Chênh lệch lớn giữa đất ở và đất nông nghiệp ở TP.HCM

Từ ngày 1/1/2026, TP.HCM chính thức áp dụng bảng giá đất mới với nhiều điều chỉnh mạnh. Dù được kỳ vọng tiệm cận giá thị trường, nhưng thực tế cho thấy sự chênh lệch lớn giữa đất ở và đất nông nghiệp đang bộc lộ nhiều bất cập, tác động trực tiếp đến người dân và doanh nghiệp.

Theo bảng giá đất 2026, đất ở tại khu vực trung tâm TP.HCM có mức cao nhất hơn 687 triệu đồng mỗi mét vuông. Trong khi đó, giá đất nông nghiệp cao nhất chỉ 1,44 triệu đồng, thấp hơn hàng trăm lần.

Đáng chú ý, dù được điều chỉnh tăng, nhưng giá đất nông nghiệp tăng rất chậm. Bình quân tăng khoảng 78%, nghĩa là một mét vuông đất có giá 300 nghìn đồng cũng chỉ tăng thêm vài chục nghìn. Ngược lại, đất ở chỉ cần tăng 10% đã tăng hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông.

Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Quản lý Bất động sản Global Home Nguyễn Duy Thành nhận định: “Chính sách này có tác dụng thanh lọc thị trường, ngăn chặn tình trạng thu gom đất nông nghiệp chờ chuyển đổi quy hoạch rồi phân lô bán nền, qua đó giúp thị trường minh bạch hơn. Tuy nhiên, nhìn khách quan, khi bảng giá đất ở đang ở mức rất cao trong khi giá đất nông nghiệp còn thấp, sự ‘lệch pha’ lớn này tạo ra rào cản về tính công bằng. Điều đó gây khó khăn cho việc chuyển mục đích sử dụng đất và đòi hỏi cần có những điều chỉnh hài hòa hơn để bảo đảm quyền lợi người dân.”

Thực tế cho thấy, nhiều khu đất nông nghiệp nằm sát các trục đường lớn có giá giao dịch cao gấp nhiều lần bảng giá quy định. Tuy nhiên, khi bồi thường hoặc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, người dân vẫn phải áp theo mức giá thấp.

Hệ quả là tiền bồi thường không đủ để mua lại diện tích đất tương đương, trong khi nghĩa vụ tài chính khi chuyển sang đất ở lại trở thành gánh nặng lớn.

Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên Môi trường TP. Hồ Chí Minh Phạm Viết Thuận cho biết: “Tại TP Hồ Chí Minh, vấn đề nóng hiện nay chính là đơn giá đất nông nghiệp, khiến người dân chịu nhiều thiệt thòi khi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đây là vấn đề cần được xem xét nghiêm túc, thấu đáo. Ở góc độ vĩ mô, UBND tThành phố cần có chỉ đạo sát sao, dựa trên khung pháp luật, thay vì chỉ căn cứ các đề xuất mang tính cục bộ từ cơ quan chuyên môn.”

Luật sư Trương Anh Tú, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội nhận định: “Luật Đất đai có phạm vi tác động rất rộng. Riêng vấn đề định giá và tiền sử dụng đất, Nhà nước cần lắng nghe đầy đủ ý kiến của người dân và doanh nghiệp. Có những quy định cần điều chỉnh để hài hòa lợi ích, nhưng cũng có những chính sách cần được giải thích thấu đáo nhằm tạo sự đồng thuận trong xã hội.”

Dù bảng giá đất năm 2026 đã có những điều chỉnh đáng kể, song chênh lệch giữa các loại đất vẫn là ‘điểm nghẽn’ lớn. Việc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân - doanh nghiệp, đồng thời tiệm cận giá thị trường một cách hợp lý, tiếp tục là bài toán khó nhưng buộc phải giải trong quá trình thực thi chính sách đất đai thời gian tới.