2.000 dự án bất động sản vướng mắc pháp lý

Cuối tháng 4/2025, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết 66 về tháo gỡ khó khăn do quy định của pháp luật, thành lập Ban chỉ đạo Trung ương về hoàn thiện thể chế, pháp luật đang tiến hành rà soát, thu thập các khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật với mục tiêu: năm 2025 cơ bản hoàn thành việc tháo gỡ những “điểm nghẽn” do quy định pháp luật”.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn đối mặt với không ít khó khăn, từ những quyết định kinh doanh kéo dài hàng chục năm, đến những quy định sắp ban hành đều có khả năng làm tăng chi phí cho doanh nghiệp. Nếu không giải quyết, đây sẽ tiếp tục là điểm nghẽn thể chế, làm giảm cơ hội phát triển của doanh nghiệp.

Dự án này được thực hiện theo hình thức Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư từ năm 2016. Giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định là 5,6 triệu đồng/m². Nhà đầu tư thực hiện thỏa thuận đền bù với người dân, hoàn tất dự án và nghĩa vụ tài chính với số tiền 37 tỷ đồng. Dự án hiện đã được bàn giao cho người dân, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ở ổn định từ năm 2016. Tuy nhiên, tháng 6/2025 (sau 9 năm), chủ đầu tư bất ngờ nhận được thông báo nộp thêm 67 tỷ đồng tiền sử dụng đất, tức là giá đất tăng lên hơn 9,3 triệu đồng/m².

Bà Phạm Thị Nguyệt - Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Bình Minh Hưng Yên cho biết: “Năm 2016, chúng tôi đã làm xong hạ tầng và bàn giao cho khách hàng vào ở từ năm 2017 với giá bán chuyển nhượng chỉ dao động từ 6,5-7 triệu đồng/m2. Giờ Nhà nước truy thu chúng tôi mức tiền đất là hơn 9 triệu đồng/m2, như vậy thì chúng tôi lấy nguồn thu nào bù đắp vào truy thu này?”.

Việc thanh tra Chính phủ có các kết luận liên quan đến tiền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt báo cáo thẩm định giá đất qua các thời kỳ, trong bối cảnh doanh nghiệp đã hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính tại Hưng Yên, chỉ là một trong những yếu tố khiến doanh nghiệp phải tăng chi phí. Ngoài ra, khó khăn cũng đến từ những quy định mới đang sắp được triển khai. Đơn cử, Bộ Tài chính cũng đang xây dựng dự thảo chỉnh sửa, bổ sung Nghị định 103 năm 2024 quy định về tiền sử dụng đất, thuê đất. Trong đó đề xuất thu bổ sung 5,4%/năm đối với tiền chậm nộp, đối với các dự án đã có quyết định giao đất nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất. Chính sách này nếu có hiệu lực, được xem là sẽ làm tăng chi phí cho doanh nghiệp.

TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. HCM cho biết: “Tôi cho rằng việc thu bổ sung thêm 5,4%/năm đối với tiền chậm nộp ở các dự án đã có quyết định giao đất nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất là chúng ta hồi tố. Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị vừa ban hành cho rằng, không được hồi tố bất cứ vấn đề gì gây bất lợi cho doanh nghiệp để tạo tính ổn định của pháp lý”.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 2.000 dự án đang “đắp chiếu” vì vướng mắc pháp lý. Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết: “2.000 dự án bất động sản hiện nay đang không được giải quyết, phải nằm đắp chiếu vì những vướng mắc trong thể chế. Mà những vướng mắc trong thể chế này thì lại có nhiều cái mâu thuẫn, chồng chéo và rất phức tạp. Nó là một vấn đề về thực thi thể chế".

Mới đây, Viện kinh tế Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Thanh tra Chính phủ, Bộ Tài chính, Thành ủy TP.HCM để kiến nghị các cơ quan chức năng không hồi tố các văn bản dưới luật trong lĩnh vực đất đai, theo Nghị quyết 68. Điều này nhằm ổn định tính pháp luật trong thi hành công vụ, đồng thời tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản – lĩnh vực đóng góp 8-10% tổng sản phẩm quốc nội GDP.