Nguồn cung căn hộ tăng mạnh nhưng chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực khan hiếm, khiến thị trường đối mặt nguy cơ mất cân đối và giảm thanh khoản.
Nguồn cung căn hộ tăng cao nhất trong 5 năm trở lại đây và tiệm cận giai đoạn đỉnh cao năm 2018. Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nằm ở cấu trúc nguồn cung khi phần lớn sản phẩm mới thuộc phân khúc trung - cao cấp cũng tiềm ẩn những nguy cơ mất ổn định cho thị trường.
Dự báo, từ năm 2026, thị trường có thể đối mặt nguy cơ thừa cung căn hộ cao cấp tại các đô thị lớn. Nhiều dự án mở bán với mức giá lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, chủ yếu phục vụ giới đầu tư, kinh doanh và đầu cơ, dẫn tới hiện tượng mua đi bán lại, làm giảm chất lượng phát triển của thị trường. Trong khi đó, nhu cầu ở thực tập trung ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền lại khan hiếm.
Theo số liệu của CBRE, có khoảng 11.100 căn hộ mới xuất hiện tại thị trường Hà Nội trong quý IV, nâng nguồn cung mới cả năm 2025 vượt mức 32.300 căn hộ. Dự báo, trong hai năm tới, Thành phố có thể đón hơn 33.000 căn hộ mới mỗi năm. Tuy nhiên, toàn bộ sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang.
Hiện tại, bình quân giá bán thứ cấp căn hộ ở Hà Nội đạt 91 triệu đồng/m2 vào cuối quý III. Con số này cao gấp 3 lần mặt bằng giá chung cư 10 năm trước. Nhiều chuyên gia nhận định giá bán thị trường nhà đất hiện nay vẫn neo quá cao so với thu nhập của người dân. Song người bán không muốn giảm giá, người mua e dè rủi ro. Nếu nguồn cung tiếp tục lệch pha, nguy cơ tồn kho, giảm thanh khoản là khó tránh khỏi trong thời gian tới.
Các dự án có mức giá “bình dân”, pháp lý hoàn chỉnh và hưởng lợi từ hạ tầng được đồng loạt tung ra dịp cuối năm đang trở thành tâm điểm hút khách, giúp thanh khoản khu vực phía Nam khởi sắc trở lại.
Hiện tượng môi giới và đầu tư lướt sóng sử dụng “bán chênh” tiền tỷ tại nhiều dự án chung cư Hà Nội đang tái diễn, tạo cơn "sốt" giá ảo, không phản ánh đúng nhu cầu thực của thị trường.
Nguồn cung bất động sản tại một số thị trường lớn đang tiệm cận mức của năm 2018 – giai đoạn sôi động nhất trước đây nhưng trái với kỳ vọng phục hồi đồng đều. Thị trường hiện nay cũng bộc lộ rõ nghịch lý nguồn cung tăng mạnh, cơ cấu sản phẩm lệch pha.
Thị trường nhà riêng lẻ tại Hà Nội đang chứng kiến sức quan tâm giảm, nhưng giá chào bán tiếp tục neo cao và có xu hướng tăng do ăn theo quy hoạch, tạo sức ép lớn cho người mua ở thực.
Từ khoá
Theo báo cáo giám sát chuyên đề của Ban Đô thị HĐND Thành phố Hà Nội, khoảng 78% nguồn cung chung cư thương mại mới tại Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang. Trong khi đó, căn hộ bình dân gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.
Theo Ban Đô thị HĐND Thành phố Hà Nội, sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm đang đặt ra thách thức đối với khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.Theo đó, từ giữa tháng 9 đến nay, Sở Xây dựng Hà Nội tiếp tục công khai thông tin vị trí các ô đất theo hồ sơ đề xuất dự án nhà ở xã hội tại nhiều xã, phường.
Nằm giữa khu "đất vàng" trung tâm Thủ đô, khu tập thể số 23 phố Hàng Bài nhiều năm qua đã xuống cấp nghiêm trọng. Do diện tích chật hẹp, nhiều hộ dân tại đây buộc phải cơi nới hành lang, lắp đặt "chuồng cọp" và chắp vá hệ thống phòng cháy chữa cháy, khiến nguy cơ cháy nổ luôn là nỗi bất an thường trực.
Sở Xây dựng TP.HCM vừa công khai nhiều dự án nhà ở xã hội, trong đó hai dự án dự kiến tiếp nhận hồ sơ mua, thuê từ quý IV/2026, với giá bán khoảng 24,5 - 30,7 triệu đồng/m².
Nguồn cung căn hộ mới tại khu Tây TP.HCM đang thấp hơn đáng kể so với khu Đông, trong khi nhu cầu tìm kiếm có xu hướng tăng. Dữ liệu thị trường cho thấy tỷ trọng người quan tâm chung cư tại khu vực này đã tăng từ 17% năm 2022 lên 22% vào tháng 5/2026.
Từng gây chú ý với hình thức bốc thăm quyền mua căn hộ, khu vực Dương Nội, Hà Nội, hiện có giá chung cư khoảng 48–69 triệu đồng/m2. So với thời điểm các dự án đầu tiên mở bán, mặt bằng giá đã tăng khoảng 2,5–3 lần.
