Rủi ro lớn khi tồn kho bất động sản cao kỷ lục

Theo Bộ Xây dựng, đến cuối quý III năm nay, tổng giá trị hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng mạnh lên gần 499 ngàn tỷ đồng - mức cao nhất từ trước đến nay. Trong khi toàn thị trường chỉ ghi nhận 136.600 giao dịch (tương đương 87% quý trước). Điều này cho thấy nguồn cung mới đang bỏ xa tốc độ hấp thụ.

499.000 tỷ đồng của hàng tồn kho chỉ tính ở 104 doanh nghiệp bất động sản có niêm yết trên sàn chứng khoán. Đây là mức cao nhất nhiều năm trở lại đây. Và so với đầu năm, quy mô tồn kho toàn ngành tăng khoảng 26%, phản ánh tốc độ triển khai dự án vượt xa khả năng tiêu thụ trong bối cảnh thị trường vẫn duy trì thanh khoản yếu.

Cần nhìn nhận rằng, số lượng hàng tồn kho hiện nay đều có tính chất giống nhau, đó là khó hấp thụ vào thị trường bởi mức giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân. Ở thời điểm hiện tại, nhu cầu sở hữu nhà ở thực của người dân rất lớn nhưng khả năng tài chính của đại đa số chỉ có thể chi trả cho căn hộ khoảng 3 tỷ đồng. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp phải xem xét lựa chọn hoàn thiện các dự án có tính khả thi như: thủ tục pháp lý, tiến độ thi công và nhất là đáp ứng đúng sản phẩm thị trường đang cần.

Ông Dương Long Thành, Chủ tịch Tập đoàn Bất động sản Thắng Lợi cho biết: "Chúng tôi xem đây như sự điều tiết của thị trường về cơ cấu lại sản phẩm. Chắc chắn để tỷ trọng sản phẩm có giá phù hợp, thì các doanh nghiệp phải chấp nhận làm ra sản phẩm ưu tiên về dòng tiền và có tính thanh khoản cao. Tôi nghĩ rằng trong các năm tới, những sản phẩm như vậy sẽ dẫn dắt thị trường".

Lượng tồn kho bất động sản tăng cao cũng là lời cảnh báo đe dọa tới sự tồn tại của doanh nghiệp khi bị ứ đọng vốn. Nhưng các nhà đầu tư sẽ không thể nào biết được lượng hàng tồn kho đó là chiến lược, kế hoạch của doanh nghiệp hay thực chất là tồn kho không bán được? Nhiều chuyên gia khuyến cáo các doanh nghiệp bình tĩnh đánh giá và không dùng đòn bẩy tài chính lúc này.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho được xem là “con dao hai lưỡi”, bởi vừa là “của để dành”, song cũng sẽ tiềm ẩn nguy cơ xấu nếu đa phần là các dự án dang dở do pháp lý vướng mắc hoặc không phù hợp với nhu cầu thị trường. Các sản phẩm này cũng được xem là gây ảnh hưởng tới nền kinh tế.

"Tác động đến không chỉ là những người có nhu cầu ở thực, mà còn có những hệ lụy lớn hơn, thậm chí đến cả nền kinh tế. Ví dụ đầu tiên là làm méo mó thị trường bất động sản, bởi hàng tồn kho tạo nên một sàn giá ảo trong bất động sản nói chung và nhà ở, nhất là chung cư nói riêng", Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, ông Bùi Văn Doanh nhấn mạnh.

Khi nhu cầu ở trong dân vẫn rất lớn thì bất động sản tồn kho sẽ là nỗi lo không của riêng chủ đầu tư hay cơ quan quản lý. Để giải quyết, ngoài sự điều tiết vĩ mô của Nhà nước khi tạo đều kiện về cơ chế, chính sách phát triển quỹ nhà ở sơ cấp, vừa túi tiền còn cần cả sự chung tay của doanh nghiệp khi cân đối, soát xét lại các dự án, dành nguồn lực để hoàn thiện các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực cho đại đa số người dân.