Thuế giao dịch bất động sản cần hiểu như thế nào?

Đề xuất trên được Bộ Tài chính đưa ra tại dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Sự thay đổi này khiến nhiều người liên tưởng đến câu chuyện về thuế của các hộ kinh doanh và doanh nghiệp. Trước đây, việc đánh thuế 2% trên tổng giá trị giao dịch bất động sản có phần giống với cách thu thuế trên doanh thu của các hộ kinh doanh; tuy nhiên, quy định mới đang hướng tới cách làm của các doanh nghiệp: chỉ thu thuế trên phần lợi nhuận thực sự thu về.

Vậy, cơ chế mới này sẽ vận hành như thế nào? Dự thảo đưa ra hai phương án tính thuế:

Phương án 1: Nộp thuế 20% trên lợi nhuận.

Nếu bạn là một người cẩn thận, lưu giữ đầy đủ các giấy tờ mua bán và hóa đơn chi phí, bạn sẽ được áp dụng phương pháp tính thuế này. Lợi nhuận ròng sẽ được tính bằng giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lý, hợp lệ khác. Các chi phí này bao gồm tiền mua bất động sản, phí công chứng, lệ phí trước bạ, phí môi giới, chi phí cải tạo, nâng cấp và cả phần lãi vay ngân hàng đã trả. Điều quan trọng nhất là tất cả các chi phí đều phải có chứng từ hợp pháp. Đây chính là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo tính minh bạch và cũng là cách duy nhất để bạn có thể được áp dụng mức thuế suất 20% trên lợi nhuận.

Phương án 2: Nộp thuế theo thời gian nắm giữ

Trường hợp này được áp dụng khi bạn hoặc là không lưu giữ chứng từ, hoặc đơn giản bạn không muốn tính theo lợi nhuận. Khi đó, cơ quan thuế sẽ áp dụng một biểu thuế suất theo thời gian bạn nắm giữ bất động sản, tính trên tổng giá bán, cụ thể: dưới 2 năm: nộp 10% trên giá bán; mức thuế suất giảm dần khi bạn nắm giữ 10 năm trở lên, còn 2%.

Quy định về thuế theo thời gian nắm giữ này, nếu được thông qua, sẽ tác động rất lớn đến thói quen đầu tư trên thị trường bất động sản hiện nay. Theo báo cáo của Property Guru, trong năm 2023, có khoảng 16% nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam nắm giữ tài sản trên một năm. Điều này có nghĩa là phần lớn các giao dịch trên thị trường lên tới hơn 80% đều là "lướt sóng".

Như vậy, nếu luật mới được thông qua, trong trường hợp các nhà đầu tư không chứng minh được chi phí, phần lớn những người có thói quen "lướt sóng" bất động sản sẽ phải đối mặt với một mức thuế rất cao, lên tới 10% trên tổng giá bán. Muốn giảm thuế, hãy nắm giữ bất động sản lâu hơn.

Luật thuế mới mang lại ba mục tiêu lớn:

Thứ nhất , hạn chế tình trạng đầu cơ "lướt sóng" với mức thuế rất cao cho các giao dịch ngắn hạn.

Thứ hai , ưu ái và khuyến khích các nhà đầu tư dài hạn, những người thực sự đóng góp vào sự phát triển bền vững của thị trường.

Thứ ba , thúc đẩy tính minh bạch. Muốn được khấu trừ chi phí và nộp thuế trên lợi nhuận, bạn buộc phải có hóa đơn, chứng từ. Điều này sẽ dần tạo ra một thói quen giao dịch chuyên nghiệp và rõ ràng hơn cho toàn thị trường.

Như vậy, với vai trò là một nhà đầu tư bất động sản, bạn cần phải ghi nhớ hai điều: một là hãy giữ hóa đơn, chứng từ cẩn thận như giữ vàng; hai là, hãy cân nhắc kỹ lưỡng về thời điểm bán để có thể tối ưu hóa được số thuế phải nộp.