Giá đất nền vùng ven Hà Nội đang tăng mạnh sau hơn một năm kể từ những phiên đấu giá lập đỉnh, nhưng bên cạnh cơ hội sinh lời cũng tiềm ẩn không ít rủi ro buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng.
Thực tế ghi nhận cho thấy nhiều lô đất trúng đấu giá với mức giá rất cao tại các huyện ven Hà Nội nhưng sau hơn một năm vẫn chưa được xây dựng hoặc đưa vào sử dụng. Tại xã Sơn Đồng (huyện Hoài Đức cũ), nhiều lô đất trúng đấu giá trên 130 triệu đồng/m² từ năm 2024 hiện vẫn bỏ trống, một số nhà đầu tư rao bán lại với giá thấp hơn nhưng giao dịch chậm.
Tương tự, tại một số khu vực khác như Phúc Thọ hay Sóc Sơn, đất đấu giá từng gây “sốc giá” nhưng đến nay chưa hình thành khu dân cư tương xứng với mức giá trúng. Trong bối cảnh đó, giá rao bán đất nền tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội vẫn tăng từ 30% đến 80% trong những thời điểm gần đây, đặc biệt là tại các khu vực như Quốc Oai, Thạch Thất hay Sơn Tây, khiến mặt bằng giá thiết lập những mức cao mới và thu hút sự chú ý của giới đầu tư nhưng thực tế thanh khoản lại không tăng tương ứng. Thậm chí có nơi giao dịch khá ảm đạm do giá đất đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua thực sự, phản ánh lượng quan tâm thực tế còn dè dặt trước mức giá leo thang nhanh chóng này.
Cùng với đó, những phiên đấu giá đất gần đây tại xã Tây Phương ghi nhận mức giá trúng đấu giá cao nhất lên tới khoảng 164 triệu đồng/m², gấp nhiều lần so với giá khởi điểm đưa ra, tái hiện xu hướng “ăn theo” quy hoạch và kỳ vọng hạ tầng nhưng cũng làm dấy lên lo ngại về hiện tượng "thổi giá" và tạo giá ảo trên thị trường.
Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cũng cảnh báo, nếu nhà đầu tư không thận trọng, tìm hiểu kỹ pháp lý, hạ tầng và khả năng thanh khoản thực tế của các lô đất, thì việc tham gia vào thị trường đất nền đang tăng nóng có thể dẫn đến rủi ro “đu đỉnh” khi giá không còn đà tăng mạnh như trước, khiến những khoản đầu tư dễ rơi vào tình trạng khó bán hoặc chịu lỗ nếu thị trường điều chỉnh.
Tình trạng trả giá đất đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm tái diễn ở nhiều địa phương, làm dấy lên lo ngại chiêu trò thổi giá, thao túng đất nền, gây méo mó và bất ổn thị trường bất động sản.
Hà Nội nâng mức đặt cọc đấu giá đất tối đa 50% giá khởi điểm, kèm chế tài mạnh với người bỏ cọc, giúp các khu vực điều chỉnh mức cọc phù hợp trước khi đưa đất ra đấu giá.
Phiên đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp công ích đợt 1 năm 2026 tại xã Vân Đình vào chiều qua đã thu được gần 17,5 tỷ đồng, tương đương gần 300% mức giá khởi điểm.
Nghị quyết để xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất quy định, mức đặt cọc đấu giá đất tăng lên tối đa 50% giá khởi điểm và áp dụng chế tài cấm tham gia đấu giá từ 2 - 5 năm đối với người bỏ cọc nhằm ngăn chặn tình trạng thổi giá, trục lợi.
Trước tình trạng “sốt đất”, một số địa phương đã tăng mức đặt cọc khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất lên tới 50% nhằm siết chặt dòng tiền đầu cơ, giảm rủi ro sốt ảo và bảo đảm tính bền vững cho thị trường.
Theo dự báo, lãi suất cho vay bất động sản có thể duy trì ở mức 10–15%/năm, làm gia tăng chi phí vốn và khiến người mua thận trọng hơn. Nhiều nhận định cho rằng, sang năm 2027, trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi tương xứng, doanh nghiệp buộc phải cơ cấu lại hoạt động, ưu tiên quản trị dòng tiền và phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi, nhưng dòng vốn vẫn tập trung vào một số doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính và quỹ đất. Trong khi đó, doanh nghiệp vừa và nhỏ tiếp tục gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn, còn sự tập trung tín dụng vào bất động sản làm gia tăng những rủi ro cần theo dõi.
Thị trường bất động sản năm 2027 được dự báo tiếp tục chịu áp lực từ lãi suất cho vay cao, giá nhà vượt khả năng chi trả và những thay đổi trong quy định về thời hạn sử dụng chung cư. Do đó, doanh nghiệp sẽ phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh, kiểm soát dòng tiền và cơ cấu lại tài sản để thích ứng với diễn biến thị trường.
Du lịch phục hồi đang tạo thêm dư địa cho bất động sản nghỉ dưỡng và khách sạn. Tuy nhiên, thị trường cũng bước vào giai đoạn cạnh tranh cao hơn khi nguồn cung mới liên tục gia nhập. Với nhà đầu tư, việc phát triển dự án không chỉ là gia tăng về số lượng mà là khả năng khai thác thực tế và hiệu quả của tài sản sau khi đưa vào vận hành.
Thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá trong tương lai, người mua bất động sản đang quan tâm nhiều hơn đến khả năng sử dụng, cho thuê và khai thác tài sản. Đây được xem là một trong những thay đổi đáng chú ý trong hành vi đầu tư khi thị trường ngày càng đề cao giá trị thực.
Trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao gây áp lực lên các dự án độc lập nhỏ lẻ, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam chứng kiến sự trỗi dậy của các tổ hợp đa chức năng. Báo cáo tại hội nghị MTE Hà Nội 2026 do Savills tổ chức cho thấy các hệ sinh thái đa dạng gồm lưu trú, giải trí và thương mại đang trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền đầu tư.
