Gỡ vướng cho 12 dự án Mường Thanh: Người mua nhà được bảo đảm những quyền lợi gì?

Để hiểu rõ hơn về những chính sách hỗ trợ đối với người dân tại các dự án, phóng viên Báo Hànộimới đã có cuộc trao đổi với Thạc sĩ, luật sư Nguyễn Công Giang, Giám đốc Công ty Luật TNHH GLS và Cộng sự (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) xung quanh vấn đề này.

- Theo ông, cơ chế hỗ trợ đặc thù mà Hà Nội ban hành có ý nghĩa như thế nào trong việc bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của cư dân tại 12 dự án Mường Thanh?

- Theo tôi, Nghị quyết số 96/2026/NQ-HĐND của HĐND thành phố là một quyết sách có ý nghĩa quan trọng cả về phương diện pháp lý, quản lý đô thị và bảo đảm an sinh xã hội.

Điểm đáng chú ý của cơ chế này là thành phố đã lựa chọn cách tiếp cận giải quyết các vi phạm trên cơ sở phân định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Đây là hướng tiếp cận cần thiết, bởi trong các dự án liên quan, có một thực tế là đa số người dân đã bỏ tiền tích lũy của gia đình, thậm chí vay vốn ngân hàng để mua nhà, nhận bàn giao căn hộ và sinh sống ổn định trong thời gian dài. Họ không phải là chủ thể thực hiện các hành vi vi phạm về quy hoạch, đất đai hay trật tự xây dựng, nhưng lại phải chịu những hệ quả pháp lý kéo dài từ các vi phạm đó.

Về nguyên tắc, trách nhiệm pháp lý phải được đặt đúng vào chủ thể có hành vi vi phạm. Không thể vì những sai phạm của chủ đầu tư mà mặc nhiên chuyển toàn bộ gánh nặng khắc phục hậu quả sang người mua nhà hợp pháp.

Tôi cho rằng ý nghĩa nổi bật của nghị quyết là đã thiết lập một cơ chế xử lý rất phù hợp và hài hòa: Thứ nhất, xử lý các vi phạm về đất đai, quy hoạch và trật tự xây dựng đô thị; thứ hai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân đã giao dịch và sinh sống tại các dự án; thứ ba, bảo đảm an toàn công trình và bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội còn thiếu.

Như vậy, giá trị của nghị quyết không chỉ nằm ở việc tháo gỡ một điểm nghẽn pháp lý đã tồn tại nhiều năm, mà còn ở thông điệp rất rõ ràng: Nhà nước xử lý sai phạm nhưng không được để người dân vô lỗi trở thành đối tượng phải gánh chịu hậu quả thay cho chủ thể vi phạm.

- Các cơ chế hỗ trợ về bồi thường, nhà ở, tạm cư và hoạt động kinh doanh cần được triển khai như thế nào để bảo đảm hài hòa quyền lợi của cư dân và yêu cầu xử lý những tồn tại tại dự án?

- Theo tôi, đây là nhóm chính sách có ý nghĩa trực tiếp và thiết thực nhất đối với người dân thuộc diện phải di dời. Bởi lẽ, nhà ở không đơn thuần là tài sản có giá trị kinh tế mà còn gắn liền với nơi cư trú, sinh hoạt, học tập, công việc và sự ổn định của mỗi gia đình.

Thứ nhất, việc xác định giá bồi thường theo giá thị trường là nguyên tắc rất quan trọng. Nếu chỉ căn cứ vào giá mua nhà từ nhiều năm trước hoặc giá trị ghi trên hợp đồng ban đầu thì có thể sẽ không phản ánh đúng giá trị tài sản ở thời điểm di dời, đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản tại Hà Nội đã có nhiều biến động.

Theo quy định tại Điều 10 Nghị quyết số 96/2026/NQ-HĐND, giá bồi thường được xác định theo giá thị trường thông qua Hội đồng thẩm định giá hoặc theo quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền. Đây là cơ sở để bảo đảm việc bồi thường có tính khách quan và hạn chế tình trạng áp đặt mức giá bất lợi (giá thấp) cho người dân. Giá bồi thường phải hướng tới mục tiêu bù đắp thỏa đáng giá trị tài sản bị ảnh hưởng, chứ không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành một thủ tục hành chính đơn thuần.

Thứ hai, chính sách ưu tiên mua căn hộ, nhà ở tại các dự án khác do chủ đầu tư thực hiện hoặc ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đủ điều kiện là một giải pháp có ý nghĩa an sinh. Chính sách này tạo thêm lựa chọn cho người dân, giúp họ có cơ hội tiếp tục ổn định nơi ở thay vì chỉ nhận tiền bồi thường rồi tự tìm kiếm chỗ ở mới trong điều kiện thị trường nhà ở Hà Nội có nhiều khó khăn, biến động. Vì vậy, để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, chủ đầu tư cần công khai quỹ nhà, vị trí, diện tích, chất lượng, giá bán và điều kiện thanh toán; đồng thời bảo đảm sự tương xứng hợp lý giữa quyền lợi của người dân với phương án bố trí nhà ở thay thế.

Thứ ba, việc cho phép cư dân được tạm cư tại chỗ trong thời gian chờ triển khai phương án di dời có ý nghĩa rất lớn. Di dời hàng nghìn hộ dân phải tính đến những xáo trộn về đời sống, công việc, học tập và sinh hoạt của các thành viên trong hộ gia đình. Theo nghị quyết, người dân thuộc diện di dời chỉ phải bàn giao nhà trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận đủ tiền bồi thường. Đây là cơ chế có ý nghĩa bảo vệ thực chất quyền lợi của người dân.

Thứ tư, chính sách hỗ trợ các hộ kinh doanh tại khối đế bị chuyển đổi công năng cũng thể hiện cách tiếp cận toàn diện hơn. Đối với những hộ có nguồn thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh tại diện tích này, việc phải di dời không chỉ là mất đi một địa điểm kinh doanh mà còn có thể ảnh hưởng trực tiếp đến kế sinh nhai của cả gia đình. Nghị quyết quy định mức hỗ trợ tương đương 6 tháng lương tối thiểu vùng, chi trả một lần, là sự ghi nhận cần thiết đối với nhóm đối tượng này.

- Quy định miễn trách nhiệm chi trả chi phí khắc phục hậu quả do chủ đầu tư gây ra, đồng thời bảo đảm tiếp tục thực hiện các quyền theo hợp đồng có ý nghĩa như thế nào trong việc bảo vệ quyền tài sản và lợi ích hợp pháp của người mua nhà?

- Đây là một trong những nội dung có giá trị pháp lý và ý nghĩa xã hội rất quan trọng của Nghị quyết số 96/2026/NQ-HĐND. Trước hết, cần xác định rằng người mua nhà hợp pháp, không có lỗi trong hành vi vi phạm của chủ đầu tư, phải được bảo vệ toàn diện trước những thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục sai phạm đó. Tại Khoản 5, Điều 3 và Khoản 2, Điều 10 của Nghị quyết đã thể hiện rõ nguyên tắc người mua, người nhận chuyển nhượng hợp pháp căn hộ, nhà ở không có lỗi không phải chịu các chi phí, thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục hậu quả vi phạm của chủ đầu tư.

Quy định này có ý nghĩa ngăn chặn việc chuyển nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư sang người mua nhà dưới bất kỳ hình thức nào. Chẳng hạn, nếu chủ đầu tư xây dựng sai quy hoạch, xây dựng vượt phép, phải phá dỡ một phần công trình, bổ sung hạ tầng hoặc thực hiện các nghĩa vụ tài chính để khắc phục hậu quả thì những chi phí thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư không thể được phân bổ lại cho cư dân không có lỗi thông qua việc tăng phí vận hành, bảo trì, yêu cầu đóng góp bổ sung hoặc các hình thức thu tiền trái pháp luật.

Xét về bản chất, đây là sự bảo vệ quyền tài sản và nguyên tắc chịu trách nhiệm của chủ thể có hành vi vi phạm. Người mua nhà đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng thì có quyền yêu cầu bên bán thực hiện đầy đủ các cam kết tương ứng. Nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và gây thiệt hại thì trách nhiệm của chủ đầu tư phải được xem xét theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, pháp luật có liên quan.

Bên cạnh đó, việc bảo đảm cư dân không phải di dời được tiếp tục thực hiện các quyền theo hợp đồng có ý nghĩa củng cố sự ổn định của các giao dịch dân sự đã xác lập hợp pháp. Người dân không thể bị tước bỏ quyền sử dụng, quyền khai thác, quyền định đoạt tài sản hợp pháp của mình chỉ vì chủ đầu tư có sai phạm trong quá trình thực hiện dự án, trừ trường hợp có căn cứ pháp luật và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.