Nhiều thách thức trong phát triển nhà ở xã hội

Tại TP.HCM, hàng trăm nghìn công nhân và người lao động thu nhập thấp vẫn đang mỏi mòn chờ đợi một mái nhà ổn định. Dù được xem là lời giải cho bài toán an cư, nhưng sau nhiều năm triển khai, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành vẫn quá ít so với nhu cầu thực tế.

Tính đến tháng 5/2025, TP.HCM mới hoàn thành hơn 2.700 căn nhà ở xã hội - một con số quá nhỏ so với kế hoạch gần 200.000 căn đến năm 2030. Khoảng cách giữa kế hoạch và thực tế cho thấy, thách thức không chỉ ở năng lực xây dựng mà còn ở chính sách, vốn và thủ tục pháp lý.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành chia sẻ: “Một dự án nhà ở xã hội có đầu vào khác nhà ở thương mại vì nhà ở thương mại có thể tăng giá bán lên, lợi nhuận không bị khống chế. Còn nhà ở xã hội bị khống chế lợi nhuận 10%, trong khi nếu dự án kéo dài sẽ dẫn đến chi phí bồi thường đất tăng lên cùng với đó lãi phải trả cũng tăng theo".

Không chỉ bị khống chế lợi nhuận, nhiều dự án còn “chết yểu” vì vướng mắc trong thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giải phóng mặt bằng hoặc thiếu vốn đầu tư. Thêm vào đó, quy trình xét duyệt và điều kiện mua nhà ở xã hội đang là rào cản khiến nhiều người dù có nhu cầu thực cũng không thể tiếp cận.

Ông Nguyễn Duy Thành, chuyên gia bất động sản nhận định: “Đối với những người thu nhập dưới 10 triệu đồng sẽ rất khó để tiếp cận nhà ở xã hội. Phải xác định đủ tiêu chí để mua nhà ở xã hội, hai vợ chồng phải đảm bảo nguồn thu chủ động thì mới đảm bảo trả nợ ngân hàng và nhà ở xã hội hiện nay giá cũng cao, vì vậy giấc mơ an cư của người lao động thu nhập dưới 10 triệu ngày càng xa vời hơn”.

Theo Nghị định 100 và các quy định hiện hành, cá nhân có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng hoặc hộ hai vợ chồng dưới 30 triệu đồng/tháng được xem là đủ điều kiện xét mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc chứng minh thu nhập, xét thứ tự ưu tiên và khan hiếm nguồn cung khiến quá trình này trở nên phức tạp.

Một nghịch lý đang tồn tại là nhà nước có chính sách hỗ trợ nhưng người cần lại không đủ điều kiện để tiếp cận. Việc tháo gỡ những vướng mắc vẫn còn rất chậm, từ quỹ đất đến cơ chế tín dụng, từ khâu phê duyệt đến năng lực triển khai của chủ đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay: “Kết quả phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020 cả nước chỉ đạt 41%. Riêng TP.HCM đạt được gần 70%, nhưng con số tuyệt đối của TP.HCM chỉ đạt được 15.000 căn trong 5 năm, có nghĩa là mỗi năm trung bình chỉ có 3.000 căn. Trong giai đoạn từ năm 2021 cho đến nay, TP.HCM cũng chỉ mới hoàn thành được hơn 2.000 căn nhà ở xã hội - kết quả này là rất thấp”.

Ông Đỗ Diệp Gia Hợp, Phó trưởng phòng Bảo trì khai thác công trình giao thông, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết: “Đối với dự án nhà ở xã hội được công ty tài chính nhà nước cho vay theo Nghị quyết 09/2023 của HĐND TP.HCM, mức vốn vay tối đa của dự án được ngân sách hỗ trợ lãi suất 200 tỷ đồng/dự án, không bao gồm thuế giá trị gia tăng được khấu trừ. Trong đó, phần vốn đầu tư xây dựng công trình được hỗ trợ tối đa 70%, phần vốn đầu tư công nghệ và thiết bị được hỗ trợ tối đa 80%. Thời hạn hỗ trợ lãi suất đối với dự án là không quá 7 năm”.

Chính sách hỗ trợ lãi suất là tín hiệu tích cực nhưng vẫn chưa đủ để thu hút dòng vốn vào phân khúc nhà ở xã hội. Để chính sách thực sự hiệu quả, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa Trung ương, địa phương và doanh nghiệp, cùng quy trình minh bạch để người lao động được hưởng lợi thực sự.