Thị trường bất động sản đang ghi nhận nguồn cung được bung ra ồ ạt khiến lượng tồn kho chung cư tăng vọt trở lại, còn mặt bằng giá tại các đô thị lớn đã lên mức rất cao.
Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong Quý IV/2025, tổng tồn kho bất động sản trên toàn quốc đạt khoảng 32.894 căn và nền, trong đó tồn kho căn hộ chung cư lên tới 10.952 căn, tăng khoảng 123% so với Quý III/2025, phản ánh nguồn cung chung cư được bung ra thị trường rất lớn, nhưng sức mua thực tế chưa tăng tương ứng.
Mặt khác, giá bán sơ cấp căn hộ cũng đang neo ở mức cao. Tại Hà Nội, giá sơ cấp căn hộ trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m² vào năm 2025, tăng xấp xỉ 40% so với năm trước, khiến khả năng hấp thụ sản phẩm của thị trường gặp khó khăn hơn. Tại TP.HCM, mức giá sơ cấp căn hộ cũng ở ngưỡng cao, trung bình khoảng 111 triệu đồng/m², tăng gần 23% so với năm 2024, cho thấy tình trạng này không chỉ diễn ra ở một thị trường đơn lẻ mà là xu hướng chung tại các đô thị lớn.
Tồn kho chung cư tăng nhanh trong bối cảnh giá đã ở vùng cao cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “kiểm tra sức bền” của cầu thực. Nếu nguồn cung tiếp tục được bơm ra mạnh trong khi giá không có dư địa điều chỉnh, áp lực tồn kho có thể còn kéo dài sang năm 2026. Ngược lại, đây cũng có thể là giai đoạn thị trường buộc phải tái cân bằng, hướng nhiều hơn đến nhu cầu ở thực, sản phẩm vừa túi tiền và chính sách bán hàng linh hoạt hơn.
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét, khi nhiều dự án chào bán với mức giá cao vượt giá trị thực phải đối mặt nguy cơ thanh khoản suy giảm, thậm chí đóng băng giao dịch.
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng cả về nguồn cung lẫn giá bán, thị trường bất động sản bước vào năm 2026 với một trạng thái mới: sàng lọc và thực chất hơn.
Chi phí đất tăng cao, lãi suất cho vay biến động, vướng mắc trong giải phóng mặt bằng và “lướt sóng” bất động sản là bốn rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến triển vọng phát triển trong năm mới.
Theo báo cáo giám sát chuyên đề của Ban Đô thị HĐND Thành phố Hà Nội, khoảng 78% nguồn cung chung cư thương mại mới tại Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang. Trong khi đó, căn hộ bình dân gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.
Theo Ban Đô thị HĐND Thành phố Hà Nội, sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm đang đặt ra thách thức đối với khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.Theo đó, từ giữa tháng 9 đến nay, Sở Xây dựng Hà Nội tiếp tục công khai thông tin vị trí các ô đất theo hồ sơ đề xuất dự án nhà ở xã hội tại nhiều xã, phường.
Nằm giữa khu "đất vàng" trung tâm Thủ đô, khu tập thể số 23 phố Hàng Bài nhiều năm qua đã xuống cấp nghiêm trọng. Do diện tích chật hẹp, nhiều hộ dân tại đây buộc phải cơi nới hành lang, lắp đặt "chuồng cọp" và chắp vá hệ thống phòng cháy chữa cháy, khiến nguy cơ cháy nổ luôn là nỗi bất an thường trực.
Sở Xây dựng TP.HCM vừa công khai nhiều dự án nhà ở xã hội, trong đó hai dự án dự kiến tiếp nhận hồ sơ mua, thuê từ quý IV/2026, với giá bán khoảng 24,5 - 30,7 triệu đồng/m².
Nguồn cung căn hộ mới tại khu Tây TP.HCM đang thấp hơn đáng kể so với khu Đông, trong khi nhu cầu tìm kiếm có xu hướng tăng. Dữ liệu thị trường cho thấy tỷ trọng người quan tâm chung cư tại khu vực này đã tăng từ 17% năm 2022 lên 22% vào tháng 5/2026.
Từng gây chú ý với hình thức bốc thăm quyền mua căn hộ, khu vực Dương Nội, Hà Nội, hiện có giá chung cư khoảng 48–69 triệu đồng/m2. So với thời điểm các dự án đầu tiên mở bán, mặt bằng giá đã tăng khoảng 2,5–3 lần.
