Nguồn cung căn hộ tăng mạnh nhưng chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực khan hiếm, khiến thị trường đối mặt nguy cơ mất cân đối và giảm thanh khoản.
Nguồn cung căn hộ tăng cao nhất trong 5 năm trở lại đây và tiệm cận giai đoạn đỉnh cao năm 2018. Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nằm ở cấu trúc nguồn cung khi phần lớn sản phẩm mới thuộc phân khúc trung - cao cấp cũng tiềm ẩn những nguy cơ mất ổn định cho thị trường.
Dự báo, từ năm 2026, thị trường có thể đối mặt nguy cơ thừa cung căn hộ cao cấp tại các đô thị lớn. Nhiều dự án mở bán với mức giá lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, chủ yếu phục vụ giới đầu tư, kinh doanh và đầu cơ, dẫn tới hiện tượng mua đi bán lại, làm giảm chất lượng phát triển của thị trường. Trong khi đó, nhu cầu ở thực tập trung ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền lại khan hiếm.
Theo số liệu của CBRE, có khoảng 11.100 căn hộ mới xuất hiện tại thị trường Hà Nội trong quý IV, nâng nguồn cung mới cả năm 2025 vượt mức 32.300 căn hộ. Dự báo, trong hai năm tới, Thành phố có thể đón hơn 33.000 căn hộ mới mỗi năm. Tuy nhiên, toàn bộ sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang.
Hiện tại, bình quân giá bán thứ cấp căn hộ ở Hà Nội đạt 91 triệu đồng/m2 vào cuối quý III. Con số này cao gấp 3 lần mặt bằng giá chung cư 10 năm trước. Nhiều chuyên gia nhận định giá bán thị trường nhà đất hiện nay vẫn neo quá cao so với thu nhập của người dân. Song người bán không muốn giảm giá, người mua e dè rủi ro. Nếu nguồn cung tiếp tục lệch pha, nguy cơ tồn kho, giảm thanh khoản là khó tránh khỏi trong thời gian tới.
Các dự án có mức giá “bình dân”, pháp lý hoàn chỉnh và hưởng lợi từ hạ tầng được đồng loạt tung ra dịp cuối năm đang trở thành tâm điểm hút khách, giúp thanh khoản khu vực phía Nam khởi sắc trở lại.
Hiện tượng môi giới và đầu tư lướt sóng sử dụng “bán chênh” tiền tỷ tại nhiều dự án chung cư Hà Nội đang tái diễn, tạo cơn "sốt" giá ảo, không phản ánh đúng nhu cầu thực của thị trường.
Nguồn cung bất động sản tại một số thị trường lớn đang tiệm cận mức của năm 2018 – giai đoạn sôi động nhất trước đây nhưng trái với kỳ vọng phục hồi đồng đều. Thị trường hiện nay cũng bộc lộ rõ nghịch lý nguồn cung tăng mạnh, cơ cấu sản phẩm lệch pha.
Thị trường nhà riêng lẻ tại Hà Nội đang chứng kiến sức quan tâm giảm, nhưng giá chào bán tiếp tục neo cao và có xu hướng tăng do ăn theo quy hoạch, tạo sức ép lớn cho người mua ở thực.
Từ khoá
Sau nhiều năm sống trong phập phồng lo âu vì những vướng mắc pháp lý tại 12 khu đô thị và tổ hợp chung cư của tập đoàn Mường Thanh, hàng vạn hộ dân Thủ đô đã thấy ánh sáng phía cuối con đường. Nghị quyết mới mang tính bước ngoặt của HĐND thành phố Hà Nội được kỳ vọng sẽ giải quyết dứt điểm các sai phạm tồn đọng, bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người mua nhà.
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét. Trong khi chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu tìm kiếm, giá đất nền tại nhiều khu vực giảm mạnh sau chu kỳ tăng nóng, nhưng thanh khoản vẫn chưa phục hồi như kỳ vọng.
Thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận những tín hiệu hạ nhiệt khi giá bán điều chỉnh, thanh khoản suy giảm và người mua thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền. Tuy nhiên, trái với diễn biến chung, phân khúc hạng sang vẫn liên tục đón thêm dự án mới, đặt ra câu hỏi về khả năng hấp thụ của thị trường trong bối cảnh hiện nay.
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đề xuất bổ sung nhiều cơ chế nhằm khuyến khích phát triển nhà cho thuê, đồng thời mở rộng hình thức đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo phương thức BT, góp phần tháo gỡ những vướng mắc về nguồn vốn và thủ tục triển khai dự án.
Hành trình từ những quyết sách mang tầm vóc quốc gia đến những mái ấm cụ thể của người dân là một chặng đường dài đầy thử thách, nhưng cũng đầy tự hào. Với Hà Nội, hành trình ấy đang tiếp tục bằng những mục tiêu lớn hơn và những yêu cầu cao hơn: Để nhà ở xã hội không chỉ tăng về số lượng, mà còn phù hợp với khả năng chi trả, gắn với hạ tầng và đến đúng người cần nhà.
Thị trường bất động sản dự kiến đón khoảng 30.300 sản phẩm nhà ở mới trong quý IV, tăng khoảng 145% so với quý trước. Tuy nhiên, thanh khoản được dự báo phân hóa rõ nét khi người mua ngày càng ưu tiên sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực và khả năng tài chính.
