Với việc bảng giá đất mới được điều chỉnh tăng ở nhiều mức khác nhau, mặt bằng chi phí đầu vào của thị trường bất động sản được dự báo sẽ chịu áp lực lớn.
Từ ngày 1/1/2026, Hà Nội sẽ chính thức áp dụng bảng giá đất mới theo một phương pháp hoàn toàn khác: chia thành 17 khu vực định giá thay vì theo địa giới quận, huyện như trước đây. Việc điều chỉnh này dự kiến tạo ra nhiều thay đổi đáng kể cho đời sống người dân và cộng đồng doanh nghiệp.
Với việc bảng giá đất mới được điều chỉnh tăng ở nhiều mức khác nhau, thậm chí có khu vực tăng đáng kể, mặt bằng chi phí đầu vào của thị trường bất động sản được dự báo sẽ chịu áp lực lớn. Đây cũng là lý do khiến nhiều chuyên gia lo ngại giá nhà khó có cơ hội giảm trong thời gian tới.
Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế chia sẻ: "Hiện nay, việc định giá đất đã có sự thay đổi, chuyển từ việc quyết định cố định 5 năm một lần sang cơ chế điều chỉnh hàng năm, tùy theo điều kiện của thị trường. Điều này khiến giá đất đang được thả nổi theo thị trường. Khi giá đất tăng cao, nó trực tiếp đẩy giá thành sản phẩm lên. Chính vì vậy, để có thể kéo giá nhà xuống, điều cốt lõi là phải kéo được giá đất xuống".
Theo Bộ Xây dựng, bảng giá đất mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15 - 20% so với trước. Bởi vốn dĩ các chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7 - 20% với dự án chung cư cao tầng và 25 - 50% với dự án biệt thự, liền kề. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật.
Một điểm đáng chú ý là mức điều chỉnh mạnh lại không nằm ở khu vực trung tâm, mà tập trung nhiều tại các huyện ngoại thành - nơi sở hữu quỹ đất lớn cho phát triển dự án. Việc giá đất vùng ven tăng cao được dự báo sẽ tác động trực tiếp đến mặt bằng giá các dự án nhà ở ven đô, đồng thời làm gia tăng chi phí đất đai đối với những dự án đầu tư mới, bao gồm cả các dự án FDI.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty CP GP Invest cho hay: "Tôi không ngạc nhiên trước con số 700 triệu mà Hà Nội đưa ra, nhưng vấn đề đáng quan tâm là bảng giá đất ở các khu vực ngoại ô, ngoại vi của các huyện cũ lại tăng bình quân khoảng 25 - 27%. Mức tăng này sẽ trực tiếp đẩy giá cao trong các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân cũng như phát triển dự án. Đây là điều mà các doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn so với giá đất nội đô. Tôi cho rằng các cơ quan định giá và đặc biệt là Hội đồng nhân dân của các thành phố lớn cần phải cân nhắc kỹ lưỡng việc này, để đảm bảo giá đất đưa ra thực sự phục vụ cho lợi ích phát triển kinh tế chung của toàn bộ địa phương".
Bảng giá đất 2026 được xây dựng theo hướng phản ánh sát hơn diễn biến thị trường. Tuy nhiên, các chuyên gia cho biết, sự thay đổi này cũng đặt ra yêu cầu phải hoàn thiện thêm các chính sách liên quan, nhằm bảo đảm quá trình triển khai diễn ra ổn định và hạn chế những tác động không mong muốn lên chi phí nhà ở cũng như hoạt động phát triển dự án.
Nguồn cung tăng, giá nhà chưa có dấu hiệu giảm mà vẫn neo ở mức giá cao gấp 20-30 lần so với thu nhập của người dân. Có nhiều dự án phải kéo dài thời gian thi công và thủ tục lên tới 14 năm, đây chính là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao.
Đài Hà Nội khẳng định tiếp tục đồng hành, phản ánh trung thực và đấu tranh với các hành vi gây nhiễu loạn thị trường, bảo vệ nguyên tắc “nhà để ở, không phải để đầu cơ”.
Chi phí đất đai, đền bù và thời gian kéo dài dự án khiến giá thành của nhiều dự án bị đội lên; trong khi đó, tín dụng đổ vào bất động sản nhiều, tạo điều kiện cho tình trạng đầu cơ, lướt sóng diễn ra mạnh mẽ.
Nhiều địa phương chính thức áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026 với mức tăng đáng kể tại nhiều khu vực. Thay đổi này đang tạo ra áp lực không nhỏ lên chi phí đất đai, nhà ở và tài chính người dân.
Nạn đầu cơ đang gây ra những hệ luỵ nghiêm trọng cho nền kinh tế và xã hội. Do vậy, cần nhận diện hành vi này và hoàn thiện thể chế pháp luật để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, đảm bảo rằng “nhà để ở, chứ không phải đầu cơ”. Quan điểm này được nhiều diễn giả nêu ra tại Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững - 2025”.
Từ khoá
Trong hai ngày 27 và 28/10, xã Thiên Lộc đã chi trả 160 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng Dự án Khu đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long Urban City cho 181 hộ dân thôn Nhuế. Lũy kế đến nay, xã đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ cho 1.453 hộ, với tổng kinh phí trên 1.000 tỷ đồng, tương ứng diện tích khoảng 87 ha. Trong đó, 1.316 hộ đã được chi trả với tổng số tiền 740 tỷ đồng, diện tích đất thu hồi đạt khoảng 64 ha.
Thời gian qua, phường Cầu Giấy đã thực hiện việc thống kê đối tượng kiểm tra rà soát toàn bộ công trình, xử lý nhà xưởng, kho bãi, cơ sở sản xuất, kinh doanh, điểm tập kết. Việc kiểm tra, rà soát thực hiện theo đúng trình tự, như thu thập, kiểm tra và cập nhật đầy đủ thông tin đối với từng cơ sở, địa điểm, chủ sở hữu, người quản lý, ngành nghề, quy mô, tình trạng pháp lý đất đai, xây dựng, môi trường, điều kiện an toàn phòng cháy, chữa cháy.
Thành phố Hồ Chí Minh vừa ban hành Quyết định quy định các yếu tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển và điều chỉnh giá đất. Điểm mới là khung quy mô dự án được mở rộng để tính thời gian xây dựng và bán hàng.
Thời gian vừa qua, nhiều người dân đặt ra thắc mắc: Khi bị thu hồi đất, các công trình nhà, hạ tầng kỹ thuật bị phá dỡ toàn bộ được bồi thường theo giá trị xây dựng mới tương đương hay theo giá trị thực tế sau khi trừ khấu hao?
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất bỏ cơ chế xác định giá đất cụ thể, chuyển sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Thay đổi này được kỳ vọng rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản, qua đó góp phần tăng nguồn cung nhà ở.
Giá đất nền tại nhiều khu vực đang chịu áp lực điều chỉnh khi thanh khoản suy yếu, nhu cầu mua chưa phục hồi rõ nét. Đặc biệt, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang phải giảm giá bán để thu hồi dòng tiền, trong khi người mua vẫn thận trọng trước mặt bằng lãi suất và triển vọng thị trường.
