TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhấn mạnh: "Quỹ nhà ở xã hội phải được gìn giữ như quỹ quốc gia, phục vụ đúng đối tượng. Người có nhu cầu thật được hưởng; không còn nhu cầu phải chuyển cho đúng đối tượng. Nếu được phép chuyển đổi sang nhà ở thương mại, toàn bộ ưu đãi Nhà nước phải hoàn trả khi giao dịch".
Cần siết chặt quy định chuyển nhượng NƠXH sau 5 năm
Nhiều trường hợp lách luật, chuyển nhượng nhà ở xã hội bằng nhiều hình thức ngay cả khi chưa đủ điều kiện, khiến các ý kiến cho rằng cần siết chặt hơn các quy định về mua bán, chuyển nhượng loại hình nhà ở này ngày một tăng thêm.
Tính đến giữa tháng 7/2025, cả nước đã có gần 700 dự án nhà ở xã hội với hơn 633 nghìn căn hộ, đạt gần 60% mục tiêu của đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Nếu như trước năm 2023, nguồn cung nhà ở xã hội luôn khan hiếm, thì sau ba năm, thị trường đã có những chuyển biến rõ rệt.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực trong phát triển quỹ nhà ở xã hội , thực tế vẫn tồn tại tình trạng đầu cơ. Nhiều người mua nhà không xuất phát từ nhu cầu ở thực, mà chỉ coi đây là một khoản đầu tư, chờ đủ thời hạn pháp lý để sang nhượng kiếm lời. Điều này diễn ra bất chấp các quy định đã được nêu rất rõ trong Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100 của Chính phủ.
Bà Đào Thị Liên, Giám đốc Công ty Luật Tiền Phong, cho biết: “Luật quy định rõ: nhà ở xã hội chỉ dành cho người thu nhập thấp, người có công và đối tượng chính sách; người mua phải dùng đúng mục đích để ở, tối thiểu 5 năm mới được chuyển nhượng. Khi bán lại, chỉ bán cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện, với giá không vượt giá mua ban đầu."
Mặc dù hành lang pháp lý đã đầy đủ, song thực tế thị trường lại cho thấy một một bất cập. Nhiều người sẵn sàng mua nhà ở xã hội chỉ để đợi đủ thời hạn 5 năm, sau đó chuyển nhượng. Giá sang tay nhiều căn hộ khi ấy tăng gấp 3–4 lần so với giá gốc từ chủ đầu tư. Khoản lợi nhuận chênh lệch quá lớn khiến nhà ở xã hội, vốn dĩ dành cho an sinh, bị biến thành công cụ đầu cơ. Và nguyên nhân chủ yếu đến từ sự chênh lệch rất lớn giữa giá nhà ở xã hội và giá nhà ở thương mại, khiến không ít người coi đây là một kênh đầu tư với “thời hạn 5 năm”, thay vì mục tiêu an cư như chính sách ban đầu.
Ông Đinh Thế Quỳnh, Phó TGĐ thường trực SGO Land, nhận định: "Giá nhà ở xã hội thấp để người dân dễ tiếp cận, nhưng vô hình chung tạo chênh lệch lớn với nhà ở thương mại, mở kẽ hở cho đầu cơ, trục lợi từ chênh lệch giá".
Trước thực trạng đó, nhiều chuyên gia cho rằng, để chính sách nhà ở xã hội thực sự phát huy hiệu quả, cần phải siết chặt hơn ở khâu hậu kiểm, đồng thời tính toán đến việc xây dựng cơ chế chuyển đổi minh bạch từ nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại, đi kèm với nghĩa vụ tài chính cụ thể. Khi đó, chính sách sẽ vừa hạn chế được tình trạng trục lợi, vừa tạo ra sự linh hoạt trong quá trình quản lý.
Việc siết chặt quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm sở hữu rõ ràng là bước đi cần thiết để giữ đúng ý nghĩa an sinh của chính sách, đồng thời hạn chế tình trạng trục lợi. Song song với đó, cơ chế quản lý cũng cần được cải tiến theo hướng minh bạch, chặt chẽ và gắn liền với nhu cầu thực tế. Chỉ khi đó, nhà ở xã hội mới thực sự trở thành giải pháp an cư bền vững cho người thu nhập thấp, góp phần ổn định xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.
