Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Trọng Đông vừa ký văn bản gửi các sở, ngành, quận, huyện, thị xã về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó, UBND thành phố chỉ đạo các đơn vị tiếp tục hoàn thiện quy định, nhấn mạnh hạn chế tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; ưu tiên việc đấu giá đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất với đối tượng là tổ chức để thực hiện dự án đầu tư. Việc này nhằm đảm bảo lựa chọn được chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện dự án, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Đáng chú ý, UBND thành phố Hà Nội yêu cầu UBND cấp huyện lập danh sách các trường hợp trả giá cao hơn thị trường để trúng đấu giá nhưng không nộp tiền theo quy định, gây nhiễu loạn thị trường. Danh sách này sẽ được công khai trên trang thông tin của các huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường. Hà Nội cũng đề nghị Công an thành phố sử dụng các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện vi phạm về đấu giá đất; đề xuất giải pháp ngăn chặn hoặc hạn chế việc tiếp tục tham gia đấu giá với các trường hợp trả giá trúng cao bất thường rồi bỏ cọc.
Nội dung chỉ đạo vừa nêu được đưa ra trong bối cảnh một tháng gần đây, nhiều phiên đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội gây xáo động thị trường và xôn xao dư luận như ở Hoài Đức, Thanh Oai. Các cuộc đấu giá thu hút hàng trăm người tham gia với giá đất trúng vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, cao nhất lên tới hơn 133 triệu đồng/m2, gấp 18 lần mức khởi điểm. Sau khi trúng, nhiều nhà đầu tư bỏ cọc , chạy làng. Mặc dù Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường đã vào cuộc kiểm tra, rà soát sơ bộ và kết luận chưa có kẽ hở trong quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở các địa bàn này, nhưng việc bỏ giá cao bất thường như vậy sẽ có tác động tiêu cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản tại khu vực.
Tại báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng đã chỉ ra những tiêu cực trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đó là hiện tượng cò đấu giá thông đồng để đẩy giá, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của những người tham gia. Đồng thời việc đặt giá quá cao, tạo mặt bằng giá mới sau đó bỏ cọc gây nhiễu loạn thị trường và ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản. Vì vậy, Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ yêu cầu các địa phương có biện pháp kịp thời ngăn chặn tình trạng này.
Ông Bùi Ngọc Sơn, chuyên gia kinh tế, nhận định: "Đây là một cách thức tâng giá để bắn thông điệp cho những người có ý định đầu tư những lô đất xung quanh, mà nhóm đầu cơ này đã sở hữu từ trước. Khi người mua không để ý sẽ đặt tiền mua, các đối tượng sẽ thu lợi lớn, sau đó bỏ cọc. Cách thức đấy sẽ hủy hoại thị trường. Với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung từ 2 - 3 lần, người dân có đất ở khu vực xung quanh sẽ hình thành tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo, khiến thị trường có thể thiết lập mặt bằng giá mới, nhưng lại là mức giá vượt quá giá trị thực. Chưa kể, sắp tới khi địa phương có dự án thì chi phí giải phóng mặt bằng trở nên đắt đỏ hơn. Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp e ngại khi thực hiện những dự án lớn. Trước mắt, chỉ có địa phương đạt được chỉ tiêu về tăng thu ngân sách".
Các chuyên gia lo ngại đất đấu giá cao đột biến cũng có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, người người, nhà nhà đổ xô mua đất. Điều này có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác.
Tại các cuộc đấu giá, số lượng môi giới, nhà đầu tư đi đấu giá rất đông đảo. Nhiều người nói là thị trường đã hình thành một nghề mới - đó là nghề đi đấu giá đất. Vất vả một chút, bỏ công sức một chút, nhưng họ dễ dàng bán chênh được vài trăm triệu đồng, nếu may mắn trúng đấu giá. Nhưng cách làm này lại dẫn tới kết quả là những người mua nhà đất để ở cuối cùng lại phải gánh chịu, khi họ phải đỏ mắt để tìm đất giá hợp lý nhưng không thể tìm được.
Luật sư Nguyễn Huy An, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, cho biết: "Xu hướng đầu cơ đất đai diễn ra, nhiều người ít hiểu biết hơn sẽ lao vào mua đất với hy vọng kiếm lời. Điều này gây ra rủi ro cho người mua và dòng tiền sẽ ứ đọng vào đất, tác động xấu tới nền kinh tế".
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, bất thường đấu giá đất vừa qua chủ yếu xuất phát từ việc xác định giá khởi điểm và mức tiền đặt cọc. Chính vì vậy, cần có cơ chế, quy định để đơn vị tổ chức đấu giá có thể quyết định tăng tỷ lệ đặt cọc từ 20% lên 50% tùy tình hình thực tế. Việc này sẽ giải quyết vướng mắc trong việc xác định giá khởi điểm khi Luật Đất đai cũ và mới đang giao thoa.
Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản, cho biết việc trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc không phải tội phạm, không phải hành vi phạm pháp, nhưng có thể là dấu hiệu nhận biết ban đầu của một tội phạm hoặc một hành vi phạm pháp khác. Nếu đấu giá đất vì một âm mưu thổi giá, gây lũng đoạn thị trường thì cơ quan điều tra sẽ xem xét hành vi cụ thể đó chứ không phải hành vi bỏ cọc. Tức là bỏ cọc có thể là dấu hiệu của một hành vi vi phạm pháp luật nào đó, còn nếu chỉ bỏ cọc vì người mua không có nhu cầu mua nữa, không có âm mưu nào khác thì đó là hành vi thông thường, không vi phạm pháp luật. Chế tài duy nhất có thể áp dụng là thu giữ tiền đặt trước không trả lại.
Theo ông Đỉnh, việc Hà Nội hạn chế tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; ưu tiên việc đấu giá đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất với đối tượng là tổ chức để thực hiện dự án đầu tư là hợp lý. Bởi, đấu giá theo dự án mới đầu tư đồng bộ hạ tầng và khắc phục được hiện tượng đầu cơ, găm giữ đất.
Trong các đợt sốt đất đấu giá trước đây, một số chuyên gia, hiệp hội đã kiến nghị chỉ cho phép người dân địa phương được quyền đấu giá đất nền, nếu người dân địa phương không tham gia thì mới cho phép người khác tham gia. Về lâu dài, chuyên gia cho rằng, một giải pháp phổ quát, toàn diện nhất định phải triển khai là đánh thuế bất động sản để chống đầu cơ.
Trong khi chờ đợi có các quy định mới về Luật Đấu giá tài sản có hiệu lực từ đầu năm sau sẽ xử lý nghiêm đối với các trường hợp bỏ cọc hoặc vi phạm quy định, các chuyên gia cho rằng để hạn chế sự nhiễu loạn về giá của các phiên đấu giá đất, thì trước hết cần phải làm tốt khâu sàng lọc, cụ thể hóa các tiêu chí lựa chọn người đấu giá.
Trong đó, tăng mức giá khởi điểm cũng là một trong những giải pháp khả thi. Điều này sẽ giúp hạn chế hội nhóm đầu cơ liên tục tham gia các cuộc đấu giá, gây nhiễu loạn thị trường. Vì thực tế, những người có nhu cầu mua đất đấu giá thật để ở, họ sẵn sàng chấp nhận mức giá khởi điểm sát giá thị trường. Họ cũng có sự tính toán kỹ số tiền chốt giá cuối cùng chứ không phải tìm cách đẩy giá lên càng lúc càng cao để nhằm những mục tiêu khác.
