Bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân và chất lượng sống đô thị

Theo các chuyên gia pháp lý, yêu cầu đặt ra là xử lý nghiêm trách nhiệm của chủ đầu tư, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những người dân không có lỗi, bảo đảm an toàn công trình và chất lượng sống đô thị.

Ngày 28-10, HĐND thành phố Hà Nội đã thông qua Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại, vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại một số dự án trên địa bàn thành phố (thực hiện khoản 2 Điều 8 và khoản 4 Điều 14 Luật Thủ đô số 02/2026/QH16). Đây là nghị quyết đặc thù nhằm tháo gỡ những vướng mắc, tồn tại kéo dài nhiều năm, trên nguyên tắc không hợp thức hóa vi phạm, bảo đảm lợi ích hợp pháp của người dân.

Không hợp thức hóa sai phạm, không để người dân ở thế bất lợi

Đánh giá về cơ chế được đề cập trong nghị quyết này, các luật sư cho rằng, việc giải quyết những tồn tại tại 12 dự án không chỉ là yêu cầu lập lại trật tự quản lý đất đai, xây dựng mà còn là bài toán về trách nhiệm của chủ đầu tư, quyền lợi của người mua nhà và tái thiết đô thị để nâng cao chất lượng sống của người dân. Trong đó, việc phân loại công trình, xác định phương án khắc phục và công khai trách nhiệm của các bên có ý nghĩa quyết định đến hiệu quả thực hiện nghị quyết.

Trao đổi với phóng viên Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội, luật sư Nguyễn Tiến Quang, Ủy viên Ban Chấp hành Hội Luật gia thành phố Hà Nội, Chủ tịch Công ty Luật TNHH HAJUCO cho rằng, điểm đáng chú ý nhất trong nghị quyết của HĐND thành phố Hà Nội về xử lý tồn tại, vi phạm tại 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh là tính nhân văn, trách nhiệm khắc phục hậu quả và tư duy quản trị đô thị có tầm nhìn dài hạn.

Nghị quyết không đơn thuần nhằm xử lý những sai phạm về đất đai, trật tự xây dựng đã tồn tại trong nhiều năm, mà quan trọng hơn là tìm ra cơ chế tháo gỡ có tính khả thi, giải quyết hài hòa giữa yêu cầu thượng tôn pháp luật, lợi ích công cộng và quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.

Luật sư Nguyễn Tiến Quang đánh giá cao cách tiếp cận của thành phố khi không đánh đồng trách nhiệm của chủ đầu tư với quyền lợi của những người dân đã bỏ tiền mua nhà, sinh sống ổn định và không có lỗi trong các vi phạm. Đây là biểu hiện rõ nét của tính nhân văn trong xây dựng và thực thi chính sách.

Điểm quan trọng của nghị quyết là thành phố không lựa chọn cách xử lý cơ học, cực đoan mà phân loại từng công trình, từng hạng mục trên cơ sở quy hoạch, hiện trạng, an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy và khả năng đáp ứng hạ tầng. Công trình đủ điều kiện có thể được tồn tại có điều kiện; phần vi phạm không đáp ứng tiêu chí hoặc không có phương án khắc phục khả thi thì phải xử lý. Đồng thời, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về nghĩa vụ tài chính, nộp lại lợi ích bất hợp pháp và toàn bộ chi phí khắc phục hậu quả.

Đặc biệt, nghị quyết xác định người mua nhà hợp pháp, không có lỗi không phải gánh chịu chi phí phát sinh từ việc khắc phục vi phạm của chủ đầu tư. Đây là nguyên tắc có ý nghĩa quan trọng trong bảo vệ quyền sở hữu tài sản và quyền lợi chính đáng của người dân.

Theo luật sư Nguyễn Tiến Quang, giá trị của nghị quyết còn nằm ở việc giải quyết đồng thời nhiều vấn đề vốn tồn tại đan xen, từ pháp lý đất đai, trật tự xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đến an toàn công trình, phòng cháy, chữa cháy và quyền lợi cư dân. Thay vì để những tồn tại kéo dài tiếp tục gây bất an cho hàng nghìn hộ dân, thành phố đã xây dựng cơ chế xử lý có điều kiện, có tiêu chí, có trách nhiệm cụ thể và có sự giám sát của các cơ quan dân cử.

Luật sư Nguyễn Tiến Quang cho rằng, việc xử lý các tồn tại cũng cần gắn với bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hoàn trả công năng công trình, cải thiện điều kiện sống và bảo đảm sự phát triển hài hòa của các khu đô thị.

Nếu được tổ chức thực hiện nghiêm túc, đồng bộ và minh bạch, nghị quyết sẽ góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, khắc phục những bất cập trong phát triển đô thị, nâng cao chất lượng sống của cư dân, đồng thời tạo tiền đề để Hà Nội giải quyết những dự án tồn đọng khác trong tương lai

Luật sư Nguyễn Tiến Quang.

Cùng quan điểm về yêu cầu hài hòa giữa xử lý vi phạm và bảo vệ người dân, Tiến sĩ, luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho rằng, đối với 12 dự án được đề cập trong tờ trình nghị quyết, cần nhìn nhận thực tế có rất nhiều người dân đã bỏ tiền tích lũy cả đời, thậm chí vay mượn ngân hàng để mua nhà và sinh sống ổn định trong nhiều năm. Họ không phải là người xây dựng sai phép, cũng không phải chủ thể có quyền quyết định việc tăng diện tích sàn, tăng số lượng căn hộ hoặc thay đổi công năng công trình.

Theo luật sư Đặng Văn Cường, tính nhân văn của chính sách thể hiện ở việc nhà nước không bỏ mặc người dân trước những hậu quả pháp lý phát sinh từ sai phạm của chủ đầu tư. Những tồn tại kéo dài trong quá khứ cần được giải quyết bằng các biện pháp cụ thể, thay vì tiếp tục để người dân sống trong tình trạng bất an, quyền sở hữu nhà ở chưa được xác lập đầy đủ, quyền định đoạt tài sản bị hạn chế và tương lai của gia đình không được bảo đảm.

“Nhân văn không có nghĩa là hợp thức hóa sai phạm, càng không có nghĩa là miễn trách nhiệm cho chủ đầu tư. Nhân văn là xử lý nghiêm người có lỗi nhưng không đẩy những người không có lỗi vào hoàn cảnh phải gánh chịu những thiệt hại không đáng có. Đây cũng là thông điệp quan trọng của chính sách: Nhà nước kiên quyết lập lại trật tự, kỷ cương nhưng không bỏ quên quyền lợi của người dân”, luật sư Đặng Văn Cường nhấn mạnh.

Phân định trách nhiệm, bảo vệ quyền lợi người mua nhà

Dưới góc độ pháp lý, theo luật sư Đặng Văn Cường, cách tiếp cận của nghị quyết phù hợp với nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu, quyền dân sự và quyền lợi của người thứ ba ngay tình được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Luật sư Đặng Văn Cường cho biết, Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu. Tuy nhiên, việc áp dụng điều luật phải căn cứ vào từng trường hợp, điều kiện giao dịch và tình trạng đăng ký tài sản; không thể mặc nhiên coi mọi người mua nhà đều thuộc trường hợp được bảo vệ.

Luật sư Đặng Văn Cường cũng lưu ý, ngay cả khi không đủ điều kiện áp dụng Điều 133, người mua vẫn có thể yêu cầu thực hiện hợp đồng, hoàn trả tiền, bồi thường thiệt hại hoặc sử dụng các phương thức bảo vệ quyền dân sự khác theo quy định pháp luật.

Một nguyên tắc quan trọng khi thực hiện chính sách là không chuyển nghĩa vụ khắc phục vi phạm của chủ đầu tư thành gánh nặng tài chính cho người mua nhà ngay tình. Nếu người dân đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà, nhận bàn giao và sinh sống ổn định nhưng phải di dời do công trình không đáp ứng điều kiện an toàn hoặc không thể khắc phục thì cần có phương án bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng.

Theo cơ chế đề cập trong nội dung dự thảo nghị quyết được thông qua, người thuộc diện phải di dời được xem xét bồi thường, ưu tiên mua nhà ở tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện hoặc mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm nếu đáp ứng điều kiện. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về chi phí khắc phục vi phạm. Từ đó, luật sư Đặng Văn Cường góp ý, thành phố nên cụ thể hóa nguyên tắc này thành các phương án có thể thực hiện trên thực tế, xác định rõ giá trị tài sản, chi phí di dời, hỗ trợ chỗ ở tạm thời, thời hạn thanh toán bồi thường và trách nhiệm bố trí nơi ở mới.

Luật sư Nguyễn Tiến Quang cũng nhấn mạnh, không nên chỉ nhìn nhận nghị quyết dưới góc độ giải quyết 12 dự án vi phạm mà cần nhìn rộng hơn ở góc độ tái thiết đô thị và nâng cao chất lượng quản trị đô thị của Thủ đô. Tính nhân văn của nghị quyết không nằm ở việc giảm nhẹ hay bỏ qua trách nhiệm đối với sai phạm, mà ở cách Nhà nước lựa chọn phương thức xử lý để bảo vệ lợi ích chính đáng của xã hội và người dân, đồng thời buộc chủ thể gây ra vi phạm thực hiện đầy đủ trách nhiệm.

Qua phân tích từ thực tiễn và góc độ pháp lý, các luật sư cho rằng, để một nghị quyết tốt đi vào cuộc sống, cần triển khai đồng bộ các giải pháp với những phương án cụ thể, được công khai, minh bạch. Qua đó, vừa xử lý được vi phạm tồn tại, giải quyết được những hệ lụy và vừa bảo đảm tốt nhất quyền lợi chính đáng của người dân, đáp ứng yêu cầu tái thiết đô thị, nâng cao chất lượng sống.

Theo Hanoimoi.vn