Đánh thuế bất động sản: Cần đúng liều để hạ nhiệt giá nhà

Theo các chuyên gia, trên bất kỳ thị trường bất động sản nào cũng tồn tại song song hai nhóm chủ thể: nhà đầu tư và nhà đầu cơ. Nhà đầu tư thường dựa trên giá trị thực và nắm giữ tài sản dài hạn, trong khi đầu cơ chủ yếu lướt sóng ngắn hạn để tận dụng biến động giá.

Đầu cơ không hoàn toàn mang tính tiêu cực, bởi chính nhóm này góp phần tạo thanh khoản trong ngắn hạn. Vấn đề không nằm ở việc triệt tiêu đầu cơ, mà là kiểm soát ở mức hợp lý, bảo đảm nhà đầu tư dài hạn chiếm ưu thế. Và để điều chỉnh lại tỷ lệ đó, thuế đang được xem là một trong những công cụ chính sách quan trọng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng Giám đốc batdongsan.com cho biết: "Tôi quan niệm thuế là công cụ điều tiết hữu hiệu để định hình hành vi thị trường. Tuy nhiên, nhìn từ bài học của Singapore, dù họ áp thuế lũy tiến rất cao, từ 20% cho căn nhà thứ nhất đến 60% đối với người nước ngoài, nhưng giá bất động sản vẫn không ngừng 'phi mã'. Câu hỏi cốt lõi ở đây không chỉ là đánh thuế bao nhiêu, mà là ai sẽ là người thực chịu? Liệu sắc thuế này có đạt được mục tiêu hạ nhiệt thị trường, hay vô hình trung lại tạo ra một đợt tăng giá mới khi các chủ sở hữu đẩy chi phí thuế sang tay người mua tiếp theo?".

Thực tế cho thấy, thuế không phải lúc nào cũng trực tiếp kéo giá nhà đi xuống. Nếu thiết kế không phù hợp, thuế có thể trở thành một khoản chi phí được cộng thêm vào giá bán.

Trên thế giới, nhiều quốc gia đang áp dụng đa dạng các sắc thuế đối với bất động sản như: thuế chuyển nhượng, thuế tài sản hằng năm, thuế thu nhập hoặc thuế lãi vốn từ bất động sản, cùng với lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu. Một số thị trường còn áp dụng thuế nhà thứ hai hoặc thuế theo thời gian nắm giữ nhằm hạn chế các giao dịch ngắn hạn.

Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc có đánh thuế hay không, mà là đánh như thế nào: nhanh hay chậm, mạnh hay có lộ trình.

TS. Nguyễn Sĩ Dũng, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho biết: “Chúng ta cần hết sức thận trọng với việc áp thuế cao một cách cực đoan, bởi nó có thể gây ra tình trạng 'đóng băng' thị trường. Hệ lụy của việc mất thanh khoản không chỉ dừng lại ở ngành bất động sản mà còn kéo theo nợ xấu và nguy cơ đổ vỡ hệ thống tài chính. Thay vào đó, tôi đề xuất mô hình thuế chống đầu cơ dựa trên thời hạn sở hữu. Cụ thể, mức thuế sẽ giảm dần theo thời gian: áp thuế rất cao nếu chuyển nhượng trong vòng 6 tháng đến 1 năm, và đưa về mức bình thường nếu sở hữu trên 5 năm. Cách tiếp cận này giúp sàng lọc các nhà đầu tư ngắn hạn, duy trì sự vận hành ổn định của thị trường và tránh được các cú sốc đột biến.”

Thuế là một công cụ cần thiết để điều tiết thị trường bất động sản. Tuy nhiên, “liều thuế” hiệu quả không nằm ở việc đánh thật cao, mà ở cách thiết kế chính sách đủ linh hoạt, có lộ trình rõ ràng, nhằm hạn chế đầu cơ nhưng không làm tắt thanh khoản, từ đó bảo đảm sự ổn định cho thị trường và toàn bộ nền kinh tế.