Trả giá cao, tạo sốt ảo để lướt sóng đấu giá đất
Sau thời gian dài trầm lắng, đất đấu giá vùng ven Hà Nội nóng trở lại. Bắt đầu từ cuộc đấu giá 68 thửa đất ở thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai. Số lượng kỷ lục trên 4.200 hồ sơ với hơn 1.500 người tham gia. Lô đất được trả giá cao nhất có giá lên tới 100,5 triệu đồng/m2. Lô thấp nhất cũng được trả giá 52 triệu đồng/m2.
Mức giá trên đều gấp từ 5 đến 8 lần so với giá khởi điểm từ 8,6 đến 12,5 triệu đồng 1m2. So với mặt bằng giá trong khu vực cũng cao gấp từ 2 đến 3 lần. Anh Nguyễn Văn Ngọc, xã Tam Hưng, huyện Thanh Oai tham gia đấu giá cho biết: "Tôi thấy giá trúng cao bất thường, giá trúng cao như vậy thị trường Thanh Oai rất khó hấp thụ và cũng không thể bán được".
Một chi tiết rất đáng lưu ý là trong danh sách trúng đấu giá chỉ có 2/68 trường hợp là người Thanh Oai, còn lại đến từ các quận, huyện và các tỉnh khác. Dù giá cao như vậy, nhưng ngay sau khi có kết quả trúng đấu giá, nhiều thửa đất đã được chào bán với mức chênh từ 200 tới 600 triệu đồng.
Ghi nhận thực tế của Đài Hà Nội cho thấy, ngay tại thực địa những ngày sau đấu giá, rất đông "cò đất", nhà đầu tư tập trung. Có thửa đất đã được mua đi bán lại, nhưng chủ yếu là diện tích nhỏ, trả giá thấp. Rồi sau đó một tuần, chẳng còn ai đến hỏi mua. Tạo sốt ảo qua đấu giá và lướt sóng không thành công, 55 trường hợp trúng đấu giá đã bỏ cọc khi đến hạn nộp tiền.
"Kích sóng" đất nền khu vực ven đô qua đấu giá
Bỏ cọc, người trúng đấu giá sẽ thiệt hại khi mất số tiền đặt cọc cao nhất khoảng 200 triệu đồng. Nhưng đó chỉ là bề nổi, vì đằng sau cuộc đấu giá là chiêu trò “kích sóng” đất nền ven đô. Và nếu thành công trong việc “đẩy hàng tồn”, giới đầu cơ sẽ hưởng lợi rất lớn. Thực tế, sau vụ đấu giá đất ở thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao đất tại khu vực Thanh Oai đã thiết lập một mặt bằng giá mới.
Quý II/2024, giá đất nền bình quân ở huyện Thanh Oai chỉ ở mức 27 đến trên 30 triệu đồng 1m2. Đến nay, chỉ sau hơn 1 tháng, giá đất tại khu vực xã Thanh Cao đang được rao bán ở mức từ 35 đến gần 50 triệu đồng 1m2. Những thửa đất tại khu đô thị Thanh Hà Cienco5, từ cảnh đìu hiu, vắng lặng nay trở nên rất sôi động.
Giá bán đất nền, nhà liền kề, biệt thự đang được đẩy lên rất cao. Thấp nhất cũng lên tới 75 đến 80 triệu đồng 1m2. Thửa đất ở vị trí đẹp, đường thoáng, nhìn hồ cao tới mức từ 150 đến gần 200 triệu đồng 1m2. Nhà đầu tư, giới đầu cơ kiếm cả tỷ đồng khi giá đất tăng lại thoát được hàng thì việc bỏ cọc chịu thiệt hại một, hai trăm triệu đồng chả có nghĩa lý gì.
Giáo sư, tiến sĩ Bùi Ngọc Sơn, nguyên Trưởng phòng kinh tế quốc tế, Viện Nghiên cứu kinh tế và chính trị thế giới đã liên hệ việc bỏ cọc đấu giá đất ở Thanh Oai với vụ việc cách đây 3 năm ở Thủ Thiêm, Thành phố Hồ Chí Minh và cho rằng: "Người ta chỉ cần gửi ra thông điệp giá đất đang cao, người dân, nhà đầu tư đã mua vào thì người ta lãi rồi, sau đó người ra sẵn sàng bỏ cọc. Nhiều người sẽ bị kẹt tiền, mặt bằng giá mới được thiết lập sẽ gây nhiều hệ lụy".
"Vết dầu loang" gây bất ổn thị trường
Đất Thanh Oai thiết lập mặt bằng giá mới. Đất Hoài Đưc cũng tăng 20-30% sau phiên đấu giá “xuyên đêm” diễn ra ngày 19/8 vừa qua. Trong 19 thửa đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, lô đất trúng đấu giá cao nhất lên đến 133,3 triệu đồng 1m2, gấp khoảng 18,2 lần giá khởi điểm. 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng 1m2.
Từ mức giá bình quân quý II/2024 chỉ khoảng 60 đến 70 triệu đồng 1m2, đến nay, giá rao bán đất xung quanh xã Tiền Yên như: Song Phương, An Khánh, An Thượng, Vân Côn cũng đều tiệm cận mức trúng đấu giá từ 75 lên đến hơn 100 triệu đồng/m2.
Tương tự, đất ở một số xã của huyện Phúc Thọ cũng tăng theo từng phiên đấu giá. Ngày 29/8, 39 thửa đất được đưa ra đấu giá. Thửa trúng cao nhất có diện tích 148,95m2 ở khu Dộc Tranh, xã Trạch Mỹ Lộc đã được trả 60 triệu đồng 1m2.
Đến ngày 10/9, cũng tại khu vực này, thửa đất 127m2 đã được nâng giá trúng lên 69,8 triệu đồng 1m2. Và mới đây nhất, ngày 16/9, 13 thửa đất còn lại tại khu Dộc Tranh, xã Trạch Mỹ Lộc được huyện Phúc Thọ đưa ra đấu giá. Thửa cao nhất đã được trả 75 triệu đồng 1m2, cao hơn gấp 3 lần so với giá khởi điểm.
Đáng nói là các thửa đất đưa ra đấu giá ở Phúc Thọ được xác định giá khởi điểm trên dưới 20 triệu đồng 1m2 được xem là khá sát với giá thị trường. Điều ngạc nhiên là các thửa đất trúng cao gấp 3 lần vẫn được môi giới chào bán chênh ngay sau đó.
Trở lại với câu chuyện ở xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai. 80% người trúng đấu giá đã bỏ cọc . Hậu quả trước mắt là địa phương phải bỏ tiền của, công sức tổ chức đấu giá lại, người có nhu cầu thực không thể mua được đất. Hệ lụy lâu dài là sự "nhiễu loạn thị trường" khi mặt bằng giá mới được thiết lập và câu chuyện "trả giá cao rồi bỏ cọc" có thể tạo "vết dầu loang" lan tới các huyện Hoài Đức, Thanh Oai, sắp tới là Đan Phượng hoặc Mê Linh.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng: "Đấu giá cao sau đó bỏ cọc làm chính sách đấu giá của Nhà nước bị ảnh hưởng. Những phiên đấu giá như vậy sẽ trở thành công cụ làm nhiễu loạn, gây méo mó cho thị trường bất động sản của địa phương. Từ đó, làm ảnh hưởng, không lành mạnh tới nền kinh tế chung và thị trường bất động sản nói riêng. Và nếu không có sự quyết liệt ngăn chặn nạn trả cao sau đó bỏ cọc thì sự việc có thể tiếp diễn tại các phiên đấu giá".
Để ngăn chặn tình trạng này, Phó Giáo sư, tiến sĩ Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá Bộ Tài chính đề xuất: "Cần có chế tài riêng với những nhà đầu tư bỏ cọc như cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định và bị trừ điểm uy tín khi tham gia các cuộc phiên khác về sau. Quy định cũng cần bổ sung thêm phần thiệt hại, chi phí phải bồi thường khi bỏ cọc, gồm chi phí tổ chức đấu giá lại, để tăng tính răn đe với nhóm nhà đầu tư này".
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam kiến nghị: "Giải pháp cần làm là định giá đầu vào cao lên, hạn chế người tham gia để "lướt sóng". Đồng thời, cơ quan quản lý nên xây dựng chế tài xử phạt, chẳng hạn phạt gấp 2-3 lần so với đặt cọc để đảm bảo người tham gia thực hiện nghĩa vụ".
Luật Đấu giá tài sản 2024 có quy định cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm với những trường hợp đấu giá đất thực hiện dự án đầu tư mà bỏ cọc, vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền dẫn đến hủy kết quả đấu giá. Tuy nhiên, các quy định trên phải tới 1/1/2025 mới có hiệu lực, nên việc trả giá cao rồi bỏ cọc sẽ vẫn tiếp diễn nếu cơ quan quản lý không sớm có giải pháp ngăn chặn.
