Tính thuế BĐS theo thời gian nắm giữ - hạn chế đầu cơ

Các chính sách mới đang tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, giá nhà, đất vẫn đang cao phi lý, vượt xa giá trị thực.

Cụ thể theo thống kê, 86% người mua bất động sản chỉ nắm giữ trong chưa đầy 1 năm, cho thấy thực trạng “lướt sóng” vẫn là phổ biến. Mua đi bán lại, ăn chênh nhiều lần và cứ thế, một sản phẩm BĐS khi đến tay người có nhu cầu thực đã trải qua nhiều lần tăng giá. Hệ lụy là tỷ số giá nhà trên thu nhập bình quân của hộ gia đình gấp 23,7 lần, cao hơn mức trung bình của thế giới khoảng 1,62 lần.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Thuế bất động sản hay thuế tài sản cần phải được ban hành để điều tiết thị trường. Và bộ luật này sẽ hạn chế, ngăn chặn các hành vi có tác động tiêu cực đến thị trường. Có thể kể đến như lợi dụng các tình huống khan hiếm đẩy giá, đầu cơ tích trữ, đẩy giá, thổi giá tạo sự lũng đoạn trên thị trường. Và Nhà nước có thể áp dụng công cụ thuế để điều tiết những hành vi này”.

Đánh thuế bất động sản là đề xuất không mới, nhưng việc ban hành chính sách để thực thi lại chưa được thực hiện. Trong Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được đưa ra lấy ý kiến, Bộ Tài chính đề xuất, thay vì áp dụng đồng loạt mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng như hiện nay, người nộp thuế có thể lựa chọn tính theo lợi nhuận thu được với mức 20%, nếu đủ điều kiện chứng minh đầu vào và đầu ra.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SB Law bày tỏ: “Tôi đồng tình với phương án là sẽ đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận, nếu tính được cả đầu ra và đầu vào thì đó là hợp lý và nó cũng tương ứng với mức 2% trên tổng giao dịch như hiện nay. Tuy nhiên nếu những giao dịch dưới 2 năm mà áp dụng 10% ngay thời điểm hiện nay là tương đối khó khăn cho cả nhà đầu tư, chủ đầu tư bất động sản”.

Đặc biệt, Bộ Tài chính còn đề xuất phương án hạn chế đầu cơ BĐS với cách tính thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Cụ thể đánh thuế 10% cho thời gian nắm giữ dưới 2 năm; 6% cho thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm; 4% cho thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm; 2% cho thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên hoặc có nguồn gốc từ thừa kế.

PGS. TS Lê Xuân Trường, Trưởng Khoa Thuế - Hải quan - Học viện Tài chính cho biết: “Tính thuế BĐS theo thời gian nắm giữ nhằm đảm bảo thúc đẩy, giảm bớt việc đầu tư lướt sóng, tạo nhu cầu ảo. Còn với những người có nhu cầu thực sự khi cần phải thay đổi chỗ ở, để hợp lý hóa chỗ ở thì sẽ nộp thuế suất thấp. Thậm chí với quy định hiện nay vẫn đang áp dụng kế thừa là nếu có bất động sản duy nhất mà bán đi rồi lại mua bất động sản mới thì nó vẫn thuộc diện được miễn thuế”.

Trên thực tế, việc áp dụng thuế suất khác nhau tùy thuộc vào thời gian nắm giữ bất động sản đã được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng.

Tại Nhật Bản, thuế chuyển nhượng bất động sản là 39% nếu nắm giữ dưới 5 năm, nhưng giảm xuống 19% khi giữ trên 5 năm. Ở Singapore, bán ngay trong năm đầu sẽ phải đóng thuế 6% giá trị bất động sản; năm thứ 2 đóng thuế 8%; năm thứ 3 là 4% và sau năm thứ 4 không bị áp thuế, phí này.

Còn tại Pháp, nếu sở hữu nhà trong thời gian dài, người dân sẽ được giảm thuế, mức thuế thặng dư vốn khi bán nhà là 19%. Nếu bán trong vòng 5 năm kể từ ngày mua sẽ không được giảm. Nếu đã sở hữu 6-21 năm, người bán sẽ được giảm 6% tiền thuế với mỗi năm. Ở năm thứ 22, mức giảm là 4%. Sau năm này, việc bán nhà được miễn thuế.

Đặc biệt, Hàn Quốc tăng thuế với những người bán nhà trong vòng một năm sau khi mua, lên 70%. Những người bán trong vòng 2 năm thì bị áp thuế 60%. Với người sở hữu nhiều căn nhà, mức thuế bổ sung tối đa 30% nếu bán nhà.