Tồn kho chung cư tăng mạnh trở lại
Căn hộThị trường bất động sản đang ghi nhận nguồn cung được bung ra ồ ạt khiến lượng tồn kho chung cư tăng vọt trở lại, còn mặt bằng giá tại các đô thị lớn đã lên mức rất cao.
Giá chung cư đang hạ nhiệt sau thời gian dài tăng nóng?
Sau thời gian dài tăng nóng, giá chung cư đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Có nhiều nguyên nhân tác động đến giá chung cư, nhưng chủ yếu đến từ nguồn cung và lãi suất.
Theo thống kê, trong quý IV/2025, giá chung cư trung bình tại Hà Nội khoảng 100 triệu đồng/m², giảm 10% so với quý III. Trong khi đó, lượng giao dịch giảm 33% so với cùng kỳ năm 2024. Riêng tháng 11, số giao dịch thứ cấp phân khúc chung cư chỉ khoảng 3.100, giảm 22% so với tháng trước. Thực tế này cho thấy thị trường đang dần điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, nhận định: “Khi nguồn cung được đưa ra nhiều hơn, mặt bằng giá căn hộ thương mại và thị trường sơ cấp sẽ giảm nhiệt. Chúng tôi kỳ vọng giá ở ngưỡng hỗ trợ cho phát triển chung của nền kinh tế, doanh nghiệp và giúp người dân tiếp cận sản phẩm vừa túi tiền”.
Nguyên nhân khiến giá chung cư hạ nhiệt được lý giải chủ yếu do nguồn cung ngày càng dồi dào. Cùng với đó, Hà Nội đã gỡ vướng cho 298 dự án nhà ở thương mại; nhiều dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội dự kiến được khởi công trong thời gian tới. Do vậy, nguồn cung giai đoạn 2026–2027 sẽ tăng mạnh, tạo thêm nhiều phân khúc để người dân lựa chọn.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản Toàn cầu (GP Invest), cho biết: “Nguồn cung đang tăng lên nhờ các cơ chế của Chính phủ và Quốc hội. Nhiều dự án được tái khởi động, tháo gỡ pháp lý, đặc biệt là dự án nhà ở xã hội. Có thể khẳng định, nguồn cung đang tăng đáng kể”.
Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng 1-2% từ cuối năm 2025, đưa mức lãi suất phổ biến lên quanh 10%/năm khiến cho việc giao dịch, chuyển nhượng bất động sản có xu hướng giảm. Áp lực lãi suất gia tang cùng đà chững lại của giá chuyển nhượng đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, dẫn tới làn sóng rút lui của các nhà đầu tư ngắn hạn.
Theo phân tích, giá căn hộ không thể tăng mãi và sẽ dừng lại khi chạm ngưỡng chịu đựng của người mua. Thực tế, TP. Hồ Chí Minh đã chứng minh quy luật này: sau chu kỳ tăng mạnh giai đoạn 2017-2019 và lập đỉnh, giá căn hộ chững lại, đi ngang từ năm 2022. Với Hà Nội, thị trường đang vận động theo quỹ đạo tương tự. Nếu chu kỳ tăng trưởng của TP. Hồ Chí Minh kéo dài khoảng 5 năm, Hà Nội cũng được cho là cần thời gian tương đương trước khi đạt đỉnh.
