhà ở, căn hộ riêng; số lượng người độc thân, vợ chồng trẻ chưa có con hoặc gia đình ít thế hệ tăng mạnh...
“Vì vậy, xác định dân số trong các tòa nhà chung cư áp dụng phương pháp tính dân số cứng nhắc sẽ làm tăng thêm số lượng 'căn hộ lớn' tại các dự án mới và chỉ phù hợp với nhu cầu một bộ phận người dân có thu nhập cao. Khi áp dụng cho các dự án nhà chung cư trung cấp thì việc có nhiều 'căn hộ lớn' chưa phù hợp nhu cầu, khả năng tài chính của đa số người dân có thu nhập trung bình, thấp và người trẻ mới lập nghiệp”, ông Lê Hoàng Châu phân tích.
Cần phương pháp linh hoạt, sát thực tế
Theo giới chuyên môn, thay vì tính dân số theo số lượng căn hộ một cách cứng nhắc, cần xây dựng hệ thống dữ liệu dân cư và mô hình dự báo khoa học hơn. Việc xác định dân số nên căn cứ trên nhiều yếu tố như diện tích căn hộ, số phòng ngủ, loại hình cư trú, đặc điểm khu vực và xu hướng nhân khẩu học, sẽ tạo điều kiện để các doanh nghiệp phát triển thêm sản phẩm vừa túi tiền mà vẫn bảo đảm tổng quy mô dân số phù hợp.
Một số chuyên gia đề xuất áp dụng phương pháp tính dân số theo mức sử dụng thực tế. Chẳng hạn, căn hộ studio hoặc căn hộ 1 phòng ngủ có thể tính cho 1-2 người; căn hộ 2 phòng ngủ cho 3-4 người; căn hộ lớn hơn thì áp dụng hệ số cao hơn.
Bên cạnh đó, việc xác định dân số cũng cần gắn với năng lực hạ tầng khu vực, nếu địa bàn có hệ thống giao thông, trường học, y tế và không gian công cộng đáp ứng tốt thì có thể linh hoạt hơn trong cơ cấu căn hộ.
"Điều quan trọng là cần chuyển từ tư duy 'siết căn hộ nhỏ để giảm dân số' sang tư duy phát triển đồng bộ hạ tầng đô thị. Bởi nếu hạ tầng được đầu tư bài bản, việc gia tăng số lượng căn hộ vừa và nhỏ sẽ góp phần giải quyết bài toán an cư cho số đông người dân mà không gây áp lực quá lớn lên đô thị”, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính nêu quan điểm.
Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần xây dựng bộ tiêu chí phân loại căn hộ theo diện tích và công năng sử dụng để áp dụng hệ số dân số phù hợp hơn; sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu dân cư, nhà ở liên thông giữa các ngành xây dựng, quy hoạch và công an để việc dự báo dân số chính xác hơn.
Trên cơ sở đó, các địa phương có thể chủ động phân bổ chỉ tiêu dân số phù hợp từng khu vực, tránh tình trạng áp dụng đồng loạt một công thức cho mọi dự án. Bên cạnh đó, việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ cần đi kèm quy chuẩn chặt chẽ về thiết kế, chất lượng sống và tiện ích công cộng nhằm tránh nguy cơ hình thành các khu dân cư mật độ cao nhưng thiếu không gian sinh hoạt cộng đồng.
Đồng thời, Nhà nước cần tiếp tục xây dựng cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển căn hộ mức trung thông qua các chính sách ưu đãi về đất đai, tín dụng, thủ tục đầu tư... bởi nhu cầu lớn nhất của thị trường hiện nay là căn hộ có giá phù hợp với người thu nhập trung bình. Muốn tăng nguồn cung phân khúc này thì phải tháo gỡ đồng thời cả nút thắt pháp lý, quy hoạch và xác định dân số.
