Thị trường bất động sản đang có sự chuyển biến theo chiều hướng tích cực, dự báo bước vào giai đoạn ổn định hơn, hướng tới sự lành mạnh và bền vững.
Thời gian qua, thị trường bất động sản vận hành méo mó do tình trạng đầu cơ, thổi giá , lũng đoạn. Chính điều này đã khiến giá nhà ở vượt xa tầm với của người có nhu cầu thực về chỗ ở. Các con số thống kê chỉ ra giá nhà so với thu nhập người Việt đã lên cao đến mức phi lý, với tỷ lệ khoảng 30-40 lần, trong khi ở các nước khác chỉ 15-18 lần. Đáng nói, những nghịch lý trên có biểu hiện phổ biến hơn khi giá nhà đất tại một số nơi tăng mất kiểm soát.
Tại Hà Nội, giá chung cư đã vượt 100 triệu đồng/m². Các dự án mới có giá hơn 120 triệu đồng/m² ngày càng chiếm tỷ trọng lớn, kéo thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp. Giai đoạn này, thị trường cũng bùng nổ các đại dự án lên tới hàng ngàn hecta, càng đẩy xa cơ hội tiếp cận nhà ở của người thu nhập trung bình.
Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế nhận định: "Tại thời điểm này, còn một số vấn đề làm chậm lại thị trường như: giá nhà rất cao nên người dân không thể tiếp cận được, kể cả nhà ở xã hội; tăng trưởng tín dụng đạt đến 20%, huy động vốn chậm hơn tín dụng, sẽ gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng, làm chậm khả năng cấp vốn cho nền kinh tế, hiện tổng dư nợ lên đến 24% là mức rất cao và rủi ro".
Bên cạnh đó, chính sách bơm vốn lãi suất thấp cho thị trường bất động sản thời gian qua đã vô hình trung tạo áp lực lên thị trường. Đến Quý IV/2025, dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng là 19,3%, một số ngân hàng nhỏ lên tới mức đáng báo động là 28%. Vì vậy, khi các ngân hàng siết tín dụng, đẩy lãi suất lên cao sẽ gây áp lực rất lớn đến thị trường bất động sản thời gian tới.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản toàn cầu (GP INVEST) nhận định: “Theo nhiều dự báo, lãi suất trong thời gian tới sẽ tăng, tác động phức tạp và tạo áp lực xấu lên thị trường bất động sản năm 2026”.
Để thị trường có thể phát triển lành mạnh và bền vững, cần hoàn thiện thể chế, chính sách, từ đó khơi thông nguồn lực đất đai, kéo giảm giá nhà. “Sắp tới chúng ta sẽ ổn định mặt bằng giá đất thông qua các quy định về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Từ đó, nhà đầu tư sẽ tính được đầu vào và phân biệt được các phân khúc sẽ có các nguồn thu khác nhau", ông Vũ Sỹ Kiên - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết.
Với mục tiêu góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững, trong thời gian tới, Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội sẽ tiếp tục đồng hành, phản ánh trung thực, quyết liệt đấu tranh với các biểu hiện đầu cơ, thổi giá đất; đóng góp ý kiến vào những quyết sách quan trọng định hướng cho sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế.
Chính phủ yêu cầu triển khai thí điểm sàn giao dịch bất động sản trước ngày 28/2 để đảm bảo các giao dịch được an toàn, minh bạch, lành mạnh, góp phần gia tăng niềm tin của nhà đầu tư và người dân.
Khi giao thông được kết nối đồng bộ, dịch vụ và tiện ích từng bước hoàn thiện, vùng ven được kỳ vọng trở thành cực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản Thủ đô.
Dù đã phục hồi và phát triển nhưng thị trường bất động sản đang đứng trước áp lực kép khi lãi suất vay mua nhà tăng trở lại trong bối cảnh giá nhà vẫn neo ở mức cao, làm gia tăng rủi ro cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Hàng loạt ngân hàng đã giảm lãi suất cho vay sản xuất, kinh doanh từ ngày 19/10, với mức giảm phổ biến 1,5-2 điểm phần trăm mỗi năm. Động thái này được kỳ vọng hỗ trợ phục hồi kinh tế và tạo tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong dài hạn. Tuy nhiên, lãi suất vay mua nhà hiện vẫn ở mức cao.
Lãi suất vay cao đang là một trong những rào cản lớn nhất đối với thanh khoản thị trường bất động sản, khi cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp đều chịu áp lực về chi phí vốn. Dù một số ngân hàng đã triển khai giảm lãi suất cho vay, thị trường vẫn cần thêm điều kiện thuận lợi để phục hồi sức mua trong những tháng cuối năm.
Dòng vốn sản xuất chất lượng cao đang đặt ra tiêu chuẩn mới cho bất động sản công nghiệp, khi ESG, hạ tầng ổn định và hiệu quả vận hành ngày càng quyết định sức cạnh tranh.
Thanh khoản thị trường bất động sản được dự báo cải thiện trong quý IV năm nay nhờ nhu cầu mua nhà tăng, nguồn cung tiếp tục bổ sung và các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, sức mua được nhận định sẽ có sự phân hóa rõ hơn, khi người mua ngày càng ưu tiên những sản phẩm phù hợp nhu cầu thực và khả năng tài chính.
Giá bất động sản tại một số phân khúc giảm tới 20–30% nhưng sức mua vẫn chưa cải thiện. Trong quý III năm nay, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trên cả nước giảm 14% so với quý trước. Thực tế này cho thấy, bài toán phục hồi thị trường không chỉ nằm ở giá bán mà còn ở khả năng chi trả và sự phù hợp của nguồn cung nhà ở.
Thanh khoản bất động sản đang chịu sức ép khi chi phí vốn vay cao, giá nhà vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân. Trong bối cảnh đó, kỳ vọng lãi suất cho vay giảm đang được đặt ra như một yếu tố có thể hỗ trợ sức mua và khơi thông dòng tiền.
