Xung quanh vướng mắc về tính giá đất và thuế đất

Kể từ ngày 1/1/2026, Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực cùng bảng giá đất mới được xây dựng sát với giá thị trường. Tuy nhiên, chính sự thay đổi này đang tạo ra một cú sốc đối với nhiều hộ dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Từ vài trăm triệu trước đây, số tiền mà người dân hiện nay phải nộp khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở có thể lên đến hàng tỷ đồng, thậm chí còn cao hơn cả giá trị miếng đất.

Bảng giá đất mới ban hành theo Luật Đất đai 2024 đưa giá đất ở tiệm cận với thị trường. Tuy nhiên, hàng nghìn hộ gia đình tại TP.HCM đang đứng trước nguy cơ không thể hợp thức hóa đất đai. Lý do là tiền sử dụng đất tăng đột biến do chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất ở ngày càng lớn. Như một thửa đất 210 m² trên đường Đồng Khởi, phần đất ở được định giá 687 triệu đồng/m² nhưng đất nông nghiệp liền kề cùng thửa chỉ được tính 810.000 đồng/m².

Ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường chia sẻ: "Chúng ta đang một mức chênh cao giữa giá đất nông nghiệp trong khu dân cư và giá đất ở. Đúng là hiện nay, khi xây dựng bảng giá đất và bảng giá đất cũ thì các địa phương chưa quan tâm về vấn đề này, chưa nhìn nhận về vấn đề này nên chúng ta để nó chênh nhau cao quá. Hiện nay, chúng tôi cũng đã chỉ đạo các địa phương phải rà soát lại nội dung này".

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, giá đất trong bảng giá điều chỉnh đã tăng đột biến, đi ngược lại với chủ trương ban đầu của Bộ Tài chính khi soạn thảo Nghị định 103 là nhằm tránh gây xáo trộn bảng giá đất. Một số chuyên gia bất động sản cũng kiến nghị, việc tăng giá đất nông nghiệp phải được xác định dựa trên khả năng sinh lợi từ hoạt động sản xuất nông nghiệp. Để hài hòa lợi ích của người dân và nhà nước và với doanh nghiệp, thay vì nâng giá đất nông nghiệp, có thể thu tiền sử dụng đất theo một tỷ lệ nhất định 20 – 30% thay vì thu 100% như hiện nay.

Theo thông tin mới nhất, đối với các quy định trong Nghị định 71, Bộ Tài Nguyên và Môi trường vừa trình Chính phủ dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung nhằm tháo gỡ vướng mắc hiện nay trong công tác định giá và điều chỉnh bảng giá đất. Hy vọng trong thời gian tới, giá đất, thuế đất sẽ được tính hợp lý, phù hợp với sự phát triển chung của thị trường bất động sản.