Chính sách tiền tệ nới lỏng và lãi suất được điều chỉnh giảm đang tạo tâm lý tích cực cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đang còn thiếu vốn.
Sau một thời gian dài ảm đạm, thị trường bất động sản (BĐS) cuối năm 2024, đầu năm 2025 đã có chuyển biến tích cực. Nhiều doanh nghiệp bất động sản mở bán dự án mới cùng thông tin khởi công nhiều dự án nhà ở xã hội giúp gia tăng nguồn cung. Tuy nhiên, tín dụng ngân hàng vẫn là khe cửa hẹp khiến nhiều doanh nghiệp khó lòng tiếp cận.
Ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết: “Doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ đầu tư trong lĩnh vực BĐS khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, xuất phát từ những yếu tố sau: yếu tố thứ nhất là tính pháp lý của dự án đã đủ chưa để các ngân thương mại cũng như các ngân hàng Big4 có thể hỗ trợ đầu tư. Yếu tố thứ hai là các doanh nghiệp chọn những vị trí xa trung tâm và những phân khúc giống như phân lô bán nền hoặc phân khúc không phải là khẩu vị chính của các ngân hàng thương mại. Yếu tố thứ ba là sau đợt sụt giảm của thị trường BĐS những năm vừa qua, bản thân các ngân hàng thương mại đã xây dựng một tiêu chí mới về tài trợ, thẩm định cho các dự án, trong đó ưu tiên xử lý các dự án, các khoản nợ còn tồn đọng, chọn lựa các dự án đảm bảo yếu tố cho vay an toàn và bền vững lâu dài”.
Năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng nhanh hơn và lãi vay tiếp tục đi xuống. Điều này góp phần kích thích nhu cầu bất động sản, bao gồm cả nhu cầu mua để ở lẫn nhu cầu đầu cơ. Dù vậy, trên thực tế, tín dụng bất động sản chưa ghi nhận sự đột phá. Theo Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh khu vực II, tính đến hết Quý I/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 1 triệu tỷ đồng, tăng 1,15% so với cuối năm 2024. Trong đó, riêng tín dụng nhà ở chỉ tăng 0,67%.
Ông Đỗ Bảo Ngọc, Chuyên gia kinh tế cho hay: “Tỷ lệ cho vay của các ngân hàng đối với ngành bất động sản chỉ có giới hạn. Thông thường từ 20 - 25% tổng dư nợ tín dụng của toàn ngân hàng. Đó là lý do tại sao các ngân hàng phải chọn lựa các chủ đầu tư lớn và có dự án đầy đủ pháp lý họ mới cho vay nhằm đảm bảo an toàn về lâu dài cũng như đảm bảo thu hồi vốn khi các dự án đó dễ dàng tiêu thụ trên thị trường”.
Những khó khăn trong thanh khoản khi hàng ngàn dự án chậm tiến độ hay sự phình to của chiếc túi “hàng tồn kho BĐS” cũng tác động không nhỏ đến nguồn vốn của các doanh nghiệp.
Những kênh huy động vốn chính gặp khó khăn. Thêm vào đó, các quy định mới siết chặt, đặc biệt về huy động vốn từ khách hàng cũng ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án của doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp vốn mỏng. Chính vì vậy, dù tín dụng được ưu tiên với lãi suất hợp lý và ngân hàng tích cực cho vay, nhưng việc tiếp cận nguồn vốn này gặp khó khăn do yêu cầu cao về pháp lý dự án, tỉ lệ đòn bẩy, phương án tài chính và kế hoạch trả nợ. Tất cả những điều này như một sợi dây vô hình siết chặt, cản bước doanh nghiệp trên con đường hồi phục và phát triển.
Quy hoạch 9 cây cầu vượt sông Hồng và sông Đuống, trong đó, cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và cầu Ngọc Hồi sẽ được triển khai trong năm nay đang tạo động lực lớn cho sự phát triển cho thị trường bất động sản.
Bất động sản nghỉ dưỡng ở ngoại thành Hà Nội đang được hưởng lợi đáng kể nhờ sự phục hồi của ngành du lịch, đặc biệt là vào dịp nghỉ lễ 30/4 - 1/5 năm nay.
Mặc dù Mỹ hoãn áp thuế 46% với hàng nhập khẩu từ Việt Nam trong 90 ngày, nhưng tác động đến bất động sản công nghiệp là không hề nhỏ.
Với sức lan tỏa lớn đến nhiều ngành nghề, việc thị trường bất động sản được khơi thông sẽ gia tăng đáng kể sức mạnh nội tại của nền kinh tế, trong thời gian 90 ngày đàm phán thuế giữa Mỹ và Việt Nam.
Từ khoá
Theo dự báo, lãi suất cho vay bất động sản có thể duy trì ở mức 10–15%/năm, làm gia tăng chi phí vốn và khiến người mua thận trọng hơn. Nhiều nhận định cho rằng, sang năm 2027, trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi tương xứng, doanh nghiệp buộc phải cơ cấu lại hoạt động, ưu tiên quản trị dòng tiền và phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi, nhưng dòng vốn vẫn tập trung vào một số doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính và quỹ đất. Trong khi đó, doanh nghiệp vừa và nhỏ tiếp tục gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn, còn sự tập trung tín dụng vào bất động sản làm gia tăng những rủi ro cần theo dõi.
Thị trường bất động sản năm 2027 được dự báo tiếp tục chịu áp lực từ lãi suất cho vay cao, giá nhà vượt khả năng chi trả và những thay đổi trong quy định về thời hạn sử dụng chung cư. Do đó, doanh nghiệp sẽ phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh, kiểm soát dòng tiền và cơ cấu lại tài sản để thích ứng với diễn biến thị trường.
Du lịch phục hồi đang tạo thêm dư địa cho bất động sản nghỉ dưỡng và khách sạn. Tuy nhiên, thị trường cũng bước vào giai đoạn cạnh tranh cao hơn khi nguồn cung mới liên tục gia nhập. Với nhà đầu tư, việc phát triển dự án không chỉ là gia tăng về số lượng mà là khả năng khai thác thực tế và hiệu quả của tài sản sau khi đưa vào vận hành.
Thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá trong tương lai, người mua bất động sản đang quan tâm nhiều hơn đến khả năng sử dụng, cho thuê và khai thác tài sản. Đây được xem là một trong những thay đổi đáng chú ý trong hành vi đầu tư khi thị trường ngày càng đề cao giá trị thực.
Trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao gây áp lực lên các dự án độc lập nhỏ lẻ, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam chứng kiến sự trỗi dậy của các tổ hợp đa chức năng. Báo cáo tại hội nghị MTE Hà Nội 2026 do Savills tổ chức cho thấy các hệ sinh thái đa dạng gồm lưu trú, giải trí và thương mại đang trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền đầu tư.
