Lượng hàng tồn kho BĐS vẫn cao dù thị trường khởi sắc

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản đã xuất hiện tín hiệu hồi phục. 9 tháng năm 2025, giao dịch tăng nhẹ 1%, tỷ lệ hấp thụ đạt 68% - mức cao nhất trong ba năm trở lại đây. Tuy nhiên, trái ngược với sự khởi sắc đó, giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp niêm yết vẫn phình to, vượt 395.000 tỷ đồng, đặt ra nhiều lo ngại cho thị trường.

Báo cáo chỉ ra rằng lượng hàng tồn kho tiếp tục là bài toán khó đối với nhiều doanh nghiệp địa ốc. Dù thị trường được đánh giá là không còn quá ảm đạm, nhưng hàng loạt sản phẩm từ căn hộ, đất nền đến nhà liền thổ vẫn nằm “đắp chiếu” với số lượng lớn.

Các chuyên gia nhận định, nghịch lý lớn nhất của thị trường hiện nay là tồn kho cao nhưng giá bán vẫn tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn. Nguyên nhân chính là lệch pha cung - cầu: phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp và siêu sang, trong khi nhu cầu thực của đại đa số người dân lại là nhà ở giá phù hợp túi tiền. Sản phẩm được tung ra thị trường không đáp ứng đúng nhu cầu, dẫn đến khó thanh khoản dù tổng lượng cung vẫn lớn.

Bên cạnh đó, một số dự án vướng pháp lý, định giá quá cao so với khả năng chi trả, khiến hàng tồn kho tiếp tục gia tăng và khiến dòng tiền doanh nghiệp bị tắc nghẽn. Nếu không xử lý kịp thời, áp lực nợ xấu và lãi vay có thể trở thành rủi ro lan rộng.

Các chuyên gia đề xuất cần điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm theo nhu cầu thực, tăng tỷ trọng nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội; đồng thời đẩy mạnh minh bạch thông tin thị trường để hỗ trợ thanh khoản. Chỉ khi giải quyết được những nghịch lý này, thị trường bất động sản mới có thể phục hồi bền vững, thay vì tăng trưởng mang tính kỹ thuật như hiện nay.