Nghịch lý thị trường bất động sản năm 2025

Thực tế đang cho thấy, đã đến lúc cần các biện pháp mạnh từ đánh thuế sở hữu nhà thứ hai để ngăn chặn đầu cơ đến tăng minh bạch dữ liệu, nhằm bảo vệ quyền an cư của người dân và ngăn ngừa trục lợi đất đai.

Quý 3 năm 2025, giá căn hộ sơ cấp tại TP.Hồ Chí Minh lên tới 87 triệu đồng mỗi m², tăng 6,3% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ năm 2024. Tại Hà Nội, giá còn cao hơn, vượt 90 triệu đồng/m² thông thủy. Các dự án mới giá trên 120 triệu đồng/m² ngày càng chiếm tỷ trọng lớn, kéo thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp.

Chỉ số giá nhà trên thu nhập của Hà Nội và TP.HCM hiện nằm trong nhóm cao nhất khu vực Đông Nam Á. Với hộ thu nhập khá, cần 9–10 năm tích lũy mới có thể sở hữu nhà. Nhóm thu nhập thấp dưới 200 triệu/năm phải mất hơn 35 năm - một con số gần như bất khả thi.

Chị Phạm Quỳnh Anh (phường Hoàng Mai, TP. Hà Nội) chia sẻ: "Giá thì sẽ lên gần như là từng ngày và lên một cách hơi chóng mặt một chút. Với những người trẻ thu nhập chưa cao như mình, mua nhà là một điều cực khó khăn trong giai đoạn này."

"Mình cũng chỉ biết cố gắng hàng ngày với mong muốn là giấc mơ mua nhà sẽ thành hiện thực. Còn việc giấc mơ thành hiện thực hay không thì mình cũng chưa biết", chị Nguyễn Thị Phương Tuyến (phường Vĩnh Tuy, TP. Hà Nội) cho biết.

Giá nhà tăng khi nguồn cung tăng, tồn kho cao kỷ lục cũng đang là một nghịch lý. Chỉ trong 9 tháng năm 2025, nguồn cung cả nước đạt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Thế nhưng, tồn kho toàn ngành BĐS đã chạm ngưỡng gần 499.000 tỷ đồng, tăng 26% so với đầu năm. Riêng Hà Nội và TP.HCM có gần 48.000 căn tồn, chủ yếu ở phân khúc trung - cao cấp.

Chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực cho biết: "Phân khúc bất động sản nhà ở hợp túi tiền thậm chí còn thiếu. Ta vẫn nói là thiếu cung, quan hệ cung cầu mất cân xứng. Còn một vài phân khúc lâu nay vẫn còn có tồn kho, như là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng rồi một số phân khúc cao cấp mà nó vượt quá tầm thu nhập của người dân, thì rõ ràng là các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải điều chỉnh. Điều chỉnh chính sách, điều chỉnh giá, điều chỉnh nguồn cung và đặc biệt là các chính sách bán hàng."

Hiện tượng “gom hàng – thổi giá” vẫn diễn ra phổ biến. 80% giao dịch là sang tay trong vòng một năm, trong khi ở các nước phát triển con số này thường từ 3 đến 5 năm. Hoạt động đầu cơ khiến giá bị đẩy lên không phản ánh đúng giá trị thực, làm thị trường nhiễu loạn và kéo dài tình trạng “giá chỉ tăng, không giảm”.

Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Bùi Văn Doanh cho biết: "Theo tôi, nhu cầu ở thực thường là ngôi nhà đầu tiên. Còn bắt đầu từ ngôi nhà thứ hai, trên thị trường cũng có nhu cầu ở thực đó, nhưng phần nhiều là mua đầu tư. Khi siết tín dụng về ngôi nhà thứ hai trở đi thì theo tôi, nó có góp phần giảm đầu cơ, dồn tín dụng cho những nhu cầu mua nhà ở thực."

Giá nhà hiện vẫn thiếu minh bạch khi chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu công khai và đồng bộ. Một số doanh nghiệp lớn có thể tác động mặt bằng giá. Trong khi đó, các chính sách đánh thuế bất động sản vẫn đang nghiên cứu và nhiều lần bị trì hoãn.

Giá nhà tăng phi lý - tồn kho lớn - đầu cơ phổ biến - thiếu minh bạch đang khiến thị trường bất động sản rơi vào nghịch lý chưa từng có. Nếu không có biện pháp quản lý mạnh mẽ và đồng bộ, giấc mơ an cư của hàng triệu người dân sẽ còn xa vời. Giá đất đang bị thổi lên kinh khủng, yêu cầu các cơ quan không được để các cá nhân và nhóm lợi ích chi phối, trục lợi về đất đai trên lưng bà con nhân dân.

Quan điểm nhất quán là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là chủ sở hữu và thống nhất quản lý, không được tư nhân hóa đất đai của Nhà nước. Nhà nước phải bảo đảm với quyền sử dụng đất công bằng, hiệu quả cho mọi người dân, phải đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả, phân bố, phân bổ giá trị đất đai công bằng, hiệu quả, tránh lãng phí.