Nguồn cung tăng, tồn kho lớn - vì sao giá nhà không giảm?

Quý II vừa qua, cả nước có 87 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Số căn hộ là 20.893, tăng 19,2% so với quý trước và tăng tới 45,7% so với cùng kỳ năm 2024. Nguồn cung tăng nhưng giá bán lại không giảm.

Tại Hà Nội, giá chung cư Quý II năm 2025 trung bình đạt 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và tăng 33% so với cùng kỳ. Còn ở TP. Hồ Chí Minh, giá chung cư trung bình lên tới 89 triệu đồng/m², không có nhiều biến động so với quý trước nhưng tăng tới 36% so với cùng kỳ năm 2024.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho biết: "Phân khúc bất động sản nhà ở hợp túi tiền thậm chí còn thiếu; nhưng một vài phân khúc lâu nay vẫn có tồn kho như: bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, phân khúc cao. Do đó, đòi hòi các nhà đầu tư bất động sản phải có sự điều chỉnh về giá, nguồn cung và đặc biệt là các chính sách bán hàng...".

Tuy nhiên, hiện nay, thay vì điều chỉnh, nhiều doanh nghiệp vẫn chọn cách giữ giá, thậm chí đẩy cao hơn để tăng lợi nhuận và thương hiệu. Giá nhà tăng cao phi lý, vượt xa thu nhập của phần đông người có nhu cầu, khiến giao dịch giảm mạnh. Hệ lụy là tồn kho ngày càng phình to. Tính đến tháng 8 năm 2025, lượng tồn kho căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội lên tới gần 48.000 căn, chủ yếu rơi vào phân khúc trung - cao cấp; trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội, nhà dưới 2 tỷ đồng gần như không có hàng mới.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết: "Trên thực tế, nguồn cung sơ cấp trên thị trường hiện nay đang là xấp xỉ 10.000 căn, trong đó phân khúc trung và cao cấp chiếm tỉ trọng chính, còn phân khúc căn hộ vừa túi tiền hoặc là trung bình hạng C chỉ chiếm tỉ lệ rất rất nhỏ".

Nguyên nhân giá nhà chỉ có tăng không giảm dù tồn kho lớn còn đến từ tình trạng đầu cơ bất động sản; nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” mua đi bán lại trong thời gian ngắn hoặc găm hàng chờ tăng giá. Từ đây, những chiêu trò nhằm “thổi giá” để thoát hàng đã được tung ra gây nhiễu loạn thị trường.

Ông Bùi Ngọc Sơn, Chuyên gia Kinh tế cho biết: "Tình trạng đầu cơ làm cho mặt bằng giá của bất động sản cao một cách giả tạo, dẫn đến hủy hoại nền kinh tế. Bởi nhiều người sẽ căn cứ vào giá bất động sản cao để đẩy giá thuê mặt bằng thương mại, mặt bằng sản xuất, mặt bằng làm logistic lên cao. Bên cạnh đó, giá đền bù giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất cũng bị đẩy lên cao. Như vậy, nền kinh tế  sẽ bị ảnh hưởng rất lớn, có thể dẫn tới kiệt quệ".

Đáng chú ý, thị trường bất động sản vẫn thiếu minh bạch về giá bán. Dù rất nỗ lực nhưng cơ quan quản lý vẫn chưa hoàn thiện hệ thống dữ liệu công khai. Giá nhà vì thế dễ bị điều tiết bởi nhóm nhỏ doanh nghiệp lớn. Hơn nữa, việc đánh thuế bất động sản dù nhiều lần được đưa ra bàn nhưng vẫn còn nhiều tranh cãi, chưa thể thực thi.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng: "Chúng ta phải có đầy đủ dữ liệu, xem bất động sản này của ai và xem cá thể, chủ thể này có bao nhiêu bất động sản, giá trị là bao nhiêu. Để ngay khi luật có hiệu lực thì sẽ đánh thuế được. Tôi cho rằng trong thời gian này, một phần chúng ta cũng đang nghiên cứu làm luật và một phần nữa chúng ta đang xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở, bất động sản để khi luật có hiệu lực thì chúng ta mới có điều kiện tổ chức thực hiện một cách có hiệu quả".

Nguồn cung tăng, tồn kho lớn nhưng giá nhà vẫn neo cao phi lý đang tạo ra rào cản không thể vượt nổi đối với người có nhu cầu ở thực. Đây không chỉ là dấu hiệu của một thị trường bất ổn mà còn là hậu quả trực tiếp của những lỗ hổng trong quản lý. Nếu không có sự can thiệp quyết liệt và đồng bộ từ cơ quan chức năng, tình trạng này sẽ tiếp tục kéo dài, làm trầm trọng thêm bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở, đẩy người dân vào cảnh “mua nhà trong mơ”.