Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại, vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại một số dự án trên địa bàn thành phố (thực hiện khoản 2 Điều 8 và khoản 4 Điều 14 Luật Thủ đô số 02/2026/QH16) được HĐND thành phố thông qua là chính sách mang tính đặc thù, trên nguyên tắc không hợp thức hóa vi phạm, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.
Về nội dung này, phóng viên Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Minh Long, Giám đốc Công ty luật Dragon, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.
- Thưa luật sư, là chuyên gia pháp luật, ông đánh giá như thế nào về các chính sách được nêu trong Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại, vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại một số dự án trên địa bàn thành phố?
Luật sư Nguyễn Minh Long, Giám đốc Công ty luật Dragon, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội. Ảnh: NVCC
- Có thể nói, Nghị quyết là bước đột phá để đưa ra những phương hướng giải quyết cho một dạng tranh chấp mới phát sinh trong quá trình vận hành của xã hội. Mỗi giai đoạn phát triển khác nhau sẽ phát sinh ra những tranh chấp khác nhau. Tuy nhiên mục đích để giải quyết tranh chấp là bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho những người bị xâm phạm quyền lợi. Như vậy, việc ban hành một cơ chế đặc thù để giải quyết cả vấn đề về chỉnh trang đô thị cũng như đưa ra giải pháp nhanh chóng kịp thời khắc phục hậu quả mà người dân phải gánh chịu do lỗi sai của chủ đầu tư là một hành động cấp thiết, mang tính nhân văn sâu sắc.
- Theo Nghị quyết, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, khắc phục hậu quả và thanh toán các chi phí phát sinh do hành vi vi phạm, ý kiến của ông về nội dung này?
- Từ nội dung trên có thể thấy đối với những vi phạm trong quá trình xây dựng là lỗi cố ý của chủ đầu tư. Do đó, trách nhiệm để giải quyết toàn bộ hậu quả liên quan đến những sai phạm này bao gồm nghĩa vụ tài chính, khắc phục hậu quả và các chi phí phát sinh được xác định do chủ đầu tư phải chi trả là hoàn toàn phù hợp.
Bởi lẽ, với những quy định của Bộ luật Dân sự và các văn bản luật khác hướng dẫn liên quan đến các điều khoản bồi thường ngoài hợp đồng, khi xác định được lỗi do cá nhân, tổ chức nào gây ra dẫn đến những thiệt hại về vật chất hoặc tinh thần cho những cá nhân, tổ chức khác đều phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định.
Việc Nghị quyết ghi nhận trách nhiệm của chủ đầu tư khi phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, khắc phục hậu quả và thanh toán các chi phí phát sinh do hành vi vi phạm là hoàn toàn phù hợp với quy định. Đồng thời cũng mở ra con đường mới khi có căn cứ cụ thể để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định thẳng thắn được trách nhiệm của chủ đầu tư mà không cần đến việc hơn 18.000 hộ dân phải đơn lẻ đi khởi kiện yêu cầu bồi thường. Điều này làm gia tăng tốc độ xử lý vi phạm, ổn định lòng dân và tránh tăng áp lực đến các cơ quan tố tụng với sự việc đã xác định rõ được tính chất và đường hướng xử lý.
- Nghị quyết nêu, trong vòng 30 ngày kể từ khi quyết định buộc phá dỡ có hiệu lực, chủ đầu tư phải hoàn thành việc lựa chọn đơn vị tư vấn, bố trí kinh phí và công khai kế hoạch di dời, phá dỡ, luật sư nhận định như nào về yêu cầu này?
Khu HH Linh Đàm, Hà Nội. Ảnh: T.A
- Việc đưa ra một mốc thời gian cụ thể để chủ đầu tư hoàn thành các nghĩa vụ trong quá trình phá dỡ những hạng mục vi phạm là điều cần thiết để tránh tình trạng những vi phạm kéo dài, không có biện pháp xử lý kịp thời dẫn đến hệ quả cực lớn cho xã hội.
Người dân mua nhà với số tiền lớn nhưng không có giấy chứng nhận, không được thu hồi để bồi thường và hỗ trợ di dời... dẫn đến những khó khăn và hoang mang trong xã hội. Chính vì vậy, với một mốc thời gian cụ thể được quy định, những người bị xâm phạm quyền lợi sẽ có sự yên tâm và nhanh chóng được lấy lại quyền lợi hợp pháp của mình mà không bị lo lắng vì thời gian kéo dài năm này qua năm khác.
- Về quyền lợi cư dân, Nghị quyết xác định, người mua hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp căn hộ, nhà ở không có lỗi trong hành vi vi phạm không phải gánh chi phí, thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục hậu quả của chủ đầu tư. Với căn hộ thuộc diện phải di dời, người mua nhận tiền bồi thường và bàn giao nhà trong vòng 90 ngày kể từ khi nhận đủ tiền. Ông bình luận như nào về nội dung này?
- Như đã nêu ở trên, một mốc thời gian cụ thể và hợp lý để những người dân được nhận lại quyền lợi hợp pháp của chính mình, không bị kéo dài thời gian một cách vô nghĩa đã mang lại niềm tin lớn lao cho người dân. Giá bồi thường cũng sẽ được Hội đồng thẩm định giá xác định hoặc theo quyết định, bản án của Toà án.
Bản chất của pháp luật là để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho mỗi cá nhân, tổ chức. Vì vậy, đối với những cư dân, người không có lỗi trong hành vi vi phạm của chủ đầu tư sẽ không phải bỏ chi phí khắc phục hậu quả hay mất trắng tài sản. Nghị quyết có những cơ chế để bảo đảm quyền lợi cho những cá nhân này là rất sâu sắc.
- Cũng theo Nghị quyết, người phải di dời được ưu tiên mua nhà tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện và được tạm cư tại chỗ cho đến khi có thông báo triển khai phương án phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng. Người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội được ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án của chủ đầu tư mà không qua bốc thăm, ông có đồng tình với quan điểm này?
- Tất cả những chính sách tại Nghị quyết mới ban hành đều cho thấy việc xác định lỗi của chủ đầu tư đã rất rõ ràng không có tranh cãi liên quan đến nội dung này. Chính vì vậy, tất cả những lỗi sai của chủ đầu tư sẽ do chủ đầu tư khắc phục, đây là nguyên tắc cơ bản để đưa ra phương hướng giải quyết. Vì trước đây chưa từng có các quan hệ tranh chấp như này xảy ra nên chưa có cơ chế đặc thù, cụ thể để các cơ quan có thẩm quyền tiến hành giải quyết vấn đề, dẫn đến việc trì trệ trong quá trình thực hiện.
Do đó, việc ban hành Nghị quyết mới xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, thời hạn thực hiện các nghĩa vụ và phạm vi của nghĩa vụ cũng như những cơ hội ưu tiên mua nhà tại các dự án của chủ đầu tư… để khắc phục hậu quả do hành vi vi phạm để lại là điều cần thiết, cũng như một sự bảo đảm về quyền và lợi ích hợp pháp cho các cư dân bị xâm phạm về quyền lợi.
Khu HH nhìn từ trên cao. Ảnh: T.A
Đây cũng là bài học để các chủ đầu tư so sánh về lợi ích khi thực hiện phải tuân thủ đúng pháp luật và nếu cố tình vi phạm để thu thêm lợi ích, sẽ bị điều chỉnh bởi quan hệ pháp luật hiện hành. Những hành vi không hợp pháp sẽ bị xử lý không chỉ là quan hệ dân sự, kinh doanh thương mại mà pháp luật áp dụng mạnh hơn bằng răn đe, ngăn chặn, xử lý hình sự để các chủ đầu tư không đi trên con đường sai lầm.
Tôi rất đồng tình với các nội dung trong Nghị quyết. Một Nghị quyết với đường lối rõ ràng, xác định đúng trọng tâm, đưa ra phương án xử lý chính xác, kịp thời và bảo đảm tính khả thi sẽ giúp tháo gỡ rất nhiều vướng mắc cho những cư dân đang bị xâm phạm về quyền lợi hợp pháp. Đây chính là tính nhân văn, sự quyết liệt và tầm nhìn trong tái thiết đô thị tại Hà Nội.
- Xin cảm ơn luật sư về cuộc trao đổi!
