Nhà ở xã hội đội giá, tiệm cận nhà ở thương mại

Dù các chính sách mới đã được ban hành nhằm thúc đẩy phát triển phân khúc này, nhưng thực tế giá vẫn tăng, người dân vẫn khó tiếp cận, bài toán an cư cho người thu nhập thấp vẫn còn bỏ ngỏ.

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, giá chung cư tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn trên cả nước trong quý II năm 2025 cơ bản ổn định so với quý trước, tuy nhiên cả hai thành phố đều ghi nhận mức giá cao nhất trong gần một thập kỷ.

Thực tế, theo khảo sát của phóng viên Đài Hà Nội tại TP.HCM, giá nhà ở xã hội thời gian qua vẫn tiếp tục leo thang, thậm chí tiệm cận với giá nhà ở thương mại. Nghịch lý ấy đang khiến nhà ở xã hội dần mất đi bản chất là phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập thấp như mục tiêu ban đầu mà chính sách đã đặt ra.

Được bàn giao vào quý II/2018 với giá gốc 14 - 16 triệu đồng/m² nhưng đến nay, dự án nhà ở xã hội là Topaz Home Quận 12 cũ được rao bán lại với mức 33 - 35 triệu đồng/m². Hay như nhà ở xã hội nằm trong dự án Green River, hiện có giao dịch chạm mốc 46 triệu đồng/m². Khảo sát cho thấy, giá nhà ở xã hội đã ngang bằng với nhiều dự án nhà ở thương mại cùng khu vực.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, nguyên nhân của vòng xoáy tăng giá nhà ở xã hội nằm ở sự khan hiếm nguồn cung. Tính từ 2021 đến tháng 5/2025, TP.HCM mới hoàn thành 2.745 căn nhà ở xã hội. Nghĩa là, TP.HCM mới đạt 47% kế hoạch đăng ký trước đó với Bộ Xây dựng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay: "TP.HCM đã đăng ký thực hiện chỉ tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội do Thủ tướng phát động trong giai đoạn 2021 - 2030, dự kiến đến hết năm 2025 thì sẽ phát triển được khoảng 30.000 căn. Tính đến năm 2030 sẽ phát triển được khoảng 80.000 căn nhà ở xã hội, nhưng kết quả thực hiện từ 2021 đến nay còn rất thấp".

Mặc dù Quốc hội vừa ban hành Nghị quyết 201/2025 về cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội nhưng tình trạng đội giá vẫn tiếp diễn. Ngoài yếu tố thiếu nguồn cung, giá nhà ở xã hội tăng còn do nhiều nguyên nhân khác như chi phí đầu vào và quy hoạch đất đai chưa đồng bộ.

Chuyên gia bất động sản, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho biết: "Đối với nhà ở xã hội cũng như nhà ở thương mại trong thời gian vừa qua, tôi cho rằng việc tăng giá ưrất bình thường. Bởi vì về mặt quy hoạch đất đai không đáp ứng đầy đủ. Thứ hai là giá trị gia tăng của vật tư, vật liệu đầu vào dẫn đến giá thành của nhà ở xã hội gia tăng. Câu chuyện đặt ra là Chính phủ cần có những biện pháp để đảm bảo nguồn cung đất quy hoạch, phải đảm bảo được biên lợi nhuận cho nhà đầu tư".

Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành chia sẻ: "Hiện nay thủ tục pháp lý kéo dài dẫn đến câu chuyện thiếu sản phẩm cho thị trường bất động sản, dẫn đến giá bất động sản càng ngày càng tăng là điều đầu tiên. Thứ hai, do pháp lý càng lâu, thời gian lâu dẫn đến chi phí của doanh nghiệp càng lớn, dẫn đến giá lại tiếp tục cao. Một công ty bất động sản như chúng tôi mỗi năm có một dự án thì bây giờ ba năm mới có một dự án. Vậy chúng tôi phải bán với giá nào để đủ nuôi bộ máy của chúng tôi? Tất cả những thứ đó cộng lại đều làm cho tăng giá".

Hiện nay, cả nước có hơn 1,6 triệu người lao động có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thực tế tỷ lệ tiếp cận vẫn rất thấp, bởi nguồn cung hạn chế, giá bán vượt quá khả năng chi trả và các chính sách chưa thực sự đi vào cuộc sống. Nếu không có những thay đổi quyết liệt và hiệu quả trong chính sách, giấc mơ an cư của hàng triệu người thu nhập thấp sẽ vẫn chỉ là giấc mơ.