Cân nhắc việc tính thuế lũy tiến thời gian nắm giữ BĐS

Hiện nay, thị trường BĐS Việt Nam đang có những diễn biến phức tạp. Đặc biệt, tình trạng đầu cơ thổi giá vẫn đang tiếp diễn, khiến cho thị trường bị thao túng. Nhằm giúp thị trường minh bạch hơn, mới đây, Bộ Tài chính đã đưa ra những đề xuất mới liên quan đến thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng BĐS, đặc biệt là đề xuất áp dụng mức lũy tiến theo thời gian nắm giữ BĐS, qua đó thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận.

90 triệu đồng/m2 là giá trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý II vừa qua. Trong khi đó, nửa đầu năm 2025 ghi nhận thu nhập bình quân đầu người khu vực đồng bằng sông Hồng là 9,7 triệu đồng/tháng. Thực tế này đang cho thấy giá chung cư bị đẩy lên cao một cách phi lý, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động.

Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà đang ở mức cao là vì một số nhóm đầu cơ "găm hàng, thổi giá". Chính vì vậy, để người có nhu cầu ở thực thêm cơ hội tiếp cận nhà ở, Bộ Tài chính đã đề xuất áp thuế cao nhất là 20% tùy thuộc vào từng lần chuyển nhượng bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: "Thuế bất động sản hay thuế tài sản cần phải được ban hành để điều tiết thị trường. Bộ luật này sẽ hạn chế ngăn chặn các hành vi có tác động tiêu cực không tốt đến thị trường. Ví dụ như lợi dụng các tình huống khan hiếm đẩy giá, đầu cơ tích trữ, đẩy giá thổi giá, tạo các cái sự lũng đoạn trên thị trường".

Trên thực tế, đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện hành đang quy định thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần. Tuy nhiên, thời gian qua, có nhiều ý kiến cho rằng, cần nghiên cứu quy định thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản để đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế.

Cụ thể, thu thuế TNCN theo mức 20% trên thu nhập tính thuế. Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ đi giá mua bất động sản và các chi phí liên quan. Nhưng để áp dụng được phương thức tính thuế này, cần phải có những chế tài và giải pháp mang tính răn đe.

Ông Nguyễn Anh Quê – Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: "Để giải quyết được việc đánh thuế 20% này một cách thực tế, hiệu quả thì chúng ta phải sửa đổi luật cũng như văn bản dưới luật, để yêu cầu tất cả các loại hình bất động sản chuyển nhượng phải chuyển khoản. Thứ hai, chúng ta phải có những hình thức xử phạt nặng, thậm chí hình sự hóa đối với việc trốn thuế. Thứ ba, phải có sự chung tay của công chứng, ngân hàng, thuế, công an, truyền thông thì mới hiệu quả được".

Việc đề xuất nghiên cứu áp dụng thuế suất khác nhau tùy thuộc vào thời gian nắm giữ bất động sản của người bán không phải là mới mẻ với nhiều quốc gia trên thế giới. Ví dụ như tại Nhật Bản, thuế chuyển nhượng bất động sản là 39% nếu nắm giữ dưới 5 năm, nhưng giảm xuống 19% khi giữ trên 5 năm. Từ đó thấy rằng, nếu đề xuất này được thực hiện, thị trường sẽ hướng tới bền vững, minh bạch hơn, giảm thiểu được tình trạng đầu cơ và lướt sóng BĐS.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Đại học Luật Hà Nội cho biết: "Chúng ta phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và khách hàng, cũng như là thị trường. Bởi vì liệu pháp đặc biệt thông qua tài chính mà chúng ta nóng vội, chưa thận trọng thì nhiều khi nó làm cho thị trường BĐS nóng lên hoặc là đóng băng, gây khó khăn cho giới đầu tư BĐS".

Để có thể hiện thực hóa những đề xuất trên, cần phải có lộ trình thích hợp và xây dựng được cơ sở dữ liệu đầy đủ về đất đai. Được biết, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến rộng rãi và tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp đầy đủ các ý kiến đóng góp để hoàn thiện chính sách phù hợp với thực tiễn.