Không áp giá trần NƠXH nhưng cần tính toán phù hợp

Dự án nhà ở xã hội tại xã Mê Linh hoàn thành vào năm 2020, giá bán ở thời điểm đó là 8,5 triệu đồng/m².

5 năm sau, dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung ở xã Vĩnh Thanh được xây dựng với giá bán công bố là 18 triệu đồng/m², công trình hoàn thành vào cuối năm 2026. Cũng dự kiến sẽ có cùng thời điểm đưa vào sử dụng này nhưng dự án nhà ở xã hội Hạ Đình đang đưa ra mức giá bán là 25 triệu đồng/m².

Như vậy, dù cùng thuộc địa bàn TP. Hà Nội, nhưng thời gian khác nhau, địa điểm khác nhau, giá bán của dự án nhà ở xã hội đã có sự chênh lệch rất lớn. Lý giải về tình trạng này, nhiều chủ đầu tư cho biết: một yếu tố tác động tới giá bán mà ít người quan tâm đó là thời gian kéo dài sẽ gây tổn thất tới doanh nghiệp.

Ngoài ra, các khoản mục khác như: chi phí đầu tư, giá đất, quy mô và thiết kế là những yếu tố biến động, dễ nhìn thấy nhất đã tạo ra sự khác nhau về giá thành ở mỗi dự án dù cùng một địa phương.

Ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị cho biết: “Hiện nay, tại Hà Nội, giá cát, giá xi măng, giá sắt thép đều tăng rất cao. Tuy nhiên, các chủ đầu tư hay các nhà thầu thì đã đấu thầu trước đây rồi. Đến nay, khi giá vật liệu bị tăng cao sẽ gặp phải tình trạng là nhà thầu người ta sẽ lỗ”.

Xây dựng chịu ảnh hưởng, biến động lớn từ kinh tế. Do vậy nếu áp mức giá trần sẽ là điều khó khăn, không phù hợp thực tế, bởi kinh doanh nhà ở xã hội đã bị giới hạn về đối tượng khách hàng, bị khống chế về giá bán, định mức lợi nhuận, do vậy việc thêm "trần giá" không chỉ làm giảm động lực đầu tư mà còn đi ngược lại với nguyên tắc thị trường.

Nhiều chuyên gia đề xuất, thay vì áp giá trần, hãy tính toán để ba bên cùng có lợi. Trong đó: Nhà nước đạt mục đích về phúc lợi xã hội, bình ổn giá nhà ở; người dân được mua với giá hợp lý; còn chủ đầu tư dành sự ưu tiên khi tham gia xây dựng loại hình nhà ở này nhưng vẫn đảm bảo lợi nhuận tối thiểu.

Nghị quyết 201 của Quốc hội về “Thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội” cũng đã xác định rõ: không quy định giá trần nhà ở xã hội. Nhưng thay vào đó, giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội sẽ được xác định dựa trên phương pháp và lợi nhuận định mức theo quy định của pháp luật về nhà ở. Chủ đầu tư sẽ tự quyết định và thẩm tra giá.

So sánh với Luật Nhà ở, Nghị quyết 201 đã thể hiện sự linh hoạt hơn giúp doanh nghiệp có thể chủ động định giá để sớm bán hàng, người mua cũng sớm có nhà, trong khi Nhà nước vẫn giữ vai trò kiểm soát cuối cùng.