Cải tạo chung cư cũ sẽ làm 'giảm nhiệt' giá nhà
Căn hộTrong bối cảnh giá nhà liên tục tăng do thiếu nguồn cung, việc cải tạo lại hàng loạt chung cư cũ sẽ tạo ra nguồn cung mới, giúp thị trường bất động sản “giảm nhiệt”.
70% chung cư mới mở bán thuộc phân khúc cao cấp
Số lượng dự án mới mở bán trên địa bàn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều gia tăng trong năm 2024 và những tháng đầu năm 2025. Tuy nhiên, nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu của 70% người lao động lại nằm ở phân khúc trung cấp và giá rẻ.
Chị Ngọc Bích đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư với mức giá khoảng 3 tỷ đồng. Sau khi khảo sát một thời gian, chị tìm mỏi mắt khắp khu vực quận Thanh Xuân nhưng không thể tìm nổi dự án nào có mức giá phù hợp với túi tiền của gia đình.
Chị Lê Ngọc Bích (quận Thanh Xuân) cho biết: “Hiện tại, vợ chồng tôi có nhu cầu mua một căn hộ chung cư quanh khu vực quận Thanh Xuân. Tuy nhiên, với mức giá mở bán tầm 80 - 90 triệu mét vuông thì rất là khó để mua, thậm chí là với mức giá thấp hơn ở xa khu vực trung tâm Hà Nội thì mức giá vẫn rất là cao và chúng tôi khó có thể mua được trong cái thời gian này”.
Anh Trương Ngọc Kỳ Anh (quận Hoàng Mai) cho biết: “Gần như là giá nhà tăng không phanh và không giảm, hoặc là kiểu đồng lương của mình mà không có thể bắt kịp với cả tốc độ tăng thì người trẻ dù rất muốn ra ở riêng nhưng vẫn phải gồng gánh đi thuê nhà thôi”.
Theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường OneHousing, năm 2025, Hà Nội dự kiến có khoảng 30.000 căn hộ mới, trong đó 60-70% là căn hộ cao cấp và 30-40% là hạng sang.
Tại TP.HCM, trong số 12.000 căn hộ mới, 88% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM quý IV/2024 khoảng 85 triệu đồng/m², với nhiều dự án có giá từ 75-120 triệu đồng/m². Căn hộ giá dưới 65 triệu đồng/m² hiện chỉ chiếm khoảng 20% nguồn cung.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Chuyên gia bất động sản cho biết: “Cái nền giá của Hà Nội trong giai đoạn hiện tại đang cao hơn TP.HCM khá là nhiều. Từ đầu năm 2020 gọi là phân khúc cao cấp trở lên, với mức giá từ 55 triệu trở lên chỉ chiếm khoảng 6% nguồn cung. Trong năm nay, khoảng 60% nguồn cung thị trường đã phân khúc từ cao cấp trở lên, còn trung cấp thì chiếm hơn 40%, còn lại cũng không có phân khúc bình dân ở Hà Nội”.
Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là chi phí đất đai tăng cao và các chủ đầu tư ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này khiến nguồn cung căn hộ bình dân và trung cấp ngày càng tuyệt chủng.
Hệ quả là người dân có thu nhập trung bình và thấp gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Để giải quyết cần sớm thành lập quỹ nhà ở quốc gia và phát triển các dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên vẫn còn không ít thách thức đang được đặt ra.
Ông Nguyễn Thế Điệp - Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết: “Cơ chế chúng ta giao làm nhà xã hội hiện nay chưa có động lực. Cho nên các doanh nghiệp chỉ tối ưu hóa chi phí, có nghĩa là chi phí thấp nhất có thể. Cái này không phải là trách nhiệm của doanh nghiệp nữa, mà phải là trách nhiệm của các cấp chính quyền địa phương”.
Hiện tại, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện để trình Chính phủ trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Với bản dự thảo này, nhiều cơ chế mang tính đột phá, tạo điều kiện hơn cho doanh nghiệp, các địa phương có thể tham gia phát triển nhà ở xã hội một cách mạnh mẽ, tạo thêm nhiều cơ hội sở hữu nhà ở cho người lao động.
