Nhiều bất cập khi định giá đất theo phương pháp thặng dư

Đất đai là tài sản đặc biệt, nguồn lực quan trọng cho sự phát triển. Tuy nhiên, việc xác định giá đất luôn là điểm nóng, gây ra nhiều tranh chấp, khiếu kiện. Trong đó, phương pháp thặng dư được kỳ vọng sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất trong dự án đầu tư . Nhưng thực tế, việc áp dụng lại đang bộc lộ nhiều bất cập, tạo ra những hệ lụy không nhỏ đến lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Phương pháp thặng dư về bản chất là xác định giá trị đất bằng cách lấy tổng doanh thu ước tính từ việc bán sản phẩm của dự án trừ đi tổng chi phí đầu tư phát triển dự án. Vấn đề cốt lõi là các yếu tố "doanh thu" và "chi phí" đều mang tính dự báo và chủ quan. Chỉ cần điều chỉnh nhỏ về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, hay giá bán sản phẩm đầu ra... thì giá đất tính ra có thể thay đổi rất lớn.

Ông Bùi Văn Doanh – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết: "Ngoài việc làm tăng chi phí của doanh nghiệp khi phát triển dự án, thì những điều chỉnh còn tác động gián tiếp đến thị trường và khách hàng. Bởi khi chi phí đầu vào tăng thì dứt khoát giá sản phẩm bán ra phải tăng, mà giá sản phẩm bán ra lại có tác động trực tiếp tới người dân".

Trong phương pháp thặng dư, chi phí đầu tư xây dựng là một cấu phần cốt lõi. Để xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng, các chủ đầu tư thường cung cấp hồ sơ dự toán xây dựng đã được đơn vị tư vấn độc lập thẩm tra theo quy định. Tuy nhiên, Hội đồng thẩm định giá đất tại nhiều địa phương lại loại bỏ những dự toán này, chỉ căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố. Suất vốn đầu tư xây dựng chưa bao gồm các chi phí dự phòng, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; lãi vay trong thời gian xây dựng...

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản Toàn Cầu cho biết: "Bảng giá đất mới vừa rồi cũng có nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp, thứ nhất là giá quá cao, thứ hai là phương thức định giá đất theo phương pháp thặng dư chưa được tính đầy đủ các yếu tố của đầu vào một cách công bằng. Vì vậy, đối với các doanh nghiệp thì việc thực hiện các dự án vẫn rất khó khăn".

Dù định giá đất theo phương pháp thặng dư đã có từ lâu, song khi áp dụng vào thực tế, nhiều bất cập đã phát sinh, đặc biệt trong việc thu thập dữ liệu và áp dụng các quy định một cách cứng nhắc. Từ đó gây ra nhiều khó khăn cho cả doanh nghiệp lẫn cơ quan Nhà nước.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: "Trong giá các cơ sở địa phương đang tính toán để áp dụng đúng trên cơ sở pháp luật, họ đang lấy thu thập các giao dịch thực tế trên thị trường. Thế nhưng các giao dịch thực tế trên thị trường đang có những dấu hiệu của việc thổi giá, đẩy giá và trong đó có tính ảo của giá. Nếu chúng ta lại lấy trên cơ sở những giá trị đó, chúng ta đang hợp pháp hóa tính ảo của các giá trị giao dịch trên thị trường".

Có thể thấy, vướng mắc trong định giá đất không chỉ đến từ công thức hay dữ liệu mà chủ yếu nằm ở cách thức áp dụng còn cứng nhắc và thiếu thống nhất. Do đó, việc ban hành cơ chế hướng dẫn rõ ràng và đồng bộ là bước đi cần thiết để bảo đảm phương pháp định giá đất được áp dụng hiệu quả, thông suốt.