Ngăn trục lợi đấu giá đất khi tăng tiền cọc lên 50%

Khu đất đấu giá tại thôn Thanh Thần, xã Bình Minh (trước đây thuộc xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai) từng thu hút sự chú ý khi 68 thửa đất được đưa ra đấu giá ngày 10/8/2024. Trong đó, giá trúng cao nhất lên tới hơn 100 triệu đồng/m², thấp nhất 51,6 triệu đồng/m². Tuy nhiên, sau phiên đấu giá, chỉ 13 thửa đất được nộp tiền đúng hạn, số còn lại đều bị bỏ cọc .

Tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc không chỉ diễn ra tại Bình Minh mà còn xuất hiện ở nhiều địa bàn khác như Hoài Đức, Phúc Thọ, Quốc Oai, gây nhiễu loạn thị trường và ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai.

Nguyên nhân chủ yếu được xác định là do mức tiền đặt cọc trước đây quá thấp, chỉ bằng 20% giá khởi điểm. Với mức này, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng tham gia đấu giá theo kiểu “lướt sóng”, nếu không sang nhượng được sẽ chấp nhận bỏ cọc.

Theo quy định mới, mức đặt cọc được nâng lên tối đa 50% giá khởi điểm, tương đương hàng tỷ đồng đối với nhiều thửa đất. Đây được xem là biện pháp đủ mạnh để hạn chế tình trạng thổi giá, đầu cơ và bỏ cọc.

Giám đốc Ban Quản lý dự án đầu tư hạ tầng xã Bình Minh, ông Nguyễn Hồng Phúc, cho biết: “Mức đặt cọc có thể lên tới hàng tỷ đồng nên các đối tượng có ý định thổi giá, phá giá sẽ bị hạn chế đáng kể. Nghị quyết mới của Chính phủ cho phép địa phương chủ động xác định thời gian nộp tiền sau trúng đấu giá, đây là bước tiến quan trọng nhằm ngăn chặn tình trạng tạo sốt ảo.”

Trước đây, có phiên đấu giá ghi nhận hơn 80% số lô trúng đấu giá nhưng không được thanh toán đúng hạn, gây thất thu ngân sách, làm đình trệ kế hoạch sử dụng đất và ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư công. Đáng lo ngại hơn, hiện tượng này còn tạo điều kiện cho đầu cơ thao túng thị trường, đẩy giá đất ảo rồi thoát hàng.

Theo quy định mới, khi đấu giá quyền sử dụng đất ở, tiền đặt cọc tối thiểu 10% và tối đa 50% giá khởi điểm, cao hơn nhiều so với mức 5-20% trước đây. Các chuyên gia đánh giá, quy định này sẽ giúp sàng lọc nhà đầu tư, hạn chế tình trạng trả giá cao để trục lợi rồi bỏ cọc.

Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty đấu giá hợp danh Lạc Việt, bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, nhận định: “Việc nâng mức đặt cọc lên cao sẽ buộc người tham gia đấu giá phải nghiêm túc hơn. Số lượng người tham gia có thể giảm nhưng chất lượng tăng lên, giúp đất đến đúng tay người có nhu cầu thực, đặc biệt là người dân địa phương.”

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, việc xác định giá khởi điểm cần tiệm cận giá thị trường để quy định đặt cọc cao thực sự phát huy hiệu quả, tránh tình trạng lợi dụng kẽ hở để thổi giá.

Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội, KTS Trần Huy Ánh, nhấn mạnh: “Điều quan trọng nhất là minh bạch hóa thông tin giá đất thông qua hệ thống dữ liệu đất đai. Khi dữ liệu được làm sạch và công khai, hoạt động đấu giá mới thực sự minh bạch và hiệu quả.”

Quy định đã có, vấn đề then chốt hiện nay là tổ chức thực hiện nghiêm túc, linh hoạt theo thực tế từng địa phương. Khi kết hợp mức đặt cọc hợp lý với chế tài mạnh như cấm tham gia đấu giá trong 2–5 năm đối với trường hợp bỏ cọc, tình trạng thổi giá, tạo “sóng ảo” sẽ từng bước được kiểm soát.