Hãy cùng điểm lại những dấu mốc nổi bật trong năm qua, nơi các chính sách, quyết sách và biến động kinh tế đã tạo tác động sâu rộng, định hình xu hướng vận động của thị trường bất động sản.
Hướng tới thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững là mục tiêu xuyên suốt của Trung ương. Ngay từ đầu năm 2025, Chính phủ đã trình, Quốc hội thông qua nhiều chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ vướng mắc thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai, giúp dự án khó khăn tái khởi động, tăng nguồn cung, góp phần kéo giảm giá nhà đất. Dưới đây là những dấu mốc có tác động lớn đến thị trường bất động sản trong năm qua.
Năm 2025 được xem là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam, khi bộ ba luật quan trọng gồm Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 lần đầu tiên được áp dụng đồng bộ, xuyên suốt ngay từ đầu năm. Cùng với đó, nhiều nghị quyết, nghị định và thông tư hướng dẫn được ban hành, từng bước tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, tạo nền tảng cho thị trường vận hành minh bạch và bền vững hơn.
Đáng chú ý, Nghị quyết 170 và việc thành lập Ban Chỉ đạo 751 đã giúp khơi thông hàng loạt dự án tồn đọng kéo dài nhiều năm. Riêng tại các địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh, hơn 2.100 dự án đã được rà soát; trong đó gần 1.760 dự án đã hoàn tất xử lý, với tổng vốn đầu tư trên 220 nghìn tỷ đồng, đưa hơn 6.100 ha đất vào khai thác. Bên cạnh đó, Nghị quyết 171 cho phép thí điểm phát triển nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, kể cả đất nông nghiệp phù hợp quy hoạch; cùng Nghị định 75 đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng, tháo gỡ nút thắt cho nhiều dự án đình trệ.
Đối với nhà ở xã hội, Nghị quyết 201, có hiệu lực từ ngày 1/6/2025, đã tạo bước đột phá về thủ tục, quỹ đất và cơ chế, góp phần khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội vốn chậm triển khai thời gian qua. Cùng với đó, Nghị định 261 mở rộng điều kiện tiếp cận cho người thu nhập thấp, bao gồm cả lao động tự do; đồng thời hạ lãi suất vay mua nhà ở xã hội từ 6,6% xuống 5,4%/năm, qua đó đưa chính sách hỗ trợ tiệm cận hơn với nhu cầu thực tế của người dân.
Từ những chính sách đặc thù đã được ban hành từ đầu năm 2025, thị trường bất động sản đã ghi nhận sự chuyển động rõ nét khi nhiều dự án chậm tiến độ suốt nhiều năm qua, thậm chí “đắp chiếu” cả thập kỷ, đã được tái khởi động và thi công trở lại. Sự hồi sinh của những dự án từng được ví như “chết lâm sàng” không chỉ góp phần thay đổi diện mạo đô thị, mà còn mở ra kỳ vọng mới về việc bổ sung nguồn cung nhà ở vốn đang khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Kết quả này đến từ việc hàng loạt vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, cùng với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ nhằm khơi thông nguồn lực, đưa các dự án vào hoạt động, tránh lãng phí đất đai. Tại Hà Nội, việc Sở Nông nghiệp và Môi trường công khai danh sách 17 chủ đầu tư chậm triển khai trên quỹ “đất vàng” đã tạo sức ép rõ rệt, thúc đẩy nhiều dự án tái khởi động, như dự án ICT Complex Building của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Quốc tế (ICT) hay Trung tâm thương mại Biti’s do Công ty TNHH Sản xuất Hàng tiêu dùng Bình Tiên làm chủ đầu tư.
Những “nút thắt” dần được tháo gỡ, hàng loạt dự án tái khởi động sau nhiều năm đắp chiếu, chính sách phát triển nhà ở xã hội sát hơn với thực tiễn… đã tạo nguồn cung lớn cho thị trường. Theo báo cáo đánh giá kết quả quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội năm 2025 của Bộ Xây dựng, trên cả nước hiện có 3.297 dự án bất động sản, với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và các khu đô thị tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư khoảng 6,74 triệu tỷ đồng.
Đáng chú ý, năm 2025 đánh dấu sự sôi động trở lại của phân khúc nhà ở xã hội, lần đầu tiên sau hơn một thập kỷ kể từ năm 2013. Dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, các địa phương đồng loạt đẩy nhanh triển khai dự án, đưa nguồn cung nhà ở xã hội lên mức cao nhất từ trước đến nay. Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 696 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, với quy mô 637.048 căn; trong đó 128.648 căn đã hoàn thành, 123.057 căn đang xây dựng và 358.343 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Cùng với đó, các địa phương đã quy hoạch khoảng 1.427 vị trí, tương đương 9.830 ha đất dành cho phát triển nhà ở xã hội. Đáng lưu ý, kết quả này vượt xa tổng số nhà ở xã hội hoàn thành trong cả giai đoạn 2021-2024, vốn chỉ đạt 57.652 căn.
Tuy nhiên, đằng sau những tín hiệu tích cực về nguồn cung, thị trường bất động sản vẫn bộc lộ sự mất cân đối rõ nét trong cơ cấu sản phẩm. Riêng quý III/2025, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tới 63% tổng nguồn cung, trong khi căn hộ bình dân - phân khúc thiết yếu đối với đại đa số người dân - chỉ chiếm khoảng 3% lượng mở bán. Tính chung 9 tháng đầu năm, tỷ trọng căn hộ bình dân cũng chỉ đạt xấp xỉ 6%, phần lớn là nhà ở xã hội, khiến cơ hội tiếp cận nhà ở vừa túi tiền của nhóm thu nhập trung bình ngày càng thu hẹp.
Trong bối cảnh đó, người thu nhập thấp gần như chỉ còn trông chờ vào nhà ở xã hội. Dù trong năm qua, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ các rào cản và được xem là cú hích quan trọng cho phân khúc này, góp phần giải tỏa một phần nhu cầu an cư, nhưng khi vướng mắc về thủ tục dần được tháo gỡ, một thách thức lớn hơn lại bộc lộ: nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn quá hạn chế. Thực tế người dân phải thức trắng đêm xếp hàng, thậm chí chen lấn để nộp hồ sơ tại nhiều dự án gần đây cho thấy khoảng cách ngày càng rõ giữa nhu cầu ở thực và khả năng đáp ứng của thị trường.
Năm 2025 được xem là bước ngoặt mang tính chiến lược, khi hàng loạt dự án giao thông trọng điểm - từ các cây cầu lớn vượt sông đến những tuyến metro huyết mạch tại Hà Nội và TP.HCM - đồng loạt được khởi công trên quy mô toàn quốc. Sự bứt phá mạnh mẽ về hạ tầng không chỉ nhằm giải bài toán ùn tắc, mà còn tạo nền tảng vững chắc cho quá trình hình thành các đại đô thị hiện đại theo mô hình phát triển gắn với giao thông công cộng (TOD).
Mạng lưới kết nối đa phương thức từng bước hoàn thiện đang thúc đẩy quá trình giãn dân, qua đó giảm áp lực lên giá bất động sản tại các khu vực lõi trung tâm. Quan trọng hơn, những tuyến giao thông huyết mạch mới này đang định hình các hành lang kinh tế năng động, dẫn dắt sự chuyển dịch sang mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm theo hướng bền vững. Đây chính là nền tảng cốt lõi, đồng thời là bệ phóng quan trọng, mở ra một giai đoạn phát triển mới cho diện mạo đô thị Việt Nam trong dài hạn.
Cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai là một trong những thủ tục phát sinh hồ sơ lớn nhất hiện nay. Thủ tục này đã được Hà Nội lựa chọn chuyển đổi hoàn toàn sang môi trường số nhằm tạo thuận lợi tối đa cho người dân.
Từ ngày 8/12, Trung tâm Phục vụ hành chính công TP. Hà Nội triển khai trực tuyến toàn trình thủ tục cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai thuộc thẩm quyền UBND Thành phố, đánh dấu bước tiến trong cải cách hành chính, tạo thuận lợi cho người dân và tổ chức.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường yêu cầu địa phương duy trì, mở rộng chiến dịch làm sạch dữ liệu đất đai, đồng thời đưa dữ liệu đã xử lý vào khai thác, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị địa phương duy trì, vận hành và khai thác ngay dữ liệu đất đai đã làm sạch sau chiến dịch 90 ngày, phục vụ cải cách thủ tục hành chính và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.
Với Dự án nhà ở xã hội Phú Cốc, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng của xã đã tiến hành chi trả, bồi thường giải phóng mặt bằng đợt 1 với các gia đình có quỹ đất bị thu hồi. Từ sự đồng hành của người dân, tiến độ thực hiện thủ tục liên quan được triển khai nhanh, đồng bộ. Cũng vì thế, người dân càng thấy yên tâm, phấn khởi khi giao đất để thành phố triển khai dự án.
Tại Hội nghị tiếp xúc cử tri chuyên đề về quản lý đất đai của hội đồng nhân dân phường Hai Bà Trưng sáng 30/10 đã ghi nhận nỗ lực lớn của địa phương khi đã phủ kín dữ liệu hơn 17.000 thửa đất với gần 9.800 thửa đạt chuẩn "Đúng - Đủ - Sạch - Sống". Tuy nhiên, cử tri vẫn chỉ ra nhiều vướng mắc cần khẩn trương tháo gỡ.
Tính đến ngày 15/10/2026, cả nước vẫn còn gần 11.900 cơ sở nhà, đất dôi dư chưa được đưa vào khai thác. Nhằm sớm phát huy giá trị tài sản công, Bộ Tài chính đang trình Chính phủ dự thảo nghị quyết mới. Trọng tâm của đề xuất là bổ sung cơ chế cho thuê ngắn hạn tối đa 5 năm trong thời gian chờ hoàn thành các thủ tục đất đai.
Từ ngày 1/9/2026, Việt Nam đã chính thức áp dụng mã định danh 12 chữ số cho từng thửa đất, địa điểm và công trình xây dựng, tích hợp đồng bộ trên nền tảng VNeID. Tuy đã có định danh bất động sản nhưng theo nhiều chuyên gia, đây mới chỉ là điều kiện cần, chứ chưa thuyết phục người mua xuống tiền mua nhà, đất.
Tiếp tục câu chuyện thu hút sự quan tâm của người dân trong mấy ngày gần đây, đó là hướng xử lý vi phạm kéo dài nhiều năm nay tại các dự án của Tập đoàn Mường Thanh, trong đó có tổ hợp chung cư HH Linh Đàm. Sau khi HĐND thành phố Hà Nội thông qua cơ chế đặc thù xử lý vi phạm tại 12 dự án ngày 28/10 vừa qua, các tồn tại sẽ được giải quyết ra sao và quyền lợi của người mua nhà được bảo đảm như thế nào?
Hà Nội tiếp tục bổ sung quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Mới đây, Thành phố quyết định giao gần 3.000 mét vuông đất tại xã Sơn Đồng để triển khai dự án X1 Sơn Đồng, tạo cơ sở hoàn thiện thủ tục đầu tư và tiến tới xây dựng công trình.
