Lấp khoảng trống pháp lý về quản trị nhà chung cư

Theo Báo cáo của Đoàn giám sát Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội, mặc dù công tác quản lý nhà nước đối với việc quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư đã được triển khai và từng bước đi vào nề nếp, nhưng hiện nay vẫn tồn tại nhiều đơn thư khiếu kiện, dẫn đến tranh chấp nảy sinh phức tạp. Nguyên nhân chính là do những khoảng trống về pháp lý liên quan đến các vấn đề về quản lý, sử dụng và sở hữu.

Tại chung cư Artemis quận Thanh Xuân, trước đây, cư dân nhiều lần phản đối về việc tăng giá dịch vụ trông giữ xe ô tô và tranh chấp diện tích chung - riêng với chủ đầu tư. Vụ việc kéo dài nhiều tháng và sau đó đã có sự vào cuộc của chính quyền địa phương.

Tương tự, chung cư 6th Element trên địa bàn quận Tây Hồ cũng từng là điểm nóng được dư luận quan tâm khi xảy ra khiếu kiện liên quan đến quỹ bảo trì và phí dịch vụ. Sau một thời gian dài thì cũng đã được chính quyền địa phương can thiệp.

Gần đây nhất, dự án Goldmark City ở quận Bắc Từ Liêm cũng vướng phải lùm xùm khi tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư dẫn đến mất an ninh trật tự. Và sau đó, UBND thành phố Hà Nội đã phải trực tiếp vào cuộc để giải quyết. Một trong những nguyên nhân chính khiến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện tại các khu chung cư, đó là do các bên liên quan không tìm được tiếng nói chung trong quá trình vận hành.

Thêm vào đó, việc tranh chấp diện tích sở hữu chung - riêng và quỹ bảo trì 2% cũng là lý do khiến tình trạng này kéo dài và phổ biến. Mặc dù, những nội dung này đã được quy định rõ tại Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn đi kèm, tuy nhiên, những kẽ hở được cho là tồn tại trong các hợp đồng mua bán chính là mấu chốt khiến các xung đột và tranh chấp xảy ra sau này.

Để lấp đầy những khoảng trống pháp lý này, không chỉ cần sự hoàn thiện từ hệ thống văn bản pháp luật, mà còn cần sự chủ động từ chính các bên liên quan.

Luật sư Lê Văn Kiên - Trưởng Văn phòng luật sư Ánh sáng công lý chia sẻ: “Thứ nhất, khi ký hợp đồng mua bán nhà chung cư, người mua và người bán phải rõ ràng. Các điều khoản cần thiết phải yêu cầu sửa đổi nếu chưa rõ ràng về diện tích chung - diện tích riêng. Còn các cơ quan quản lý nhà nước khi kiểm tra, giám sát cũng cần có biện pháp phù hợp, xử lý mạnh mẽ và quyết liệt hơn đối với những vi phạm của chủ đầu tư. Thậm chí nếu cư dân biểu tình hoặc chặn lối đi trái quy định thì hoàn toàn có thể xử lý về mặt hành chính hoặc hình sự nếu lợi dụng mâu thuẫn để kích động”.

Được biết, mới đây, Đoàn giám sát HĐND thành phố Hà Nội đã yêu cầu các đơn vị liên quan tập trung giải quyết dứt điểm các vấn đề tồn đọng. Đặc biệt, Sở Xây dựng cần phối hợp giải quyết các vấn đề liên quan đến hồ sơ chưa được bàn giao từ tổng thầu, tranh chấp sở hữu diện tích chung - riêng và việc bàn giao kinh phí bảo trì 2%. Sở Nông nghiệp và Môi trường tích cực phối hợp với các địa phương có nhà chung cư để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ dân tại các tòa nhà chung cư và giải quyết phần diện tích chung - riêng. Tất cả phải hoàn thành trước ngày 30/6.